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Droits et obligations du locataire. Par Cathy Neubauer, Avocat.
Parution : samedi 14 janvier 2017
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La loi du 6 juillet 1989 a posé les bases des relations entre bailleurs et locataires privés.
Ce texte et ses décrets d’applications ont été complétés par la loi dite ALUR.
Il est dès lors important de rappeler la manière dont ces textes s’imbriquent pour faire un point sur les droits et obligation des locataires.

A. Les droits des locataires

1. Le droit à un bail écrit

Si la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs a toujours posé le principe dans son article 3, de l’établissement d’un bail écrit, il n’en demeure pas moins que la jurisprudence a toujours admis la validité du bail verbal.

En effet, dès lors que la loi n’a pas prévu de sanction à l’absence d’écrit mais qu’en plus, cette loi prévoyait la possibilité de régulariser à tout moment la situation à la demande de l’une ou l’autre des parties, il est évident qu’un certain nombre de rapports locatifs étaient et sont toujours encore régis par des baux verbaux.

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 et son décret d’application n° 2015-587 du 29 mai 2015 tout bailleur louant des logements nus ou meublés devra désormais signer un bail type dont le contenu a justement été précisé dans ce décret d’application, étant rappelé que cette disposition est entrée en vigueur au 1er août 2015.

Il en résulte que si le problème du bal verbal est aujourd’hui réglé, les locataires titulaires d’un bail verbal datant d’avant le 1er Août 2015 sont parfaitement en droit conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 de réclamer un bail écrit à leur bailleur, au besoin en justice s’il le faut. (Cour d’appel de Versailles, 17 janvier 2006, 36)

2. Le droit à un logement décent

L’article 1719 du Code civil prévoit en matière de baux locatifs que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; »

La notion de décence d’un logement est définie par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Le très court décret relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains prévoit qu’il n’est pas possible de donner à la location un logement qui ne dispose pas au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
En outre, le logement doit comporter un minimum d’équipements, à savoir une installation permettant un chauffage normal, une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution, une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide ainsi qu’une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées ; ceci du moins en métropole.

3. Le droit à la délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparations

Le bailleur doit délivrer, conformément à la loi, un logement en bon état d’usage et de réparation ; dès lors le bailleur peut être contraint, en justice, à entreprendre certains travaux. Il est cependant précisé que si le logement n’est pas en bon état d’usage, les locataires et les bailleurs peuvent convenir expressément que le locataire fera certains travaux en contrepartie d‘une réduction voire une dispense de loyer pendant un temps qui sera déterminé par le contrat.
Cette dispense peut être assortie d’une disposition prévoyant qu’en cas de départ prématuré du locataire, un dédommagement sur justificatif des dépenses engagées peut être prévu.
A cela se rajoute l’obligation pour le bailleur d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que les réparations locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Ces réparations locatives sont définies par le décret n°87-712 du 26 aout 1987.

4. Le droit à l’usage paisible des lieus loués

Le bailleur doit garantir un usage paisible du lieu loué à son locataire, si cette obligation est souvent utilisée dans les cas de troubles du voisinage, et cette obligation peut avoir des conséquences parfois surprenantes, notamment lorsqu’un échafaudage posé en façade a facilité un cambriolage.
Les compagnies d’assurances des locataires se sont retournés contre le bailleur et ont obtenu sa condamnation sur ces fondements.

« La société propriétaire ne s’était pas assurée que toutes les précautions relatives à la sécurité des locataires avaient été prises en raison de l’échafaudage qui constituait pour les voleurs un mode d’accès facile protégé par des bâches, qu’elle n’avait donné aucune information aux habitants de l’immeuble ni aucun conseil de prudence et de vigilance et qu’elle aurait dû organiser un gardiennage spécial au moins de nuit, compte tenu de la période de l’été où les appartements sont vides de toute occupation, a pu décider que la société propriétaire avait manqué à son obligation d’assurer à la locataire une jouissance paisible des lieux loués »
(Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 28 février 1990, 88-14.028)

Par ailleurs depuis la loi ALUR, du 24 mars 2014, le trouble subi par le locataire est indemnisable par le bailleur si les travaux durent plus de 21 jours.
Au-delà de 21 jours, le prix du bail est réduit à « proportion du temps et de la partie de la chose dont il a été privé ».

5. Le droit à la délivrance d’une quittance

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 à jour des modifications effectuées par la loi ALUR du 24 mars 2014 dispose que :
« Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. »

Il convient néanmoins de nuancer : en effet, ce droit n’existe que si le locataire le fait valoir ; par contre, dès lors qu’il s’agit d‘une demande du locataire, demande qui n’est soumis à aucun formalisme, le bailleur est contraint de lui fournir cette quittance gratuitement.

Il ne saurait facturer aucun frais de dossier.
Et le fait de tenir les quittances à disposition ne répond pas aux obligations légales, qui parlent bien de transmettre gratuitement les quittances lorsqu’elles sont demandées.

« Au regard des termes de ce texte, la SCI n’a pas rempli cette obligation en affirmant que les quittances réclamées sont à la disposition de Mme X à l’agence immobilière. Il sera ordonné au bailleur de transmettre gratuitement ces quittances à la locataire. »
(Cour d’appel de Nîmes, 5 avril 2012, 11/01508)

Bien entendu le locataire dispose d’autres droits, notamment de celui d’avoir un animal de compagnie.
Cependant ce droit n’est accordé ni par la loi de juillet 1989 ou la loi ALUR, mais par l’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 :

« Est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d’un animal dans un local d’habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. Cette détention est toutefois subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l’immeuble ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci.
Est licite la stipulation tendant à interdire la détention d’un chien appartenant à la première catégorie mentionnée à l’article L. 211-12 du Code rural. »

Bien entendu, si l’animal de compagnie devait occasionner des troubles du voisinage, le bailleur et/ou la copropriété seraient en droit d’interdire cette détention. Par ailleurs, le nombre ou la taille des animaux ne doivent pas poser de problèmes sanitaires.

Si un locataire n’a pas le droit de sous-louer son logement sans l’accord de son propriétaire, ce dernier ne peut néanmoins pas l’empêcher d’héberger un tiers le cas échéant (loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement est venue compléter la liste des clauses réputées non écrites de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ; dorénavant, est réputée non écrite la clause qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec celui-ci).

Néanmoins le locataire n’a pas que des droits.
En effet, le statut de locataire comporte également un certain nombre d’obligations.

B. Les obligations des locataires

Le locataire a un certain nombre d’obligations et elles sont listées par les articles 7 et 8 de la loi de juillet 1989.
En effet, selon ces deux articles, « le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;
b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;
e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;
f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;
g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation.
Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location »

1. L’obligation de payer les loyers et les charges

Cette obligation est sans doute la première et la plus importante.
En effet, c’est la contrepartie première et directe du contrat de bail et ou des charges convenues et nul ne peut retenir le loyer, quel qu’en soit le prétexte.

« Selon l’article1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le loyer sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution des travaux de réparations. »
(Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 21 novembre 1973, 72-13.222)

Le non paiement des loyers et charges autorise le bailleur à demander la résiliation du contrat de location

« Le non-respect réitéré de l’obligation de payer le loyer et les charges ponctuellement et à l’échéance était de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire. »
(Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 novembre 2016 n° 15-20.920)

Il convient ici de rappeler que dès lors que le bail locatif comprend une clause résolutoire, il suffit que le bailleur fasse délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire infructueux pendant plus de 2 mois pour que le bailleur puisse faire constater la résiliation du bail.
En effet l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Ce commandement de payer doit répondre à un formalisme très précis qui est précisé dans ce même article 24 : « Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions des alinéas précédents[de l’article 24] ainsi que du premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée. »

Si le montant du loyer est incontestable, le paiement des charges donne souvent lieu à un important contentieux.

En effet, la liste des charges récupérables est fixée de façon exhaustive par l‘annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables et ces charges sont les seules qui puissent être récupérées.

« Qu’en statuant ainsi, alors que l’annexe au décret du 26 août 1987 qui fixe de manière limitative la liste des charges récupérables ne mentionne pas les frais d’entretien d’un groupe électrogène, la cour d’appel a violé le texte susvisé »
(Cour de cassation, Chambre civile 3, du 30 novembre 2005, 04-14.508)

2. L’obligation de souscrire une assurance locative

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de souscrire une assurance locative et d’en justifier au bailleur.
Si cette obligation est visée par une clause résolutoire dans le contrat de bail, le bailleur pourra faire délivrer un commandement de justifier de cette assurance, qui s’il est resté infructueux plus d’un mois, entrainera la résiliation du contrat

3. L’obligation de répondre des dégradations

Le locataire est responsable des dégradations commises ou de pertes qui pourraient survenir en cours du bail.
Il ne pourra s’en exonérer que s’il prouve qu’elles sont dues à un cas de force majeure, à une faute du propriétaire ou d‘une personne qu’il n’a pas introduite dans le logement.

Les dégradations ne sont pas à confondre avec la vétusté due au temps et la frontière entre les dégradations et la vétusté due au temps qui passe nourri un abondant contentieux.

En effet, très souvent les magistrats ont à trancher entre les dégradations commises par un manque de soin et d’entretiens et celles dues à la vétusté et de nombreux arrêts, tout en mettant les dégradations à la charge des locataires, comme la loi les y oblige, prennent systématiquement soin d’affecter les montants d’un coefficient de vétusté afin de tenir compte de l’usure normal de la chose louée.

« Que la comparaison entre l’état d’entrée dans les lieux et celui de sortie des lieux fait ressortir des dégradations et un défaut d’entretien locatif qui excèdent ce qui peut être justifié par la seule vétusté inhérente à l’occupation des lieux pendant un peu plus de trois ans. »
(Cour d’appel de Paris, 8 avril 2014, 12/06235)

4. L’obligation d’effectuer l’entretien courant du logement

Le contenu de cette obligation est défini par l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui dispose que :
« Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret. »

Si les obligations sont clairement définies dans la liste annexée à ce décret, il convient néanmoins de de relever que le décret utilise le terme « notamment » ce qui signifie clairement que la liste est non exhaustive.

« La liste n’est pas limitative et certaines réparations qui ne figurent pas dans la liste peuvent être mises occasionnellement à la charge du preneur. »
(Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 avril 1994)

Bien que la loi ne prévoie pas expressément de sanction en cas de non-respect de ces obligations, il convient de rappeler qu’en cas de violation des obligations contractuelles, l’une de parties peut toujours s’adresser à la justice pour contraindre l’autre partie à respecter ses obligations, voire à faire résilier le contrat pour inexécution.

6. L’obligation de ne pas transformer les lieux

Si le locataire ne peut ni ne doit transformer les lieux, il convient cependant de nuancer cette obligation en rappelant qu’il peut aménager son intérieur à sa guise s’il n’attente pas à la destination des locaux et si ses aménagement ne provoquent pas de dégradations.

Le locataire peut aussi, de son propre chef remplacer les revêtements muraux
(Cour de cassation, Chambre civile 22 mai 2005 n°04-10467)

Tous les goûts étant dans la nature, il arrive cependant que les propriétaires discutent en justice, les goûts de leurs locataires.

La jurisprudence est à ce titre relativement bienveillante et ne sanctionne que peu la créativité débordante de certains locataires.

La cour d’appel de Paris a ainsi donné raison à un locataire désireux de peindre les murs de ses toilettes et de sa salle de bain en rouge (Cour d’appel de Paris 20 septembre 2005).

La cour de Paris a également autorisé un locataire à repeindre les pièces a vivre dans des tons roses, mauves, bleu et bordeaux clair tout en posant une moquette constituée de bandes multicolores au motif que ce n’est pas vraiment excentrique, que cela n’empêche nullement une habitabilité normale, en s’inscrivant dans la tendance décorative actuelle susceptible de plaire à des locataires jeunes (Cour d’appel de Paris 10 janvier 2008).

Les structures légères et démontables sont également admises dès lorsqu’elles ne menacent pas le gros-œuvre et que le bailleur peut exiger en fin de bail la remise des lieux dans leur état initial (Cour d’appel de Paris 12 octobre 1995).

7. L’obligation de laisser accéder au logement en vue de la réalisation des travaux.

La loi du 6 juillet 1989 contraint le locataire de laisser l’accès à son logement aux fins de réaliser des travaux si ceux-ci sont urgents et nécessaires.
Dès la notification des travaux, le locataire peut, s’il souhaite s’y opposer, saisir le juge dans les deux mois de la réception de la notification de ceux-ci.
Le juge a la possibilité, s’il ne les estime pas fondé, de les interdire.

La loi ALUR estime néanmoins que si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire a droit à une compensation sous forme de réduction des loyers.
Ces mêmes textes imposent également au bailleur de reloger le locataire, si pendant les travaux prévus, le logement est inhabitable, ce que la jurisprudence ne manque pas d’appliquer dès que les conditions imposées par les textes sont réunies.

Cathy Neubauer _ Avocate
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