Ou pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ?

1. Le droit antérieur.

Bien connus des professionnels de l’immobilier, les articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967, pris en application de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ont pour objectif de pallier l’absence de syndic.

Plus précisément, l’article 46 vise le cas où aucun syndic n’a été désigné par les copropriétaires, pourtant dûment convoqués à cet effet, tandis que l’article 47 concerne tous les autres cas où la copropriété est dépourvue de syndic (démission ou fin de mandat par ex.).

Dans cette deuxième hypothèse, dont le champ d’application est clairement plus large, c’est un « administrateur provisoire » qui est désigné, par ordonnance du Président du Tribunal de grande instance, saisi sur requête de tout intéressé.

2. La réforme.

La loi n°2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite « Loi Macron » vient de changer très sensiblement la donne.

Son article 88, inséré au sein d’un Chapitre V intitulé sobrement « Urbanisme » (sic), modifie en effet l’article 17 de la loi de 1965.

Ainsi, désormais : « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic.  »

3. Les incidences.

La rédaction est sans équivoque : la procédure de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 devient très subsidiaire : le premier recours d’une copropriété dépourvue de syndic réside dans la convocation d’une assemblée générale, par l’un des copropriétaires lui-même.

Dès lors, de multiples difficultés se profilent : concours entre plusieurs convocations de copropriétaires différents, difficultés sur le lieu ou la date de la réunion, transmission du ou des projets de contrats de syndic, possibilité d’inscrire d’autres questions à l’ordre du jour, tenue de l’assemblée elle-même (calcul des majorités, secrétariat de la séance, ...), etc.

N’est-il pas périlleux de laisser la charge d’une assemblée générale si importante à un non-professionnel, dans une matière où la forme prime si souvent sur le fond ?

En outre, ces dispositions engendreront inévitablement de nouveaux contentieux, puisque le Juge éventuellement saisi n’aura aucun moyen de savoir si une assemblée générale n’a pas déjà été convoquée par un copropriétaire.

Se pose alors la question du concours entre l’élection d’un syndic en assemblée générale, convoquée par un copropriétaire, et la désignation judiciaire concomitante d’un administrateur, par le biais de l’article 47.

En résumé, il est étonnant que le législateur ait modifié une procédure, qui permettait, sous le contrôle du Juge, de confier immédiatement et provisoirement les rennes de la copropriété aux administrateurs judiciaires, soumis à un statut et une déontologie, donc présentant des garanties certaines de professionnalisme et de neutralité, pour maîtriser les conflits opposant des personnes contraintes de vivre ensemble.

Comment ne pas s’interroger en outre sur l’utilité et la présence d’une telle réforme, dans le cadre d’une loi censée augmenter « la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques » ?

Une chose est certaine, ces nouvelles dispositions risquent d’exacerber les tensions entre copropriétaires et de favoriser certaines ententes malsaines, au détriment de l’intérêt collectif.

Me Laurent GAY, Avocat au Barreau de Marseille

Comentaires:

• 
  Le bon sens triomphe !, Mantelet, 11 septembre 2015

  On constate avec regret l’accueil à grands vivats de la possibilité pour un copropriétaire de convoquer l’assemblée lorsque le syndicat se trouve sans syndic à la suite du non-renouvellement du syndic en place (qualifié de " révocation " !!!!!!!!) sans présentation d’un ou plusieurs candidats.

  Me Laurent GAY est le premier à montrer le caractère illusoire de cette prétendue réforme qui ne pourra présenter d’intérêt que pour quelques petits syndicats.
  Une fois de plus les copropriétaires sont leurrés.
  JPM-COPRO
• 
  Pour l’article 47, Stephanie, 11 septembre 2015

  La loi Macron porte en elle tout refus d’une organisation rationnelle du contrôle d’une démocratie sans règles.
  Or l’article 47 permettait d’y remédier en rappelant à des copropriétaires l’importance de la loi.
  Le mettre à mal comme cela va générer encore plus de contentieux irrationnels.
  c’est dommage !

  
  
  • Question concrète , Shil , 25 juillet 2021

    Bonjour
    Usufruitier je suis victime de nuisances suite à la transformation d’un copropriétaire de son logement en centre de formation ! (Interdit par notre RC). Par ailleurs l’ancien syndic démissionnaire n’a pas été remplacé !
    Devant l’assigner pour faire cesser cela puis je le faire directement ou je dois saisir le juge pour désigner un mandataire (article 47) ?
    Merci de me répondre