Le locataire d’un bail commercial rencontrant des difficultés peut faire l’objet d’une procédure collective, conformément aux articles L. 611-1 et suivants du Code de commerce. Dans le cas où le locataire ne serait pas en état de cessation des paiements, mais rencontrerait des difficultés qu’il ne peut surmonter, il lui est possible de demander l’ouverture d’une procédure de sauvegarde. En revanche, en état de cessation des paiements, il pourra être confronté à l’ouverture d’un redressement judiciaire ou, si celui-ci est impossible, en liquidation judiciaire.

I. Les cas de poursuite et de résiliation du bail commercial

A. Continuation de droit du bail à l’ouverture d’une procédure collective

L’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas de plein droit la résiliation du bail. Le locataire peut donc poursuivre son activité et, dans le cas où il ne pourrait la poursuivre en raison d’une telle procédure, le bailleur n’est pas fondé à en demander la résiliation aux torts du preneur. Toute clause contraire insérée dans le bail sera réputée non-écrite.

La continuation du bail entraîne d’une part le paiement des loyers, lequel se fera conformément aux stipulations contractuelles dans le cadre d’une sauvegarde ; il devra en revanche s’effectuer au comptant en cas de redressement ou de liquidation judiciaire. D’autre part, toutes les autres conditions du bail devront être observées, celles relatives à la destination des locaux ou au paiement des charges. De son côté, le bailleur devra également remplir les siennes.

B. La résiliation du bail commercial au cours de la sauvegarde, du redressement ou de la liquidation judiciaire

Bien que la poursuite du bail soit de plein droit à l’ouverture d’une procédure collective visant le locataire, le bailleur, l’administrateur ou le liquidateur judiciaire peuvent en demander la résiliation.

1. La résiliation demandée par l’administrateur ou le liquidateur

Dans le cas où la demande de résiliation serait à l’initiative de l’administrateur judiciaire, elle intervient au jour où le bailleur en est informé.

L’administrateur ou le liquidateur pouvant en décider ainsi sans motifs. Il devra le faire notamment lorsqu’il n’a pas à sa disposition les fonds nécessaires pour honorer les loyers du terme à échoir.

2. La résiliation demandée par le bailleur

Dans le cadre de la sauvegarde et du redressement, le bailleur dispose également de la faculté de demander la résiliation du bail lorsque le locataire est défaillant dans le paiement des loyers et des charges. Cette demande s’opérant à plusieurs conditions. Il faut pour cela que les loyers et charges dus s’étalent sur une période postérieure au jugement d’ouverture ; d’autre part, le bailleur ne pourra demander la résiliation qu’après écoulement d’un délai de 3 mois à compter dudit jugement.

Dans le cadre de la liquidation judiciaire, la demande de résiliation pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne pourra aboutir si le paiement est intervenu entre temps. Cependant, lors de la liquidation, le bailleur peut demander la résiliation pour des raisons antérieures au jugement de liquidation ; l’action sera engagée au plus tard dans les 3 mois à compter de la publication du jugement de liquidation.

La raison invoquée peut concerner une défaillance autre que celle relative aux loyers ; ce peut être le respect de la destination des lieux, le défaut d’entretien, etc.

II. La cession ou modification de l’activité

A. Cession partielle ou totale

À compter du jugement d’ouverture de la procédure collective, le juge peut ordonner la cessation partielle de l’activité.

Lors de l’établissement d’un plan de sauvegarde, il est possible de prévoir la cession d’une ou de plusieurs activités. Lors de procédures de redressement et de liquidation judiciaires, il est possible d’aboutir à la cession totale ou partielle de l’entreprise. Dans tous les cas, la cession peut comprendre le bail commercial.

Le régime applicable est celui de la liquidation judiciaire, conformément à l’article L. 626-1, alinéa 2 du Code de commerce.

B. Ajout d’une ou de plusieurs activités nouvelles

Il est à noter que le tribunal peut également décider d’adjoindre une ou plusieurs activités nouvelles au bail. Cette décision s’impose au bailleur, qui ne pourra faire valoir les stipulations qui lui sont favorables en matière de déspécialisation.

III. Les créances du bailleur

L’ouverture d’une procédure collective impose aux créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture de déclarer leur créance, dans un délai de 2 mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au BODACC, au mandataire ou au liquidateur judiciaire.

La déclaration doit indiquer le montant de la créance due au jour du jugement d’ouverture, ainsi que les sommes à échoir et leur date d’exigibilité. Elles mentionneront également la nature du privilège éventuellement associée ; les éléments prouvant l’existence et le montant de la créance si aucun titre n’est disponible, le cas échéant ; les modalités de calcul et la mention de la juridiction saisie si la créance fait l’objet d’un litige.

Dans le cas où la déclaration ne serait pas effectuée dans les délais, la créance ne sera pas éteinte mais le créancier en question ne pourra s’en prévaloir au cours de cette procédure collective. Il lui restera la possibilité d’engager devant le juge-commissaire, une action en relevé de forclusion.

IV. Le paiement des loyers

A. Loyers antérieurs au jugement d’ouverture

Le bailleur détient un privilège pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure. L’article 2332 du Code civil disposant à ce titre que le privilège porte sur le prix de tous les meubles garnissant les lieux loués.

B. Sort du bail après le jugement d’ouverture

1. Bail résilié après le jugement d’ouverture

Dans le cas où le bail serait résilié après le jugement d’ouverture, le bailleur dispose d’un privilège pour l’année en cours, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts afférents.

2. Bail continué après le jugement d’ouverture

Les loyers postérieurs au jugement d’ouverture sont, en principe, payés à leur échéance. Toutefois, l’administrateur ou le liquidateur peut obtenir des délais de paiement devant le juge.

Si les loyers ne sont pas payés au terme convenu, ils bénéficieront d’un rang privilégié par rapport à d’autres créances ; ils seront payés après les salaires et les frais de justice.

David Semhoun Nahmias - Semhoun Avocats A.A.R.P.I. www.nsavocatsparis.fr www.legavox.fr/blog/david-semhoun/