Si la loi ALUR a largement réformé la loi du 6 juillet 1989, elle n’a cependant pas révolutionné les dispositions relatives au congé donné par le locataire. Il ne sera pas ici tant question de la forme du congé, mais plutôt des conditions qui permettent au locataire de bénéficier d’un congé réduit à un mois, conformément à l’article 15 I de ladite loi.

Ainsi, le locataire peut donner congé à tout moment (art.12 de la loi du 6 juillet 1989). Il doit, par principe, respecter un préavis d’une durée de 3 mois. Ce délai étant de droit commun, le locataire n’a pas à justifier du motif de son congé pour en bénéficier.

En revanche, la loi prévoit, dans certaines circonstances, un délai dérogatoire réduit à un mois. Dans cette hypothèse, le locataire doit justifier du motif de son congé au moment de « l’envoi de la lettre de congé » [1]. En l’absence de motivation conforme, le locataire sera soumis au congé trimestriel. En tout état de cause, le point de départ du congé court soit à compter de la réception du courrier RAR – ce qui implique une réception dudit courrier -, soit à la date de la signification de l’acte d’huissier, soit à celle de l’émargement.

Les 5 cas permettant un préavis réduit doivent être distingués des deux situations suivantes :
  d’une part, de la situation dans laquelle le bailleur accepte que le locataire quitte les lieux sans respect du préavis afférent (le locataire partant est remplacé par un nouveau locataire avant la fin du préavis). Ainsi, le locataire peut être libéré de tout préavis restant à courir [2] ;
  d’autre part, du cas où le logement loué est insalubre (L.1331-1 et s du Code de la santé publique) et/ou indécent au sens du décret 2002-120 du 30 janvier 2002. La situation est alors d’une telle gravité que le départ sans préavis peut être admis par les juridictions. Dans ce cas, la question n’est pas celle du motif du préavis, mais de la violation de son obligation de délivrance par le bailleur.

Dans le cadre de l’étude des 5 cas permettant un préavis réduit à un mois, il convient de s’attacher aux circonstances de chaque situation et d’insister sur l’ambiguïté de l’obligation de motivation afférente au congé donné en « zones tendues ».

1. Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17

Il s’agit d’une innovation de la loi ALUR. L’article 17 I de la loi de 1989 se rapporte aux zones tendues, définies par le décret 2013-392 du 10 mai 2013, qui précise les 28 agglomérations regroupant 1151 communes dans une situation de déficit locatif. Dans les faits, toute location vide soumise à la loi de 1989 située à Bordeaux, Arles, Bastia, Marseille, Nantes, Nice ou Paris, par exemple, bénéficiera du préavis mensuel. Une question semble cependant toujours se poser : est ce que le bénéfice au préavis d’un mois est automatique, ou doit-il être justifié par le locataire qui donne congé ? En effet, une lecture stricte de l’article 15 I de la loi de 1989 imposerait de motiver son congé, alors même que le motif est inhérent au lieu du bien confié à la location. A ce jour, il semblerait qu’un éclaircissement soit attendu sur ce point [3].

2. En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

  Premier emploi. Sous réserve de l’appréciation souveraine des juges, la date de l’affiliation à la sécurité sociale est la date de référence du premier emploi [4].

  Perte d’emploi. Tel est le cas du terme d’un CDI, d’un CDD [5], du terme d’une mission temporaire de 10 jours [6], ou enfin, le cas de l’arrêt des représentations du locataire intermittent du spectacle [7]. Le motif de la fin du contrat de travail doit être précisément indiqué [8]. Le fait que le certificat de fin de contrat soit fixé par le père du locataire n’enlève rien à sa valeur probante [9]. Cependant, il doit y avoir une causalité directe entre perte d’emploi et le préavis réduit : il ne peut être justifié du bénéfice d’un préavis réduit pour motif de licenciement du locataire, intervenu six mois avant l’envoi de son congé [10]. La prise d’acte est considérée comme étant une démission, sauf preuve contraire apportée par le locataire qui prétend au bénéfice du préavis abrégé [11]. La rupture conventionnelle du contrat de travail conduit à une perte d’emploi [12]. Le fait de justifier d’être indemnisé par Pôle Emploi justifie la perte d’emploi [13]. Enfin, la Cour de cassation exclut de manière générale les professionnels libéraux de ces exceptions [14] [15].

  Mutation. La mutation effective, qu’elle soit de l’initiative de l’employeur ou de l’employé, donne droit au préavis réduit à un mois [16]. L’éventualité d’une mutation n’est pas suffisante pour bénéficier d’un préavis réduit [17]. Une réinstallation du locataire à 14 km du logement pour lequel il a donné congé en raison d’une mutation, ne justifie pas du caractère frauduleux de l’acte attestant la mutation. En effet, l’éloignement géographique n’est pas une condition à l’application du délai de préavis réduit [18].

  Un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi. Il faut que la perte d’un emploi et que le nouvel emploi consécutif surviennent au cours du même bail [19].

  Pour aller plus loin. Les motifs relatifs aux cursus pédagogiques (études universitaires notamment) sont exclus. Cependant, cette exclusion n’est d’un point de vue personnel, pas irrémédiable, les étudiants pouvant préférer aux locations vides, des locations meublées – préavis d’un mois - ou, des baux étudiants d’une durée non tacitement reconduite de 9 mois. On peut également citer le refus du préavis réduit justifié par un document administratif délivré par les autorités d’un pays étranger justifiant l’enregistrement du locataire sur les registres du travail de ce pays [20]. Ou encore, le refus pour une « suppression de poste » émanant de l’épouse du locataire, cotitulaire du bail, qui aurait été produite par pure opportunité [21]. Enfin, une période de chômage subie par le locataire ne rentre pas dans les exceptions de l’article 15, « qui ne prévoit que des cas de modification de la situation professionnelle » du locataire [22].

3. Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile. La loi ALUR supprime la condition d’âge. En conséquence, la production d’un certificat médical est indispensable [23]. Ce dernier doit préciser la nécessité pour le locataire de déménager [24]. Le bénéfice de cette disposition n’est pas subordonné à « la nécessité soudaine de changement de domicile » [25]. Enfin, le bailleur ne peut se prévaloir du fait que les problèmes de santé de son locataire préexistaient à la souscription du bail, son état s’étant progressivement dégradé [26].

4. Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé. La loi ALUR permet dorénavant aux locataires bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé de bénéficier du préavis réduit. Avant l’entrée en vigueur du RSA, le RMI justifiait le bénéfice du préavis réduit [27]. Seule une preuve de perception effective du RSA peut justifier le bénéfice du préavis réduit d’un mois [28].

5. Pour le locataire qui se voit attribuer un logement défini à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation. Il s’agit d’un ajout de la loi ALUR. Ce cas d’ouverture permet la réduction du préavis de 3 mois à 1 mois en cas d’obtention/d’attribution d’un logement locatif conventionné. Cet ajout de la loi ALUR donne satisfaction aux « tentatives » parlementaires de voir, à tout le moins, les jeunes locataires du parc privé, bénéficier d’un préavis réduit d’un mois lorsqu’ils accédaient au parc social [29].

Pierre de Plater www.pdpavocat.fr

Comentaires:

• 
  Sans titre, RIO DE LA PLATA, 20 mai 2016

  Excellent article, riche, instructif et très bien documenté.

  
  
  • Sans titre, labotch34, 24 juin 2016

    Bonjour, je souhaiterai pouvoir avoir accès aux jurisprudences
    CA VERSAILLES 1ere chambre 2e section du 10/05/16 RG 15/03067
    et CA DOUAI 3e chambre 21/04/16 RG 15/00804
    qui illustrent votre article (24)

    Où puis je les trouver ?

    Bien cordialement
• 
  précisions, Luciole, 24 mai 2016

  Bonjour et merci pour cet article auquel je voudrais apporter une précision.

  La Loi ALUR ne s’impose qu’en cas de location affectée à titre de résidence principale, la définition de la RP étant précisée dans la Loi ALUR.

  Et ensuite le préavis ne peut courir qu’à compter de la prise d’effet du contrat.

  Aussi un locataire qui donne congé avant la prise d’entrée dans les lieux ne peut sérieusement soutenir avoir fait du logement sa résidence principale. Il doit donc trois mois à compter de la prise d’effet du bail sauf à avoir été remplacé avant.

  Il peut en être de même pour un bail ayant duré moins de 8 mois, la charge de la preuve incombant au bailleur, il est important de connaître les motivations du locataire.

  J’ai déjà soulevé, avec succès, une exception d’incompétence devant la commission de conciliation pour non reconnaissance de RP.

  Cordialement
• 
  Et pour être complet, MthomD, 6 juin 2016

  Et pour être complet, nous pouvons aussi évoquer les dispositions particulières du II de l’article L.353-15 du Code de la construction et de l’Habitation prévoyant que "par dérogation au I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai de préavis applicable au congé donné par un locataire d’un logement mentionné à l’article L. 353-14 qui bénéficie de l’attribution dans le parc du même bailleur d’un autre logement mentionné au même article est ramené à un mois. Ce délai est de deux mois si les deux logements appartiennent à des bailleurs différents."
• 
  Préavis en cas de fin de période d’essai, Ivan, 17 juin 2016

  Bonjour et bravo pour cet article fort complet et bien documenté.

  J’ai une question un peu technique sur le préavis réduit : le motif "perte d’emploi" peut-il s’appliquer à un locataire qui aurait mis fin à sa période d’essai de sa propre initiative ?

  Merci par avance !
• 
  DUREE DU PREAVIS, EVA Catherine, 18 mai 2017

  Bonjour,
  Votre article m’éclaire sur le préavis donné par le locataire à son bailleur, lorsque le logement se trouve dans une zone tendue. J’ai bien compris 1 mois dès réception par le bailleur de la lettre recommandée.
  Mais comment doit on calculer un mois en nombre de jours ?
  exemple : lettre recommandée reçue par le bailleur le 18 mai 2017, le départ du locataire pourra se faire le 18 juin 2017, c’est à dire un mois plein estimé à 30 jours ?

  Cordialement
• 
  Arrêt formation = préavis réduit ?, Sigma, 3 avril 2018

  Bonjour,
  Merci pour cet article très intéressant.
  J’ai pris un logement pour suivre une formation mais l’organisme de formation à arrêté ma formation pour manque d’organisation et surnombre de stagiaires, j’ai trouvé un travail et je dois déménager , puis - je avoir droit à un délais réduit du préavis ?
  Merci pour votre aide
  Cordialement
• 
  Rupture conventionnel, YVETTE pierrat, 28 mai 2018

  Le délai de 1 mois esce valablepour le motif suivre sont mari pour la retraite pour une rupture conventionnelle
• 
  Rupture conventionnel, YVETTE pierrat, 28 mai 2018

  Pour une rupture conventionnelle délai de 1 mois c’est toujours bon
• 
  Sans titre, V. Bourdon, 4 mai 2019

  Bonjour, mon propriétaire a utilisé un kit pour bail de location vide. Dans ce bail il est détaillé tous les appareils électro-ménagers (frigo, plaque vitrocéramique, four, lave vaisselle, ...) et les meubles à usage du locataire. Ne serait-ce pas un bail de location pour habitation meublée dans ce cas ?
  De ce fait, la résiliation du bail est-elle raccourcie à 1 mois ?
  Je vous remercie pour votre aide.
• 
  REMERCIEMENTS., Manuel ARANHA, 5 août 2019

  Vos articles sont fort bien expliqués pour les "non-juristes". Je suis persuadé que nous devons être très nombreux à vous dire un GRAND merci.

  
  
  • Préavis 1 ou 3 mois, Paris Jacqueline , 21 janvier 2020

    Bonsoir.Mr Mme.
    Plus de travail en raison de longue maladie et pas droits aux indemnités journalières. Puis je bénéficier dans ce cas de la loi juillet 1989 à 1 mois de préavis au lieu de 3 mois.
    Je suis mariée et mon mari travaille.
    Bien cordialement.
    J Paris
• 
  Sans titre, Vanessa, 24 octobre 2019

  Bonjour
  Ce préavis réduit à 1 mois peut il s appliquer lorsque l on quitte un logement conventionné pour un autre logement conventionné ?
  Merci
• 
  Motif non nécessaire, Nemoditur, 8 septembre 2020

  Il y a une petite erreur dans cet article. L’arrêt indiqué (CA Toulouse, 1e chambre, 1e section, 04 avril 2016, RG : 15/00183) n°8 n’indique aucunement une obligation d’inscrire précisément le motif de résiliation. Ce n’est qu’un simple motif ayant conforté la décision des juges dans cet arrêt d’espèce, mais ça n’en fait pas une condition de validité du préavis.

  Au contraire, le motif est loin d’être une obligation formelle. En effet, depuis un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 décembre 2005 (04-19.585), l’on sait que seul le justificatif est nécessaire. Dans cet arrêt, "Mme Y... justifiait bénéficier du revenu minimum d’insertion à l’époque où elle avait restitué les lieux loués" et cela a parfaitement suffit à ne pas lui faire payer les 3 mois de préavis. Cet arrêt casse la décision de la cour d’appel sur ce point, qui exigeait quant à elle de donner connaissance à son bailleur de sa situation particulière (= motif).

  Cet arrêt ne semblerait pas avoir connu de revirement. En effet, dans un arrêt récent de la cour d’appel de Paris (Pôle 4, chambre 3, n° 17/05271) du 12 Avril 2019, il a été considéré que "le locataire n’a pas à donner connaissance, lors du congé, du motif dont il entend se prévaloir pour obtenir un préavis réduit. Il lui suffit d’en justifier si le bailleur en forme la demande".

  
  
  • préavis réduit, zoe, 6 juillet 2021

    Bonjour,

    Concernant le préavis réduit, la conclusion de cette contribution (8 septembre 2020, 22:11, par Nemoditur) est elle toujours d’actualité ?

    Ou faut il préférentiellement, à la fois :
     mentionner le motif
    et
     joindre le justificatif dès le courrier de congé ?

    Merci pour votre éclairage
    Bonne journée
• 
  Le préavis réduit à un mois des locations vides soumises à la loi du 6 juillet 1989 , Lété, 27 septembre 2021

  Bonjour
  Objet :référence N° 5:CA Rennes, 5e chambre, 25 mars 2015, RG : 14/00688.
  Les juges de la Cour d’Appel de Rennes rejettent les prétentions du bailleur au motif que les termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 qui ne distinguent pas selon la situation professionnelle du preneur au moment de la signature du bail, le locataire devant seulement se trouver dans une des situations énumérées par ce texte pour bénéficier d’une durée réduite de préavis.
  Les juges du fond s’appuient également pour justifier ce rejet sur une jurisprudence de la Cour de Cassation selon laquelle le terme d’un contrat à durée déterminée constitue une perte d’emploi au sens du texte précité (Civ. 3 e, 8 déc. 1999, no 98-10.206).
  L’arrêt de la cour d’appel de Rennes me semble donc" robuste ".
  Cependant ,le" bémol "de la Cour de Cassation qui a déjà jugé que le délai de préavis réduit n’est pas accordé au locataire dont la perte d’emploi était prévisible au jour de la signature du bail (Civ. 3e, 30 sept. 1998, no 96-22.017) atténue l’affirmation des juges de la Cour d’Appel de Rennes selon laquelle la situation professionnelle au moment de la signature du bail est indifférente à la durée de préavis et semble affirmer que l’évolution de la situation professionnelle du locataire en cours de bail est essentielle pour apprécier du droit ou non au préavis abrégé.
  L’arrêt de la cour d’appel de Rennes pourrait il ainsi être fragilisé par ce bémol ?
  A votre connaissance l’arrêt de la cour d’appel de Rennes a t il fait l’objet d’un pourvoi en cassation ?
  La situation idéale ,si je puis dire est donc de voir son CDD interrompu avant son terme prévisible ?
  Merci
  Cordialement