Depuis plusieurs années, j’ai l’occasion d’assister en qualité d’avocat à de nombreuses assemblées générales de copropriétaires pour le compte de particuliers ou de syndicats de copropriétaires.
De cette pratique, il m’a semblé utile d’apporter une réponse juridique synthétique à 10 situations/ interrogations fréquemment rencontrées en cours d’assemblée.

1 - Une personne qui n’est pas copropriétaire a-t-elle le droit d’assister à l’assemblée générale ?

Si l’accès aux assemblées générales de copropriété n’est pas réglementé et qu’aucun texte n’interdit la présence de tiers, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’une réunion privée à laquelle les personnes étrangères au syndicat ne peuvent assister sans être muni d’un mandat ou d’une autorisation spécifique du Président du Tribunal.

Faute de disposer d’un mandat de représentation ou d’une autorisation préalable du juge, la question de la présence du tiers à la copropriété devra être soumise à l’accord des copropriétaires présents.

De plus, l’article 17 de la loi du 10 Juillet 1965 précise que seuls les copropriétaires ou leur représentant ont le droit de vote.

Dès lors, la Cour de cassation considère que la présence d’un tiers lors des délibérations d’une assemblée n’est pas une cause d’annulation de celle-ci dès lors que cette personne n’a pas participé au vote (Cass. 3ème civ. 31 Mai 2012, n°11-12.774).

Un copropriétaire toléré par l’assemblée générale n’ayant pas pris part au vote ne peut donc fragiliser l’assemblée générale.

Afin d’éviter tout débat en début de séance, je recommande aux tiers qui souhaitent participer à une assemblée générale d’inscrire leur présence à l’ordre du jour afin que celle-ci fasse l’objet d’un vote spécifique en début de réunion.

2 - L’avocat d’un copropriétaire peut-il assister à l’assemblée générale ?

Dans le prolongement du premier point évoqué, il convient de distinguer l’avocat ayant un pouvoir de celui qui n’en a pas.

Tout copropriétaire peut donner pouvoir à un avocat de le représenter et de voter en son nom.

Si l’avocat arrive seul à l’assemblée muni d’un pouvoir, il ne peut lui être opposé sa présence à l’assemblée générale, ni son droit de vote.

Ainsi, l’avocat interviendra en tant que mandataire et pourra participer au vote des résolutions de l’assemblée générale.

Si l’avocat n’a pas de pouvoir et arrive accompagné de son client copropriétaire, alors il ne peut assister à la réunion sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

Toutefois, et conformément à la jurisprudence précitée, la présence ne pourra être cause de nullité dès lors qu’il n’a pas participé au vote et que personne n’a contesté sa présence (CA Paris, 25è ch., 18 Octobre 1994).

Lorsque l’avocat n’entend pas limiter sa présence au simple vote mais souhaite prendre la parole pour évoquer le cas juridique de son client, je lui suggère d’informer préalablement le syndic de sa venue, afin que ce dernier puisse prévenir son conseil de cette démarche.

3 - Le président de séance doit-il nécessairement être un copropriétaire ?

Toute assemblée comporte nécessairement un président.

Cette obligation est prévue à l’article 15 du décret du 17 mars 1967.

Cet article n’indique cependant pas qui peut être désigné en qualité de Président.

La jurisprudence est venue préciser dans un arrêt du 13 novembre 2013 que la fonction de président de séance est réservée aux seuls copropriétaires et, qu’ainsi, un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale. (Cass. 3ème civ., 13 Novembre 2013, n°12-25.682).

À défaut de respecter cette obligation, l’assemblée s’expose à une annulation.

4 - Faut-il nécessairement deux scrutateurs à l’assemblée générale ?

En principe, le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit le nombre de scrutateurs à désigner et ces dispositions doivent être respectées sous peine de nullité de l’assemblée (Cass. 3ème civ., 22 Novembre 2006, n°05-19.042).

Mais dans le silence du règlement, l’article 15 du décret de 1967 prévoit, s’il y a lieu, la désignation d’au moins un scrutateur en début d’assemblée générale.

Cette faculté de désigner ou non un ou plusieurs scrutateurs pour assister le président dépend de l’importance de l’assemblée ou du nombre de copropriétaires.

5 - Un huissier peut-il assister à l’assemblée générale ?

Comme il a été exposé ci-avant, la réunion des copropriétaires en assemblée générale est une réunion privée à laquelle les personnes étrangères au syndicat ne peuvent assister sans l’autorisation de l’assemblée.

Lorsqu’un tiers désire assister à l’assemblée générale contre le gré du syndicat ou d’un copropriétaire, il doit s’y faire autoriser par une ordonnance sur requête du président du Tribunal de Grande instance. Tel fut le cas pour un huissier (TGI Marseille, 4 Mars 1969, AJPI 1969, p 639).

Le fait pour un copropriétaire de solliciter la désignation judiciaire d’un huissier pour assister aux assemblées générales n’est pas, en soi, constitutif d’une faute.

Les juges du fond devront caractériser en quoi cette désignation revêt, le cas échéant, un caractère fautif (Cass. 3ème civ. 8 Avril 1998, n°96-17.138).

6 -Un conjoint de copropriétaire peut-il se présenter comme membre du conseil syndical ?

L’article 21 alinéa 5 de la loi de 1965 énumère les personnes éligibles au conseil syndical : « les copropriétaires, certains associés, les accédants ou acquéreurs à terme, leurs conjoints… » etc.

Ainsi, quel que soit leur régime matrimonial, les conjoints des copropriétaires sont éligibles au conseil syndical mais leur désignation nécessite un mandat exprès du titulaire du droit afin d’établir qu’il n’est pas lui-même candidat et accepte la candidature de son conjoint.

En l’absence d’un tel mandat, le conjoint ne sera pas fondé à se prévaloir d’une éventuelle irrégularité des opérations de vote et à en solliciter l’annulation (Rouen, 30 Mars 2005, RG n°03/01083).

7 - Un copropriétaire arrivant en retard peut-il participer à l’assemblée générale ?

À leur arrivée, tous les copropriétaires doivent émarger la feuille de présence.

En cas d’arrivée tardive d’un copropriétaire, il importe de mentionner sur la feuille de présence et sur le procès-verbal rédigé en fin de séance le moment d’arrivée par rapport à l’examen des différentes résolutions portées à l’ordre du jour.

Ainsi, pour les résolutions déjà votées avant son arrivée, le retardataire sera considéré « défaillant » au sens de l’article 42 de la loi du 10 Juillet 1965.

Il pourra ainsi agir en nullité à l’encontre des résolutions auxquelles il n’a pas participé.

8- Un copropriétaire décide de partir avant la fin de l’assemblée générale : Quelle incidence pour les résolutions votées après son départ ?

Lorsqu’une personne part en cours d’assemblée générale, elle doit le faire savoir au président de séance afin que ce dernier inscrive sur le procès-verbal son départ. Ainsi, elle ne sera plus considérée comme présente mais comme absente non représentée (le cas échéant) pour toutes les résolutions votées après son départ.

Cela a pour effet de modifier la base de calcul lors des votes suivants : Le copropriétaire quittant la séance en cours verra alors ses tantièmes retirés pour les prochains votes.

S’il n’y a aucune notification sur le procès-verbal du départ du copropriétaire, il est considéré comme présent jusqu’à la fin de l’assemblée.

Pour autant, il ne doit en aucun cas être considéré comme favorable, opposant ou abstentionniste mais uniquement comme allant dans le sens de la décision adoptée (pour ou contre).

La preuve du départ du copropriétaire avant la fin de l’assemblée générale peut être prouvée par tout moyen (témoignages, présomptions, etc.) (Cass 3e civ., 10 déc. 1985).

Ainsi, une fois la preuve rapportée qu’il n’a pas pris part au vote d’une délibération déterminée, il est en droit de la contester (Cass 3e civ., 5 oct. 1994) suivant les modalités de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

9 - Quelles conséquences si l’un des scrutateurs ou le président de séance refuse de signer le procès-verbal ?

Le procès-verbal doit être signé à la fin de la séance par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs.

Ainsi, dans un arrêt rendu en 2009 par la Cour d’appel de Paris, il a été considéré que la signature dès la fin de l’assemblée constituait une formalité substantielle. Dès lors, le demandeur n’est pas tenu de justifier d’un quelconque préjudice pour voir son action déclarée recevable, s’agissant d’une modalité « exigée pour garantir la sincérité du procès-verbal ».

Il convient de préciser que cette décision ait été intervenu dans un cas d’espèce où le procès-verbal avait été établi quinze jours après la date de l’assemblée.

Une jurisprudence constante considère néanmoins que le défaut de signature du procès-verbal n’entraîne pas en soi l’annulation des décisions prises par l’assemblée (Cass. 3ème civ. 6 Décembre 2005, n°04-17.630 et Cass. 3ème civ. 26 Mars 2014, n°13-10.693).

Cependant, la force probante du procès-verbal dépourvu de toute signature s’en trouve fragilisée et peut être contestée comme ne faisait pas preuve des décisions prises par l’assemblée (Civ. 3ème, 16 Novembre 1976).

10 - Le procès-verbal doit-il nécessairement être rédigé à la fin de la séance ?

Selon l’article 17 du Décret du 17 mars 1967, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

En règle générale, le procès-verbal est établi par le syndic soit en cours de séance au à la suite du vote des résolutions, soit à la clôture de la réunion.

En toutes hypothèses, il doit être signé à la fin de la séance et ne peut donc être établi ultérieurement.

Le dispositif ne prévoit pas de sanction spécifique à cette obligation mais la Cour d’appel de Paris a pu considérer que son caractère d’ordre public implique que si le procès-verbal était signé postérieurement à la tenue de l’assemblée générale, celle-ci serait annulable (CA Paris 23è ch. B, 5 Février 2009, AJDI 2009).

Comme a pu le préciser la Cour de cassation, il importe peu que la séance soit levée pour rédiger ce Procés-verbal, tant que les membres du bureau sont restés pour le signer (Cass.3ème.civ. 24 avril 2014 - RG n°12-14.593).

Pour aller plus loin / Sources :
 Mémento pratique - Gestion immobilière 2018 -Éditions Francis Lefebvre
 Dalloz action - Copropriété
 Copropriété - Cyril Sabatié - Editions Delmas - 2015-2016
 La copropriété en questions - Florence Bayard-James - Editions Edilaix

Xavier Demeuzoy - Avocat - www.demeuzoy-avocat.com

Comentaires:

• 
  Sans titre, DUNUM, 21 mars 2019

  Il est souvent très éprouvant de devoir signer le PV à l’issue d’une réunion difficile où les discussions ont été animées, voire pire.
  Jusqu’ici, avec l’accord des scrutateurs et du syndic, je déposais ledit PV le lendemain après avoir pris le temps de le relire car un PV mal rédigé - plus ou moins consciemment par le secrétaire de séance ou avec une certaine malignité - peut amener des conflits indémerdables avec un syndic de mauvaise foi, pouvant nous amener à exécuter une résolution contraire à l’intérêt de la copropriété.

  
  
  • témoignage , GIRARD MICHEL, 2 mai 2019

    dans notre résidence , ou il n’y pas d’animosité vis a vis d notre syndic .

    le PV est signé en séance avec des commentaires ajoutés manuellement dont la formulation d’édition est "retraivallé " par le syndic .

    ce pv de diffusion est envoyé au président , et aux accesseurs. pour relecture .

    Doit-on avoir un accord "formel" de la part du président ?
• 
  Très pertinent, Gibeaux, 24 avril 2019

  Merci pour ces infos clés très précises et succinctes.
  Est-ce que l’ordre du jour de l’AG doit être soumis au Conseil Syndical pour validation, préalablement à l’envoi des convocations ?
  Marie

  
  
  • Sans titre, DEMEUZOY AVOCAT, 24 avril 2019

    Merci de votre retour.

    Non, le conseil syndical n’a pas ce pouvoir de validation au préalable. Cordialement
  
  
  • ordre du jour , GIRARD MICHEL, 2 mai 2019

    pour validation , non mais n’y a -t-il pas lieu d’avoir une concertation , surtout pour vérifier les formulations. des demandes émanants du CS ou des copropriétaires .
    j’ai demandé que la votation du conseil syndical soit effectuée en fin de séance afin d e permettre au conseillers de se retirer du CS en cas de trop fortes "oppositions "des copros . ce point est voté en début de séance .avant les votes pour travaux
  
  
  • Refus de la présidente de lasl de répondre à nos courriers , Gauthier , 3 juin 2019

    Bonjour quels recours pour obliger la présidente de notre Asl qui ne répond à aucun de nos courriers en dehors que cela soit méprisant nous ne savons plus quoi faire !
    litige : modification du pv en portant préjudice moral et en modifiant propos tenus lors de la réunion. après signature des membres du bureau
  
  
  • Procès verbal , Conseil syndical du clos des églantines , 4 juin 2019

    Madame,Monsieur.

    Nous voudrions avoir si possible des infos en urgence à ce sujet .

    Nous somme en ce moment en litige avec notre syndic pour cause de non réponse écrite à nos questions sur divers problèmes .

    Nous avons eu une assemblé générale en 2018 dans la quel le syndic proposait un contrat de 3ans pour leur cabinet .
    Le jour de cette assemble nous avons réfuté après un long débat en séance et nous avons retenu leur cabinet pour une durée d’un an soit jusqu’au 30/03/2019.

    Sur le procès verbal de l’assemblé 2018 que nous avons reçu signé conforme , indique bien qu’à compter du 05/02/2018 jusqu’au 30 mars 2019 l’assemblée mandate le président de séance pour signer le contrat de syndic .

    Notre question est : est ce que c’est le procès verbal qui fait foi ou le contrat car celui ci à été signer sur un contrat de 3 ans alors que le PV indique le contraire .

    Et on t’il le droit de ce présenter à l’assembler générale que nous le membre syndical avons provoquer , qui ce tient demain à 19h00 alors qu’il non pas été inviter .

    Dans l’attente de votre réponse veuillez agrée l’expression de nos salutation distingué
  
  
  • Sans titre, Xavier DEMEUZOY, 5 juin 2019

    Bonjour

    Merci de prendre attache avec mon cabinet. Cordialement. xavier demeuzoy
  
  
  • Abandon de séance par le président, Pereira emmanuel, 27 mai 2020

    Le président abandonne le bureau,sans déclarer la séance levée.
    Comment doit-être gérée cette situation ?
    En l’occurence ,il y avait aussi a désigner le futur syndic.
• 
  Sans titre, Electon, 24 avril 2019

  Merci pour ces infos.
  Je voulais savoir si un huissier, lors d’une AGE peut donner son avis sur le choix d’une entreprise ?( en l’occurence ce monsieur a, juste avant le vote des copropriétaires affirmé que l’entreprise.....était solide et que nous pouvions la choisir)
• 
  Sans titre, Bernard, 1er mai 2019

  Bonjour,
  Il est clair qu’un mandataire ne peut pas être candidat au Conseil Syndical. Toutefois, le conjoint, même juste pacsé, peut être candidat sous réserve qu’il ait un mandat explicite du copropriétaire effectif.
  Quand est-il du fils (résident et potentiellement héritier) d’un copropriétaire non résident ? Avec un mandat explicite du père, le fils peut-il être candidat au Conseil Syndical ? (lien de sang par rapport au simple lien affectif)

  
  
  • membre du CS en qualité de mandataire d’une SCI , libs, 20 août 2019

    Bonjour

    au sein de notre copropriété nous avons 2 SCI dont le gérant est le même, et qui représente plus de 4000 tantièmes.

    ce dernier n’est jamais présent à l’assemblée et diligente son épouse qui est donc dans ce cas
    uniquement Mandataire
    En 2017 lors de l’assemblée je lui ai demandé les pouvoirs , n’étant pas en mesure de me les présenter elle a quitté la salle, pendant plus de 10 les 2 syndics précédents et successifs n’ont jamais vérifié et ont même accepté sa candidature en qualité de membre du conseil syndical et rien que çà PRÉSIDENTE du CS.

    question : un mandataire d’une SCI peut-il être nommé au sein du conseil ???
• 
  Sans titre, Dici, 3 juin 2019

  Bonjour, merci pour ces informations très précises. J’avais une question, est-ce qu’un syndic bénévole peut ne pas tenir une AG de copropriétaires qui était programmée et ne pas respecter un vote fait à une dernière AG comme le vote d’un échéancier pour financement d’un cabinet géomètre expert.
  Je vous remercie.
  SD
• 
  Vote des mandataires, IMBERT, 27 septembre 2019

  Bonjour,
  Lors d’une assemblée générale le président de séance est élu et doit ensuite :
   distribuer les éventuels mandats "en blanc" ;
   certifier la feuille de présence après avoir vérifié la validité des mandats.

  La "certification" est le nom donné à l’opération par laquelle une autorité authentifie, notamment, la validité d’un document. De ce fait la feuille de présence n’est pas valide avant cette certification qui intervient obligatoirement postérieurement à l’élection, du président. Il n’est donc pas logique d’autoriser un mandataire à voter pour la dite élection. C’est mon point de vue. Qu’en pensez-vous ?
  Cordialement !
• 
  cass 3° civ 24 avril 2014 RG n°12-14593, memmi victor, 27 septembre 2019

  Bonjour Maitre Où puis je trouver l’Arret référencé ci dessus faisant partie du 10°(le PV doit il etre rédigé nécéssairemenr à la fin de la séance ?)

  
  
  • AG, paulettemignot, 7 décembre 2019

    faut-il attendre l’AG pour demander l’intervention d’un géomètre ?
• 
  Désignation membre du conseil syndical, RIO-ECHEVARRIA Josette, 19 décembre 2019

  Monsieur,
  Je reviens sur le point 6 qui m’ interpelle. En effet comment le conjoint d’ une copropriétaire mariée sous le régime de la séparation de bien, seule propriétaire du bien et donc seule convoquée en AG, peut être élu au conseil syndical en AG puisqu’ il n’ a aucune légitimité à être présent ?

  Josette RIO-ECHEVARRIA
• 
  Absence d’AG, Pascal Pignon, 22 mai 2020

  Bonjour

  Je souhaiterais savoir quel est l’impact d’une absence d’Assemblée Générale de Copropriétaires pendant plusieurs années ?

  Merci
• 
  Info sur propriétaire absent, E.LB, 15 juin 2020

  Bonjour, nous sommes 4 propriétaires réunis par la copropriété ; l’un des 4 ne réside pas sur place, est âgé et ne peut se déplacer, toutes les dates proposées à sa fille sont impossibles pour elle. Je suis Présidente du syndic, une autre propriétaire est secrétaire, le 3ème propriétaire peut-il représenter le propriétaire absent ? Ou existe-t-il une autre solution ? Je vous remercie pour votre réponse.
• 
  Représentant des locataires, Mathilde Levavasseur, 19 juin 2020

  Bonjour,

  Merci pour cet article clair et précis.
  Je voulais savoir s’il est possible pour les locataires ou un représentant choisi par les locataires d’assister à une assemblée générale de copropriété.
  En l’occurrence mon immeuble est géré par un bailleur social usufruitier de propriétaires, et chaque occupant est locataire, aucun ne connait de propriétaire, il est donc très difficile d’obtenir des informations.
  Merci pour votre réponse
• 
  Assemblée générale , Rigaud pierre, 29 septembre 2020

  Bonjour, suite à la situation sanitaire le syndic a annulé l’assemblée générale. Or ce matin une poignée de propriété c’est rassemblée avec un autre syndic... Est ce légal ?
  Cordialement,
  M. Rigaud
• 
  Votre §6 de votre blog, Alain DUFOUR, 25 novembre 2020

  Bonjour,

  Je cherche la référence à l’arrêt de Rouen cité dans votre blog et ne le trouve pas.
  En avez-vous un lien ?
  Vous est-il possible de me le passer ?
  Merci d’avance
  Alain Dufour
• 
  Copropriétaire qui pose problème, Thomas, 15 février 2021

  Bonjour,

  Est-il possible d’interdire la présence d’un copropriétaire qui pose de nombreux problèmes en AG ?
  Problèmes de type comportementaux (agressivité, injures, ...) qui empêchent le bon déroulement de l’AG chaque année.

  
  
  • copropriétaire qui pose problème, kieffer, 5 octobre 2022

    Bonjour,

    je souhaiterais tout comme vous être informé à ce sujet. En effet étant copropriétaire et de plus prestataire de service sur le site, je subit des injures et des tentatives d’intimidations en plein assemblée et ce de manière régulière de la part de seulement 3 personnes sur les 60 présentes.
• 
  Copropriété - AG - Présidence de Séance - Scrutateurs, STREICHER Bernard, 31 mars 2021

  Bonjour,
  Au regard de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 relatif à la copropriété, un(e) Président(e) peut-il (elle) cumuler les fonctions de Président(e) et de scrutateur/scrutatrice lors d’une AG ? Existe-t-il une jurisprudence à ce sujet ?
  Merci pour votre retour.
  Cordialement.
• 
  Contester un PV d’AG, Nathalie LEROY, 3 décembre 2021

  Lors de l’AG de notre copro, le Président de séance a insulté des copropriétaires au micro.
  Cet incident doit- il être mentionné au PV ?
  En supposant que oui, de quel recours dispose-t-on si cet incident n’y figure pas ?
• 
  votant parti sans le dire : vote pour ? , denis jouan, 28 août 2023

  J’ai lu par ailleurs, et vu pratiquer dans des CA, que les votants partis sans le dire sont comptabilisés pour car on vote contre, puis abstention, et le reste est pour par différence avec les présents officiels

  Ici le texte semble dire qu ils sont considérés voter comme le plus grand nombre, ce qui est un peu plus tortueux, moins innocent pour les gestionnaires des votes.