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Lotissements : la position "anti-ALUR" de la Cour de Cassation. Par Jérôme Nalet, Avocat.
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Parution : mercredi 8 mars 2017
Adresse de l'article original :
https://www.village-justice.com/articles/Lotissements-position-anti-ALUR-Cour-Cassation,24442.html Reproduction interdite sans autorisation de l'auteur. |
Ceux qui ont le courage d’examiner sous toutes ses coutures le vaste fourre-tout que constitue la loi dite ALUR du 24 mars 2014 découvriront l’article 159, qui forme à lui seul sa section 6, l’ensemble étant intitulé « Mobiliser les terrains issus du lotissement ».
L’objectif est clairement énoncé, bien que de façon pudique : il s’agit pour le Législateur de tenter de fragiliser les documents des lotissements, qui constituent un frein à la construction dans les grandes agglomérations.
Dans cette optique, ont été modifiés ou complétés les articles L.442-9, L.442-10 et L.442-11 du Code de l’Urbanisme.
Je ne m’attarderai pas ici sur les deux derniers de ces articles. Il importe simplement de savoir qu’ils ont été modifiés pour abaisser la majorité de colotis exigée pour demander à l’autorité publique compétente de modifier les documents du lotissement (article L.442-10) et renforcer la faculté, pour cette même autorité, de mettre en concordance les documents du lotissement avec le Plan Local d’Urbanisme (article L.442-11). Mais ces deux possibilités sont, à ma connaissance, assez peu utilisées et la jurisprudence en la matière reste très clairsemée.
L’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme, en revanche, fait l’objet d’un contentieux qui se développe et ne peut à mon avis qu’augmenter, à la fois car il est très maladroitement rédigé et compte tenu du manque de terrains disponibles pour construire.
En voici la version actuelle (qui diffère très peu de celle issue de la loi ALUR, tenant simplement compte d’un changement de numérotation de l’article qui concerne les terrains lotis en vue de la création de jardins) :
« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l’article L. 115-6.
Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.
La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l’article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l’objet d’un décret.
La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l’application du même article L. 442-10. »
Rappelons-le : les parties communes et éléments communs des lotissements sont le plus souvent administrés par des Associations Syndicales Libres (ASL) ou des Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL), dont l’organisation interne est régie par des statuts.
S’y ajoutent, en règle générale, un cahier des charges, un règlement de lotissement ou un cahier des charges approuvé. Malheureusement, les dénominations varient et ces documents coexistent parfois, ce qui contribue au flou artistique en la matière.
Ils comportent souvent des règles encore plus contraignantes que celles contenues dans le Plan Local d’Urbanisme de la commune à laquelle le lotissement appartient, d’où la volonté législative d’en altérer la portée.
Le cahier des charges est contractuel par nature, ce qui logiquement devrait le rendre inamovible. Pour tenter de passer cet écueil, le texte distingue en son sein « les clauses de nature réglementaire » des « droits et obligations régissant les rapports entre colotis ». Les premières sont réputées caduques dans les dix ans de l’arrêté de lotir. Quant aux seconds, ils sont maintenus. Mais qu’est-ce qu’une clause de nature réglementaire ? Comment demander au Juge Civil de porter une telle appréciation ? Et comment, au surplus, appréhender la notion de « disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble », introduite par la loi ALUR ? Ce malaise évident n’est sans doute pas étranger au fait qu’aucun décret ne soit encore paru (trois ans plus tard et à deux ans de l’échéance fixée) s’agissant des modalités de publication mentionnées au dernier alinéa de l’article L.442-9… Et sa parution n’apporterait d’ailleurs pas franchement de solution au problème.
Cela pourrait paraître plus simple s’agissant du règlement de lotissement et du cahier des charges approuvé. Le règlement de lotissement est en réalité, depuis 1977, la nouvelle appellation du cahier des charges approuvé. Ce changement visait à mettre fin à la double nature (à la fois administrative et civile, réglementaire et contractuelle) du cahier des charges approuvé. La loi ALUR a en tout cas, pour ces deux documents, supprimé la possibilité pour les colotis de demander le maintien des règles qu’ils contiennent à la majorité de l’article L.422-10 (et privé d’effet les demandes de maintien opérées avant son entrée en vigueur). Ainsi, la situation devait a priori être plus claire que pour les cahiers des charges non approuvés : les règles d’urbanisme contenues dans les règlements de lotissement et les cahiers des charges approuvés devaient être frappées de caducité dans les dix ans de l’arrêté de lotir, sans qu’il soit besoin de trier, d’interpréter, etc…
Mais la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation ne l’entend pas de cette oreille et l’année 2016 nous a apporté à ce sujet quelques démonstrations éclatantes.
Dans son arrêt du 7 janvier 2016 (n°14-24.445), elle confirme ne voir aucun obstacle à ce que les membres d’un lotissement choisissent de « contractualiser » un règlement de lotissement, de façon à ce que les règles qu’il contient échappent à la sanction de la caducité passés les dix ans de l’autorisation de lotir.
La loi ALUR, contrairement à ce que l’on aurait pu penser, ne remet donc pas en cause cette possibilité, ouverte avant elle par la jurisprudence.
En outre, est validée la position de la Cour d’Appel qui avait estimé qu’un article du règlement de lotissement prohibant un certain type de constructions n’était pas une règle d’urbanisme « mais une disposition destinée à régir les rapports entre les colotis et les modalités de vie en commun (…) ».
Son arrêt du 21 janvier 2016 (n°15-10.566) est le seul à avoir fait l’objet de quelques commentaires, sans doute car il a été publié au bulletin.
Il confirme le caractère contractuel des clauses du cahier des charges régissant les constructions comprises dans le lotissement, ce qui en soi n’est pas étonnant.
Mais, au passage, l’opportunité de poser une question préjudicielle à la juridiction administrative (sur le fait de savoir si la clause considérée devait être qualifiée ou non de règle d’urbanisme) est écartée.
Or, il s’agissait d’un article du cahier des charges « limitant la superficie des constructions pouvant être édifiées sur chaque lot »…
Cette prise de position prend d’autant plus de force que la décision de premier degré était une ordonnance du Juge des Référés ordonnant une démolition après avoir retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite, ce qui paraissait extrêmement sévère.
L’arrêt rendu le 29 septembre 2016 (n° 15-22414 et 15-25017) me paraît tout aussi important.
La Cour d’Appel estimait qu’un règlement de lotissement (dont on comprend qu’il avait ensuite été rebaptisé cahier des charges, certaines modifications ayant à cette occasion été opérées) devait être considéré comme ayant acquis une valeur contractuelle.
Cette appréciation est validée sans équivoque par la Cour de Cassation, mais avec encore plus de fermeté que dans sa décision du 7 janvier 2016 :
« Mais attendu qu’ayant retenu souverainement que l’article 3-02 du cahier des charges du lotissement, prévoyant la création d’une construction par lot d’un ou plusieurs logements, n’était pas la reproduction de la règle d’urbanisme plus contraignante prévoyant une seule construction d’un logement par lot et exactement que cette règle du cahier des charges avait un caractère contractuel et était justifiée par la destination du lotissement et engageait les colotis entre eux, la Cour d’Appel, qui a relevé qu’une construction à usage d’habitation avait déjà été édifiée sur le lot n° 15, n’a pu qu’en déduire, sans dénaturation, que M. J… et Mme I… devaient démolir la construction édifiée (…). »
La 3ème Chambre Civile persiste et signe le 13 octobre 2016 (n° de pourvoi 15-23674), cette fois concernant un cahier des charges approuvé.
Elle affirme sans détour « que les clauses du cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtent un caractère contractuel et engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (…). »
Une démolition lourde de conséquences est à nouveau validée : il s’agit d’une piscine, de trois murs de soutien et d’un local technique.
Mais elle marque aussi la volonté de la Cour de Cassation de s’affranchir de la lettre de l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme issu de la loi ALUR, ce quel que soit le document considéré.
En résumé, les règlements de lotissement peuvent selon elle devenir des contrats au-delà des dix ans de l’autorisation de lotir (si les colotis en ont marqué la volonté) et les cahiers des charges (qu’ils soient approuvés ou non) rester applicables dans leur globalité sans condition de délai.
A la réflexion, cette entrée en résistance n’a rien de surprenant : abstraction faite des difficultés d’interprétation presque insurmontables engendrées par l’article L.442-9 du Code de l’Urbanisme, la nécessité de construire davantage ne doit pas se faire au mépris d’autres impératifs (en l’occurrence, la force obligatoire du contrat et le respect du droit de propriété).
Spécialiste en Droit Immobilier Avocat Associé au sein de la SELARL FEUGAS AVOCATS http://www.nalet-avocat.com/ http://www.feugas-avocats.com/ https://aslinfoblog.wordpress.com/Tout est dit, et les contentieux, déjà nombreux avant Alur, ne vont pas manquer tant cet article 442-9 modifié laisse à croire (c’était d’ailleurs la volonté du législateur) que le CC a disparu en matière de clauses réglementaires...
Alain JACQUES
Expert évaluateur Fnaim
Certifié REV par Tegova
Formateur indépendant
Qu’entendez-vous par CC ?
Bonjour,
Concernant l’obligation de respecter le cahier des charges d’un lotissement quant aux règles de construction et de distances, est ce que ces obligations perdurent également pour les ZAC ?
Cordialement
Cher Monsieur, à mon sens, les règles du cahier des charges continuent à s’appliquer tant que l’ASL n’a pas été dissoute et ce malgré l’existence d’une ZAC. Je reste à votre disposition pour en discuter (0130987500).
Cahier des charges approuvé en 1955 par le préfet du VAR.
J’ai cru comprendre que ce cahier des charges pouvait être modifié par ajout d’une clause interdisant la division des lots et autorisant une seule construction mono-familiale par lots si 2/3 des colotis représentant 50% des superficies le demandent. Je précise que cette clause figurait dans le Règlement et qu’elle est devenue caduque du fait de la loi ALUR
J’ai cru comprendre aussi que cette demande devait être sollicitée par l’ASL auprès de l’autorité compétente, le Maire, lui demandant de prononcer cette modification dans la mesure où elle est compatible avec le PLU de la Commune, ce qui est le cas.
Je suppose qu’il suffit de déposer un dossier à la Mairie contenant toutes les demandes individuelles reçues des colotis signées avec tous les calculs justifiant la réalisation de la majorité qualifiée de l’article L442-10.
Dois-je comprendre que le cahier des charges disparaîtra si l’ASL est ensuite dissoute ?
Cher Monsieur,
La question est complexe.
Sur le plan administratif, vous pouvez effectivement demander au Maire d’opérer une modification dans les conditions de l’articles L442-10. Mais vous pouvez tout aussi bien, sur le plan civil, modifier vos documents contractuels en ce sens si les règles d’urbanisme en vigueur ne s’y opposent pas, selon la majorité prévue par vos statuts.
Enfin, la dissolution de l’ASL n’emporte pas nécessairement disparition des contraintes contenues dans le cahier des charges.
Je reste à votre disposition pour en discuter au 0130987500.
Bien cordialement,
JN
Propriétaire dans un lotissement géré par une ASL en bordure de mer, je suis confronté au non respect du cahier des charges et du règlement du lotissement, à savoir stationnement interdit sur la voie et le trottoir, (voie d’accès ouverte) agrandissements non conformes, plusieurs logements sur le même lot, non respect des distances par rapport aux limites latérales et la voie....etc, ce depuis au moins 40 ans. 111 lots, 132 propriétaire.
Lotissement approuvé par le préfet de Vendée le 3 novembre 1958.
Je trouve cet article intéressant. Il est dommage qu’il faille entamer une procédure pour faire respecter un contrat.
Je n’ai pas bien saisi si il y a un problème de caducité après 10 ans.
Cher Monsieur, il faut bien distinguer le règlement de lotissement (caduc) et le cahier des charges (qui continue à produire ses effets sur le plan civil et dont vous pouvez, en tant que coloti, demander à ce qu’il soit respecté. Tout dépend donc dans quel document les règles non respectées se trouvent... Je reste à votre disposition pour en discuter (0130987500 ou jerome.nalet chez feugas.eu).
Bonjour,
Quid d’une association syndicale libre qui délibérait favorablement (majorité de modification des statuts) pour empêcher la div #ision de lots en intégrant cette clause contractuelle dans ses statuts, au titre de la mise en valeur (protection) des propriétés citée par l’ordonnance de 2004 ?
Autre façon d’échapper au L159 de la loi ALUR ?
Bonjour Monsieur,
A mon sens, l’Assemblée Générale a le droit d’interdire de diviser et, en l’état actuel de la jurisprudence, la loi ALUR n’y fait pas échec. Je reste à votre disposition pour en discuter au 0130987500.
Bien cordialement,
JN
Bonjour,
Si j’ai bien compris votre article la position de la cours de cassation concerne les règles présentes dans les cahiers des charges de lotissement, ces règles s’appliquant aux colotis.
Quand est-il lorsqu’un terrain du lotissement fait l’objet d’un rachat en vue d’un projet immobilier ne respectant pas les règles du cahier des charges.
Peut-on utiliser cette jurisprudence dans ce cas contre le futur propriétaire et à quel moment : dès l’accord du permis de construire, dès l’acquisition définitive du terrain, au début des travaux ?
Dans mon cas, je suis face à un promoteur immobilier qui a obtenu un permis de construire pour un immeuble en R+3 (conforme au PLU). Or le cahier des charges de notre lotissement limite la hauteur de construction à 6m.
Cordialement.
Cher Monsieur,
La question est trop complexe pour vous répondre sans en avoir discuté préalablement. Vous pouvez me joindre au 0130987500. Les règles du cahier des charges étant de nature civile, elles ne peuvent être invoquées dans le cadre d’un recours contre le PC. Mais contester le PC sur d’autres motifs peut être une bonne idée pour marquer dès à présent votre opposition. Et vous conserverez le droit d’agir au titre du cahier des charges, devant les juridictions civiles.
Bien cordialement.
JN
Bonjour,
nous sommes dans la même situation, la commune veut vendre un lot à un promoteur pour faire construire un immeuble r+3, elle a déjà signé le compromis de vente mais face à la mobilisation des colotis, elle compte user de l’article L442-11 pour faire modifier les documents du lotissement et les aligner sur le PLU (2017), le lotissement est de 2012, l’usage du 442-11 sert clairement à régulariser une situation litigieuse, comment peut-on organiser une enquête publique alors que le projet est déjà bien avancé au mépris du règlement de lotissement et des actes de vente qui définissent clairement la destination prévue du lot en question ?
Cordialement,
Cher Monsieur,
La question est complexe et nous disposons de trop peu de repères jurisprudentiels. Le mieux serait que nous en discutions de vive voix au 0130987500. Mais le dispositif de l’article L442-11 ne peut avoir qu’un objectif de mise en concordance. Ainsi, si le cahier des charges contient d’autres règles contraires au projet du promoteur mais ne contrevenant pas forcément au PLU, elles demeureraient opposables sur le plan civil.
Bien cordialement,
JN
Bonjour,
Je viens de lire avec intérêt cet article, merci.
J’ai construit une maison dans une ZAC. Le CAHIER DES CHARGES DE CESSION OU DE LOCATION DE TERRAINS a été approuvé par le maire en 2011, et notre acte de vente conclut en 2015.
Dans ce cadre, il était prévu une surface de plancher maximale de 120 m², que nous avons réalisée.
Le cahier des charges ayant moins de 10 ans, et en vue d’une extension future, je n’arrive pas à savoir si le PLU prévaut, ou si cette limitation de surface s’applique encore, et si oui, jusqu’à quand (5 ans, 10 ans...) ?
En vous remerciant pour cet éclaircissement,
Cordialement,
Mickaël
Cher Monsieur,
Il me semble malheureusement que, le cahier des charges de la ZAC ayant été signé après la loi du 13/12/00, aucune caducité n’est encourue même après expiration d’un délai de 10 ans. Il continue donc à s’appliquer, en sus du PLU, jusqu’à la date de suppression de la zone (article 311-6 du code de l’urbanisme).
Bien cordialement
JN
Je n’avais jamais lu un article juridique aussi évident, clair, documenté et argumenté.
Merci.
Cher Monsieur,
Merci vivement pour ce retour positif.
Bien cordialement
JN
Je suis président d’une Association syndicale libre avec 23 colotis. Je remercie Mr Nalet pour sa mise au point fort intéressante. Je compte évoquer la position de la Cour de Cassation sur la loi Alur lors de notre prochaine Assemblée générale. L’analyse de Mr Nalet me sera d’un grand secours. Très cordialement.
M Martin
BONJOUR
MA VOISINE NOUS CONVOQUE MOI ET MON EPOUSE DEVANT UN CONCILIATEUR JURIDIQUE POUR DES BRANCHES QUI EMPIETERAIT
SUR LA TOITURE DE SON APPENTIS DE SON ABRI VOITURE .(mauvaise foi)
PUISQUE AUCUNE BRANCHE N APPROCHE DE SA TOITURE.
CET ABRI VOITURE A ETE RAJOUTE EN DEHORS DES LIMITES DE CONSTRUCTION DU CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT LIMITE DE 3M NON CONTRUCTIBLE DE 3M.(autour de la parcelle)
CET APPENTI AU FAITE DEPASSE 6 METRES DE HAUT LIMITE SUR LA PARCELLE ET A L EPOQUE VERS LES ANNEES 2000 NOUS AVONS SUBI
UN PREJUDICE ET MIS DEVANT LE FAIT ACCOMPLI.OMBRE MILIEU D APRES MIDI SUR NOTRE TERRAIN REALISATION EN FACE NOTRE SALLE A MANGER OMBRE EGALEMENT PRECOCE APRES MIDI ;
MUR DE 2M ENVIRON BRUT . moellon apparent sans crepis.
VOTRE ARTICLE M INTERESSE PARTICULIEREMENT PUISQUE VOUS PARLEZ DE DROIT DU CAHIERS DES CHARGES DU LOTISSEMENT
ET POUVANT DEMANDER LA SUPPRESSION DE CET APPENTIS
JE VOUDRAIS ETRE SUR DE MON BON DROIT ET VOTRE ARTICLE
ME DONNE DE L ESPOIR DE RAISONNER MA VOISINE.
BONNE JOURNEE YVES
Cher Monsieur,
Effectivement, si l’appentis est non conforme au cahier des charges, vous pouvez théoriquement en demander la démolition (dans les 30 ans de son édification). Je suis à votre disposition pour en discuter au 0130987500.
Bien cordialement
JN
Vos articles sont très intéressants.
Ma question : Est-il possible d’étendre le périmètre d’une ASL ? Si tel était le cas, je suppose que cela nécessite une décision à l’unanimité ? Peut-on limiter le pouvoir des nouveaux entrants ?
Précisions : Lotissement 10 colotis. L’ASL possède une rue d’accès au lotissement situé en bout de rue enclavé sans cette rue. A charge de l’ASL et de ses membres, l’entretien de la rue et des trottoirs et une servitude de canalisations souterraines et "un droit de passage les plus étendus" , ces deux servitudes conventionnelles accordées aux riverains de la rue non enclavés et ne faisant pas partie de l’ASL. Peut-on pour plus de commodités et avec l’accord des fonds dominants étendre le périmètre de l’ASL pour inclure ces riverains pour permettre de réglementer le stationnement dans la rue et de faire participer tous les riverains colotis ou non aux frais de réfection puis d’entretien de la rue ?
Je vous remercie
Chère Madame,
Etendre le périmètre d’une ASL est possible, pour autant que cela soit conforme à son objet. Il faut à tout le moins l’accord de ceux qui "entrent". Mais le sujet est complexe et le mieux serait que nous en discutions de vive voix, au 0130987500.
Bien cordialement
JN
Je vous remercie de me m’avoir répondu.
Vos articles sont très clairs et c’est rare
Bonjour,
Je suis proprietaire depuis peu d, une maison dans un lotissement privée.
Je suis mutée à l etranger et comptais louer mon bien, mais dans le reglement du lotissement il y a une clause qui interdit la location, comment puis je détournée celle ci, est ce qu une la loi allur m permettrait de passer outre cette clause.
Merci
Chère Madame,
Si la clause interdisant la location est bien intégrée à un document appelé règlement de lotissement (et non cahier des charges), elle est devenue caduque dans les dix ans de l’arrêté de lotir si la commune est couverte par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu. La seule exception serait l’hypothèse d’une contractualisation du règlement de lotissement, mais c’est assez rare.
Bien cordialement
JN
Enfin un article synthétique et clair sur ce sujet... après des "bouts de nuits" de recherches... MERCI !
La loi ELAN qui, en supprimant les 3 derniers alinéas de la L. 442-9 du code de l’urbanisme, a suivi la Cour de Cassation dans le respect du cahier des charges des ASL dans tous les engagements des colotis entre eux, y compris concernant l’urbanisme...
Ouf pour cela ! (si je puis dire) ; mais la volonté fondamentale de la loi ALUR étant la densification de l’habitat, ne peut-on craindre, à voir la rapidité avec laquelle les lois se succèdent, une nouvelle loi qui, différemment formulée... nierait à son tour la loi ELAN et passerait outre les engagements contractuels des cahiers de charges ?
Et si cette crainte est, comment la prévenir ?
Merci encore.
Cher Monsieur,
Vaste sujet... La loi ELAN elle-même tente de faire main basse sur les espaces verts (voir mon article plus récent à ce sujet). Avec le temps et la densification toujours plus grande de l’habitat, il faut effectivement s’attendre à d’autres assauts en ce sens. Je reste à votre disposition pour en discuter de vive voix, au 0130987500.
Bien cordialement,
Jérôme NALET
J’ai lu avec grand intérêt votre article. J’ai fait construire une extension dans un terrain situé dans un lotissement approuvé datant d’avant seconde guerre mondiale. La très grande majorité des colotis ont oublié l’existence de ce document et plus de 90% des constructions ne respectent pas les dispositions de ce document. Cependant, un voisin m’oppose aujourd’hui une règle de ce cahier des charges sachant que j’ai réalisé une toiture en zinc (après PC + avis des ABF) qui ne respecte pas les dispositions du cahier des charges qui imposait à l’époque des toitures en ardoises.
La commune est désormais dotée d’un PLU et le maire, après enquête publique et selon les dispositions de l’article L442-10, a fait mettre en concordance le cahier des charges avec le PLU.
Cette mesure est postérieure à la date de construction et le TGI n’en a pas tenu compte et a estimé que « « Il est de jurisprudence constante que les co-lotis sans avoir a justifier de l’existence d’un préjudice, sont en droit d’exercer l’action devant le juge judiciaire et que la sanction de la violation du cahier des charges d’un lotissement est, lorsqu’elle est demandée, la démolition de la construction édifiée, et cela quand bien même celle-ci aurait été réalisée sur la base d’un permis de construire.
Dans la mesure ou il est établi que la construction réalisée par XXXXX ne respecte pas le cahier des charges du lotissement lequel a un caractère contractuel entre les parties, il sera fait droit, sur le fondement des dispositions légales susvisées, à la demande de démolition présentée par YYYYYY »
J’ai fait appel (en attente de jugement) de cette décision qui est d’autant plus aberrante que, si démolition, et compte tenu de la mise en concordance du Cahier des charges avec le PLU, je pourrais aussitôt faire reconstruire à l’identique sans que cela puisse être attaqué sur le motif de la non-conformité aux dispositions du cahier des charges.
Je vis cette situation comme une vraie injustice !
Question 1 : A la lecture de votre article je crois comprendre qu’il est possible que le cour d’appel ne prenne pas en compte le caractère réglementaire la clause qui nous est opposée (matériau de construction ardoise contre Zinc) même eu égard à l’évolution des matériaux de construction depuis 80 ans. Est-ce bien cela ?
Question 2 : Pensez vous que la mise en concordance, même postérieure à la construction, du cahier des charges avec le PLU puisse être pris en compte par la cour d’appel sachant que rien ne s’oppose plus à la construction de avec une toiture en zinc ?
Je vous remercie par avance
Chère Madame, Cher Monsieur,
Je suis à votre disposition pour en discuter de vive voix, au 0130987500.
Il est vrai que votre situation est compliquée.
Mais l’évolution des mœurs en droit immobilier, qui va dans le sens d’un contrôle de proportionnalité de la démolition prononcée, pourrait être exploitée.
Je serais ravi de vous apporter mes conseils dans ce contexte.
Bien cordialement,
JN
J’ai vécu exactement la même situation que vous et j’ai malheureusement détruit
construction en limite de propriété d’un document non baptisé cahier des charges mais travaux et règlement
dans ce lotissement 90 pour cent des constructions étaient en limite alors que le document considéré comme un cahier des charges prévoyait 5 m
le maire a fait une enquête publique pour mettre en concordance ce cahier des charges avec le plu mais ce n’est pas rétroactif
j’ai donc détruit
Bonjour,
président d’une ASL d’un lotissement de 17 lots datant de 2002, celui-ci ne possédait pas de cahier des charges, uniquement d’un règlement. Aujourd’hui, nous souhaitons créer un cahier des charges afin de se prémunir d’une éventuelle densification en cas de cession ou regroupement de parcelle. Cela est-il juridiquement possible et quelle serait la majorité nécessaire pour valider ce cahier des charges.
Merci beaucoup pour votre aide.
Avec mes meilleurs messages
Joël Brill
Cher Monsieur,
La question est complexe et nécessiterait une consultation en bonne et due forme. Je pense que l’élaboration d’un cahier des charges "à partir de rien" serait toujours contestable juridiquement, sauf s’il existe une unanimité entre vous. Dans le cas contraire, à mon sens, une contractualisation du règlement de lotissement pourrait plus facilement être mise en place. Je reste à votre disposition pour en discuter, au 0130987500.
Bien cordialement,
Jérôme NALET
Bonjour,
j’ai lu avec attention cet article fort intéressant et j’en remercie l’auteur. J’aurais une question car j’éprouve des difficultés à tirer une conclusion concernant un cas plutôt simple dont je vous fais part :
je possède un terrain non bâti acquis au moment de la création d’un lotissement datant de 1987. À Cette époque là, les droits à bâtir permettaient la réalisation de 225 m carrés sur le lot en question. Ce droit est-il maintenu ou bien dépend-il du nouveau PLU ?
Merci d’avance.
Cher Monsieur,
A mon sens, ce droit n’est pas maintenu et dépend maintenant du nouveau PLU.
Bien cordialement,
Jérôme NALET