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La base "PATRIM" pour l’évaluation d’un bien immobilier. Par Caroline Theuil, Juriste.
Parution : jeudi 28 septembre 2017
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L’évaluation d’un bien immobilier est toujours une opération délicate. Cette démarche nécessite d’autant plus de précision que l’Administration fiscale se réserve la possibilité de redresser ultérieurement la valeur retenue si elle la considère trop basse. Pour s’épargner ce type de désagréments, un nouveau service a vu le jour depuis janvier 2014 : PATRIM.

Ce que disent les textes

L’article L107 B du Livre des procédures fiscales énonce notamment que « toute personne physique faisant l’objet d’une procédure d’expropriation ou d’une procédure de contrôle portant sur la valeur d’un bien immobilier ou faisant état de la nécessité d’évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier en tant que vendeur ou acquéreur potentiel de ce bien ou pour la détermination de l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune ou des droits de mutation à titre gratuit ainsi que pour le calcul du montant des aides personnelles au logement peut obtenir, par voie électronique, communication des éléments d’information relatifs aux mutations à titre onéreux de biens immobiliers comparables intervenues dans un périmètre et pendant une période déterminés et qui sont utiles à la seule appréciation de la valeur vénale du bien concerné ».
L’article 1 du décret n°2013-718 du 2 août 2013 a créé en outre les articles R107-B1 et R107-B2 qui apportent toutes les précisions nécessaires quant à l’accès et l’utilisation du service PATRIM.

Un service ouvert à tous.

PATRIM est le service attaché à la base de données des prix de l’immobilier de la Direction Générale des Finances Publiques. Il recense l’ensemble des transactions immobilières enregistrées par l’Administration. Cette base, était jusqu’alors réservée aux contribuables devant estimer leur bien dans le cadre de l’établissement de l’impôt sur la fortune, des droits de succession et de donation, ainsi qu’à ceux touchés par une procédure d’expropriation et de redressement de la valeur. Depuis le 1er mai 2017, cet outil est étendu aux transactions immobilières.

Tous les particuliers peuvent donc désormais accéder au service en ligne PATRIM : les vendeurs peuvent ainsi fixer un prix conforme aux actes de cessions enregistrés au fichier immobilier ; les acheteurs, quant à eux, peuvent vérifier s’il n’est pas trop élevé.

Cet outil nécessite toutefois de délivrer, pour y accéder, son numéro fiscal. En effet, PATRIM est doté d’un outil de traçabilité permettant la conservation pendant une année des informations de recherche et de consultation, à la seule fin de vérifier le respect des conditions d’utilisation du service.

Une évaluation précise.

PATRIM permet à quiconque de trouver, dans un secteur géographique donné, l’ensemble des ventes de biens intrinsèquement similaires au sien. Pour ce faire, il suffit de fournir toutes les informations que l’on détient sur le bien dont on veut connaître la valeur (localisation, nombre de pièce, surface, etc…). On obtient alors la liste des transactions de biens similaires, réalisées dans le même périmètre géographique. De quoi aider les particuliers à fixer des prix plus en accord avec la réalité du marché, la valeur du bien recherchée pouvant être établie de manière plus cohérente en raison de termes plus cohérents.

Les résultats présentent en effet le détail de toutes les ventes immobilières correspondant aux critères renseignés : type et superficie du bien, prix de vente, ratio prix/surface, étage et année de construction du logement, adresse, référence cadastrale et numéro de lot par exemple. Les usagers disposent ainsi d’informations plus précises et objectives que celles qu’ils pouvaient tirer des autres indicateurs des prix de l’immobilier.

Cela permet de limiter les risques de mauvaises estimations et/ou de déclarations erronées qui diffèrent dans les redressements fiscaux.

Il appartient cependant au contribuable d’effectuer lui-même (ou avec l’aide d’un professionnel de son choix), sous sa propre responsabilité, un calcul lui permettant d’estimer la valeur vénale du bien en recourant notamment à la méthode d’évaluation par comparaison. C’est là que l’exercice devient délicat...

Application pratique.

L’accès au service se fait pas le site www.impots.gouv. fr, onglet « Particuliers », rubrique « Rechercher des transactions immobilières ».

Comme souligné précédemment, pour contrôler l’accès à la base PATRIM, l’Administration impose de se connecter à son compte fiscal. Une fois identifié et connecté au service, il appartient à l’utilisateur de saisir les caractéristiques de son bien (type de bien, fourchette de surface en m²), le périmètre de recherche avec un rayon de recherche ajustable, et la période de recherche. Il est également possible de réaliser une recherche avancée en renseignant des critères plus précis tel que la date de construction, la situation locative, le nombre de pièces, la présence ou non d’un ascenseur, etc., au risque toutefois de trop limiter la liste des transactions réalisées.

Après validation, le demandeur obtient donc la liste des transactions de biens correspondants à sa saisie. Cette liste permet de localiser chaque transaction recensée, dans l’espace (département, commune, adresse), dans le temps (date de la vente) tout en précisant les caractéristiques propres à chaque immeuble (année de construction, nombre de pièces, surface du terrain, etc.) ainsi que le prix de vente en euros.

Pour obtenir plus de données sur chaque vente, et notamment références les cadastrales et la nature de la mutation, il suffit de cliquer sur "détails".

Armés de cette liste, il est alors possible de réaliser une évaluation de la valeur vénale du bien de référence grâce notamment à la mise en application de la méthode d’évaluation par comparaison qui trouve ici à s’appliquer de manière cohérente.

Comprendre la méthode par comparaison.

L’évaluation de la valeur vénale immobilière repose sur différentes méthodes d’évaluation. La plus courante est la méthode par comparaison. C’est également la méthode retenue par l’administration fiscale pour évaluer un bien immobilier. Cette méthode permet d’établir la valeur vénale d’un immeuble sur la base des prix constatés lors de transactions d’immeubles identiques. Ces immeubles constituent des termes de comparaison ou références. Etant donné que la méthode par comparaison se réfère directement au marché immobilier (l’offre et la demande), elle permet d’obtenir des résultats fiables quant à la valeur estimée.

Dans sa forme la plus simple, la méthode par comparaison retient le prix global constaté sur le marché pour un bien équivalent. Mais en pratique, peu de biens sont comparables dans un voisinage proche. L’évaluation doit ainsi tenir compte :
- des facteurs physiques (emplacement qualité architecturale et de construction, état d’entretien, niveau d’équipement et de confort, standing...) ;
- des facteurs juridiques (division, individualisation, servitude, occupation...) ;
- des facteurs financiers (rendement, ventes comparables).

La méthode compte également des éléments subjectifs comme la valeur attribuée intuitivement au bien ou la volonté d’arriver à une estimation « raisonnable ».

Ainsi, PATRIM permet incontestablement de documenter son travail, mais le service ne répond pas directement à la problématique de l’évaluation qui reste une matière complexe à pratiquer.

Caroline Theuil Juriste, expert immobilier
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