Le juge administratif a ainsi « annulé » les trois arrêtés pris par le préfet de Paris en 2015, 2016 et 2017 pour fixer des loyers de référence permettant l’application de ce dispositif, au motif que celui-ci aurait dû concerner l’ensemble de l’agglomération parisienne, et non la seule capitale, pour être conforme à la loi, selon le tribunal administratif.

Cette mesure phare de la loi Alur du 24 mars 2014 de l’ancienne ministre du logement Cécile Duflot prévoyait qu’à la signature d’un nouveau bail ou à l’occasion d’un renouvellement, le loyer d’un logement ne puisse pas dépasser de 20 % le loyer de référence, fixé par arrêté préfectoral, ni lui être inférieur de 30 %.

Une mesure décriée

Différentes associations et organismes, dont l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) et la Fnaim, avaient déposé un recours en annulation en 2015 contre les arrêtés préfectoraux d’application du décret sur l’encadrement des loyers.

Cette mesure était également décriée par la CLCV (Association nationale de défense des consommateurs et usagers) qui avait fait une étude démontrant que les loyers étaient devenus plus chers en banlieue qu’à Paris et c’est précisément ce que vient sanctionner le Tribunal Administratif qui estime que cette mesure aurait dû être appliquée à toute l’agglomération parisienne.

Pour les associations de propriétaires et les professionnels de l’immobilier qui avaient déposé de nombreux recours, cette décision d’annuler l’encadrement des loyers devrait faciliter l’accès au logement. En effet, selon eux, l’encadrement des loyers aurait poussé de nombreux propriétaires à opter pour la location saisonnière. Ils affirment que de très nombreux biens pourront ainsi être remis sur le marché.

Comme à Lille, le tribunal administratif de Paris a estimé que ce dispositif d’encadrement des loyers ne pouvait pas être mis en œuvre seulement dans la commune de Paris, mais aurait dû l’être pour les 412 communes de la région Ile-de-France, comprises dans la « zone d’urbanisation continue » de l’agglomération parisienne, telle qu’elle est définie par le décret du 10 mai 2013 relatif à la taxe annuelle sur les logements vacants auquel renvoie le décret du 10 juin 2015 relatif à la mise œuvre de ce dispositif.

Les bailleurs retrouvent leur liberté de fixer le loyer

L’appel interjeté par le gouvernement contre la décision du tribunal administratif n’est pas suspensif, ce qui signifie que dès à présent les propriétaires peuvent remettre leur bien à la location au prix qu’ils estiment juste en échappant ainsi à l’encadrement des loyers jusqu’ici imposé. Ils retrouvent la liberté de fixer eux-mêmes le montant du loyer qu’ils souhaitent percevoir.

Les locataires parisiens ayant bénéficié de l’encadrement des loyers restent protégés

En revanche, la situation ne change pas pour les locataires ayant un bail en cours : leur loyer ne peut pas être augmenté brutalement puisqu’ils sont protégés par leur bail.

Les bailleurs ne peuvent donc pas leur demander de régler un quelconque solde d’arriéré au prétexte de cette annulation rétroactive de l’encadrement des loyers.

En revanche, les bailleurs lésés peuvent se retourner contre l’État pour être indemnisés de leur manque à gagner

Si les propriétaires s’estiment lésés par ce manque à gagner au cours des trois dernières années, ils peuvent en effet introduire un recours contre l’État en demandant une indemnisation.

Attention, ce recours n’est pas si simple à engager ! En effet, avant de saisir le tribunal administratif d’un recours en indemnisation, le requérant doit d’abord faire une demande préalable en indemnisation auprès de l’administration pour « lier le contentieux ».

En l’absence de réponse de cette dernière pendant deux mois (rejet tacite) ou en cas de réponse négative (décision expresse), le requérant peut alors saisir le juge administratif, avec le concours obligatoire d’un avocat, qui l’aidera à justifier d’un droit lésé, et présentera au juge une requête motivée et chiffrée dite de « plein contentieux ».

Les condamnations devraient être nombreuses car toute illégalité est constitutive de faute quel que soit l’élément de légalité méconnu.

Comme le juge civil, le juge administratif doit « faire du dommage une évaluation telle qu’elle assure à la victime l’entière réparation du préjudice » (CE, 21 mars 1947, Aubry : Rec. p. 123).

Autrement dit, les bailleurs lésés devraient pouvoir solliciter la condamnation de l’État à leur rembourser le montant du manque à gagner à savoir, la différence entre le loyer encadré qui a été pratiqué et le loyer qui aurait dû être pratiqué selon les prix du marché.

Cela risque d’entraîner des réactions à la chaine. Sachant que le délai de prescription est de quatre ans, une très menaçante épée de Damoclès pèse sur l’État.

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  Je ne vois pas les choses tout à fait comme cela., Luciole, 6 décembre 2017

  Cher Maître,

  Votre point de vue est intéressant mais je n’imagine pas les bailleurs parisiens attaquer massivement l’Etat pour les raisons suivantes :

   le manque à gagner est souvent faible,
   dans bien des cas le plafond est au dessus de la valeur locative,
   les propriétaires qui n’ont pas respecté la Loi Apparu et le blocage des loyers à la relocation vont éviter ce genre de provocation
   que seuls les biens confiés à une agence ont respecté les plafonds de loyer

  En revanche, les conditions justifient de ne pas reconduire le bail par tacite reconduction aux mêmes conditions en respectant les règles du loyer manifestement sous-évalué en s’auto référençant et de ne pas respecter le loyer de l’ancien locataire en cas de changement de locataire. Le bailleur a subi un sacré vice de consentement en se sentant obligé de baisser son loyer.

  Ce qui serait intéressant serait de voir comment vont être traités la quelques dizaine de locataires qui ont saisi la commission de conciliation.

  Cordialement