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La résiliation du bail commercial à l’initiative du propriétaire et du locataire. Par David Semhoun, Avocat.
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Parution : lundi 25 avril 2016
Adresse de l'article original :
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Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, il est généralement tenu de lui verser une indemnité d’éviction. Cependant, cette règle dépend d’exceptions tenant au mode de résiliation du bail. Le locataire souhaitant résilier le bail ne peut généralement prétendre à aucune indemnité d’éviction. Quelles sont les règles de la résiliation du bail du point de vue, tant, du locataire (I) que du propriétaire (II) ?
I. La résiliation à l’initiative du locataire
Résiliation à l’issue d’une période triennale
A l’issue de chaque période triennale, le preneur dispose du droit de donner congé au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou bien par acte d’extrajudiciaire, au moins six mois à l’avance.
En cas d’irrespect du préavis, la nullité du congé n’est pas encourue mais ce dernier ne produira ses effets qu’en fin de période triennale suivante.
Rien n’empêche aux parties, lors de la rédaction du contrat de bail, de prévoir que le preneur pourra donner congé à d’autres échéances. Cette possibilité pour les parties d’aménager le droit de résiliation triennale du locataire n’est admise que pour certains baux limitativement énumérés.
La résiliation par le locataire devra intervenir dans les formes et délais prévus à l’article L. 145-9 du Code de commerce.
Le bailleur pourra convenir avec le preneur d’une indemnité en cas de congé.
En pratique : l’indemnité ne devra pas être dissuasive afin de ne pas priver le preneur de son droit de donner congé.
Résiliation en cas de manquement du propriétaire à ses obligations
Le locataire peut également résilier le bail lorsque le bailleur a manqué à une ou plusieurs de ses obligations.
A cet effet, la plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement. Ce régime est d’ordre public et la clause résolutoire est régie par les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce.
Résiliation postérieurement au terme du bail
Il est loisible au locataire de délivrer un congé au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement).
Résiliation amiable
Les parties peuvent décider à n’importe quel moment de mettre fin à leur relation contractuelle.
La résiliation amiable n’est soumise à aucune condition de forme et est acquise dès qu’une partie a accepté l’offre de résiliation de l’autre (Cass. Civ. 3, 9 février 1991).
Résiliation en cas de départ à la retraite ou d’invalidité du locataire
Ce cas de résiliation est visé à l’article L. 145-4, alinéa 4, du Code de commerce qui prévoit que le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa dudit article.
II. La résiliation à l’initiative du propriétaire
Résiliation à l’issue du terme du contrat de bail
A expiration d’une période triennale, le bailleur a la faculté de donner congé en notifiant un refus de renouvellement à son locataire. Ce congé doit intervenir dans un délai de 6 mois avant le terme dudit bail.
Ce congé doit être notifié par acte extrajudiciaire. Il doit préciser, en outre, sous peine de nullité, les motifs du refus, et indiquer que le locataire la possibilité dont il dispose de contester ou demander une indemnité d’éviction au tribunal dans un délai de 2 ans s’il remplit les conditions légales.
Pour divers motifs graves et légitimes, cette indemnité peut ne pas être due.
Résiliation postérieurement au terme du bail
Les règles sont les mêmes que pour la résiliation à l’initiative du preneur.
Il est loisible au bailleur de délivrer un congé au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil, lorsque le bail a été tacitement reconduit (soit en l’absence de congé lors de l’échéance de la période triennale, soit en l’absence de renouvellement).
Une indemnité d’éviction peut être versée.
Résiliation en cas de manquement du locataire à ses obligations
De la même façon que le locataire, le bailleur peut résilier le bail dans le cas où le locataire contreviendrait à ses obligations (le respect de la destination ou encore le paiement du loyer).
Aussi, une clause résolutoire devra nécessairement avoir été prévue entre les parties. Cette clause n’agira qu’un mois après notification par le bailleur.
Le preneur ne pourra prétendre à une indemnité d’éviction en cas de résiliation pour ce motif.
Bonjour Maître,
merci ci piur votre article.
mais si le bail n’a pas de clause résolutoire, et que le locataire ne paie pas ses loyers peut on tout de même résilier le bail ?
merci d’avance
Monsieur,
En l’absence de clause résolutoire, la condition résolutoire est néanmoins toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisferait point à son engagement.
Il vous est donc possible d’envoyer un commandement de payer au preneur. Dans le cas où celui-ci n’exécuterait pas ses obligations, la résolution devra être demandée en justice par une assignation au fond aux fins d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail ; il pourra être accordé au preneur un délai selon les circonstances.
Bien à vous.
Bonjour,
Je viens de récupérer les clefs d’un local commercial que je louais suite à la liquidation judiciaire de la société des précédents locataires.
J’hésite entre vendre les murs ou les louer à nouveau.
Si je signe un nouveau bail de 3/6/9, est-ce que je devrai verser des indemnités d’éviction si je souhaite récupérer le local, même au terme des 9 ans du bail accomplis ?
Merci pour votre réponse.
Par expérience on oublie de vous dire que que si le preneur fait une demande de redressement judiciaire auprès du tribunal de Commerce alors le joli jugement en référés qui devrait permettre l’éviction de locataires mauvais payeurs tombe dans l’oubli ...et vous n’avait pas fini de passer des nuits blanches pendants que des couleuvres occupent votre local en se mettant du black dans la poche et continuent impunément à ne pas payer le loyer
ah elle est belle la "justice " française !!!!
Un conseil : garder le contrôle de soi ou faire pareil pour se refaire en rachetant un fonds de commerce en difficulté et planter tout le monde, banques, bailleur ...en vivant sur la bête
Sauf que quand vous rachetez un fonds de commerce les banques vous prêtent à condition d’avoir un apport et surtout de se porter caution sur ses biens personnels
Bonjour,
Dans le cas ou le locataire décide de son départ d’un local à cause de difficulté économique, l’indemnité versée équivalente à plus d’un an de loyers. L’indemnité versée est elle soumise à la TVA ? sachant que le locataire est en franchise de TVA (Tva non déductible).
Merci bien.
Bonjour,
Un ami a acheté en adjudication un local. On lui a dit qu’il pouvait résilier le bail sur le seul motif que le propriétaire n’est plus le même.
Est ce exact ?
Quelle type de courrier de résiliation peut il envoyer ?
Merci d’avance
Bonjour,
J’ai un locataire qui a loué mon local commercial pour un certain montant et 2 mois après m’à demandé de baisser le loyer. Je l’ai fait car je suis moi même à mon compte et je sais que ce n’est pas facile. L’immeuble est en vente et ceci lui avait été mentionné lors de l’acte notarié, cela ne lui posait aucun problème. Mais voilà qu’a chaque visite avec l’agent immobilier ils les menace crie au scandale et ditu aux potentiels acheteurs qu’il mettra le feu au local et qu’il partira qu’il a fait de la prison et qu’il n’à peur de rien. Évidemment il fini par faire fuir les acquéreurs qui ne veulent pas l’avoir comme locataire. J’ai essayé de discuter avec lui mais voilà il est très agressif et il me le dit clairement que c’est pour m’embêter car d’après lui j’aurais du en tant que propriétaire faire ses déclarations à la chambre de commerce et en mairie pour son activité. Avec la mairie nous lui avons explique que par rapport à son activité c’est à lui de faire les démarches mais bref il m’en veut pour cela. Étant donné qu’il fait obstruction à la vente puis je casser le bail ? Il fait fuir mes autres locataires qui attendent qu’il ferme son commerce le soir pour sortir car ils en ont peur. Que puis je faire en tant que propriétaire afin que la rue et mes locataires retrouvent la sérénité ?
bonjour,
pouvez vous me donner un exemple de date car je ne suis pas sur de comprendre.
si j’envoi le prévis le 1er août délai 6 mois fin du préavis fin février ou fin mars étant la fin du trimestre civil
Il est loisible au locataire de délivrer un congé au moins 6 mois avant le dernier jour d’un trimestre civil,
cordialement
Bonjour,
j’ai conclu il y a 12 ans un bail commercial de 9 ans ferme pour des locaux. Le bail à été signé le 14 aout et j’ai malheureusement envoyé mon congé le 24 février. Mon propriétaire me dit que je lui doit les 3 années de loyer de la période triennale suivante car je suis hors délai. Est ce juste ?
Merci d’avance
bonjour.
un bail résilié, en 2015 par le tribunal. arrêt 28.03.2015. arrêt confirmé par la cour d’appel d’Aix en Provence.
ensuite le locataire se met en RJ. et puis le locataire paye des indemnités d’occupation. aujourd’hui il réclame un renouvellement du bail. quels sont ses droits.
merci de me répondre.
MELKA MAXIME
PORT / 06 13 66 47 43
MAIL. nessdemars chez live.fr
Bonjour,
La mairie a racheté l’immeuble dont nous avons un bail commercial se terminant fin décembre 2023. Puis elle nous a contacté car elle désire détruire le bâtiment pour en faire un hôpital et veut discuter avec nous pour que l’on puisse partir au moins 1 an avant la fin du bail.
Si nous ne pouvons pas partir avant la fin du bail, Est-ce que la mairie peut évoquer ( à part bien sur les manquements standard du locataire) un autre droit " bien commun/public" ou autres qui nous obligerait à partir avant la fin du bail ?
Merci
Mon propriétaire veut ne pas prolonger mon bail, je suis patissier et ai acheté le fonds il y a 7 ans.. Peut il casser le bail et me faire perdre mon commerce ? ou rachète t’il mon fond de commerce ?