Le courtier en travaux met en relation, d’un côté, les propriétaires souhaitant entreprendre des travaux immobiliers, et de l’autre, les entreprises susceptibles de réaliser ces travaux. Cette activité d’intermédiaire peut-elle conduire le courtier en travaux à rejoindre la catégorie juridique des constructeurs, tenus en tant que tels aux différentes responsabilités prévues aux articles 1792 et suivants du Code civil, et sur qui pèse une obligation d’assurance pénalement sanctionnée ?

Le contexte

Dans le secteur de la construction, le courtage en travaux est une activité d’apparition assez récente, aujourd’hui en pleine expansion. La Fédération française du courtage en travaux, constituée en 2007, estime qu’en 2012, environ 600 courtiers exerçaient en France ; leur nombre est certainement supérieur aujourd’hui. Les travaux de rénovation ou d’extension entrepris par les particuliers sont leur domaine privilégié, mais ils peuvent aussi prêter leur concours à la réalisation de locaux professionnels. Le courtier en travaux est un intermédiaire, qui met en relation le maître d’ouvrage qui désire entreprendre des travaux, et les entreprises à même de les réaliser. Après s’être informé des besoins de son client, le courtier se rapproche d’entreprises partenaires pour leur demander d’établir des devis qu’il présente ensuite au client, à charge pour ce dernier de contracter avec la ou les entreprises de son choix. Le courtier se rémunère alors par un pourcentage du marché finalement conclu.

Le courtier en travaux intervient dans un secteur attractif mais très strictement réglementé. Pour protéger le maître d’ouvrage, la loi prévoit que tout constructeur d’un ouvrage est tenu à la responsabilité décennale, ce qui lui impose de prendre en charge toutes les conséquences financières en cas de désordre apparaissant dans les dix ans suivant la réception des travaux et compromettant la solidité de l’ouvrage ou portant atteinte à sa destination [1], même sans faute de sa part. Toujours dans un but de protection, la loi impose au constructeur de souscrire, avant le début des travaux, une assurance couvrant sa responsabilité décennale, sous peine de sanctions pénales [2].

Simple intermédiaire, le courtier n’est pas un constructeur. Il n’est donc pas concerné par cet arsenal juridique... en principe. C’est que la notion juridique de constructeur ratisse large, et ne se limite pas à l’entreprise de BTP comme on l’entend au sens commun. Sont réputés constructeurs, les architectes, entrepreneurs, techniciens ou toute « autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage [3] », mais aussi « toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire [4] », et encore « toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage [5] ». Sont ainsi concernés, outre les entrepreneurs et les architectes, les bureaux d’études, les coordinateurs de travaux, les promoteurs immobiliers ou encore les contrôleurs techniques... Le courtier en travaux doit-il allonger la liste ?

Éléments de réponse

De prime abord, c’est la nature juridique du contrat qu’il conclut avec le maître d’ouvrage qui caractérise le constructeur. La loi vise les locateurs d’ouvrage – autrement dit ceux qui sont titulaires d’un contrat d’entreprise – les vendeurs, et les mandataires. La nature juridique du contrat de courtage est controversée : certains penchent pour le mandat, d’autres pour le contrat d’entreprise. Dans les deux cas, le courtier paraît bien se rattacher à l’une des catégories visées par la loi. Cela suffit-il à en faire un constructeur ? Pas si vite ! On considère généralement qu’au-delà de la nature du contrat conclu avec le maître d’ouvrage, le constructeur est celui qui intervient directement à l’acte de construire, en réalisant des prestations matérielles, comme l’entrepreneur, ou intellectuelles, comme l’architecte ou le bureau d’études. Il ne suffit donc pas d’intervenir à un stade ou à un autre de l’opération de construction pour être un constructeur. C’est pour cela, par exemple, qu’un coordonnateur SPS n’est pas réputé constructeur, car s’il est présent sur le chantier, sa mission a pour seul objet la sécurité et la protection de la santé des travailleurs, comme ses initiales l’indiquent, ce qui ne le conduit pas à participer directement à l’acte de construire. On peut dire la même chose du courtier en travaux. Son cœur de métier, qui consiste à rapprocher propriétaires et constructeurs, ne le conduit pas à intervenir directement dans le processus de réalisation de l’ouvrage. A première vue, le courtier en travaux n’est donc pas un constructeur.

Mais la frontière qui sépare les constructeurs de ceux qui n’en sont pas est poreuse. Certains intervenants, qui ne sont pas des constructeurs par nature, peuvent le devenir à l’occasion. On pense notamment aux maîtres d’ouvrage délégués (MOD), ou aux assistants du maître d’ouvrage (AMO). En principe, ils interviennent pour aider le maître d’ouvrage à exercer ses prérogatives (c’est l’AMO), ou pour les exercer à sa place (tel le MOD) : définir le projet, l’enveloppe budgétaire, signer les marchés, assurer le suivi administratif et financier du chantier, notamment en payant les situations de travaux, ou encore réceptionner l’ouvrage. Aux côtés ou à la place du maître d’ouvrage, l’AMO ou le MOD ne sont donc pas des constructeurs, ils sont au contraire les interlocuteurs des constructeurs. Et pourtant, il est fréquent de les voir condamnés, parmi les constructeurs, sur le fondement de la responsabilité décennale, les tribunaux constatant qu’en plus de leurs attributions naturelles, ils ont participé, par exemple, au contrôle de l’exécution des travaux, ou à la coordination des différents corps de métier devant intervenir sur le chantier [6], missions habituellement dévolues au maître d’œuvre et qui entraînent la qualification de constructeur.

Des risques similaires pèsent sur le courtier en travaux. Intermédiaire dans la conclusion d’un contrat entre le maître d’ouvrage et le constructeur, il peut être tenté de s’assurer de la qualité des prestations fournies par son entremise. Quoi de plus naturel, après tout, que de vouloir assurer le service après-vente ? Il arrive ainsi qu’un courtier intervienne dans la direction de l’exécution des travaux, en exerçant la coordination des entreprises, en établissant un planning des travaux, ou encore en dirigeant les réunions de chantier et en rédigeant les comptes-rendus de ces réunions. En amont, le courtier peut aussi intervenir activement dans l’établissement du devis, de manière informelle voire en rédigeant un cahier des charges. Il peut encore s’assurer de la cohérence ou de la pertinence des différents devis obtenus. Autant de tâches qui s’apparentent à de la maîtrise d’œuvre au moins partielle et qui, ensemble ou séparément, peuvent aboutir à la qualification de constructeur. Le risque de requalification existe, d’ailleurs, même si le courtier est intervenu à titre gracieux, sans en avoir reçu mission par écrit, les tribunaux ayant tendance à s’intéresser aux tâches effectivement accomplies sur le chantier, sans s’arrêter aux termes du contrat.

A retenir

On le voit, l’appartenance du courtier en travaux à la catégorie des constructeurs ne s’impose pas d’emblée. C’est au cas par cas qu’elle peut éventuellement être retenue, en fonction des missions exercées durant l’opération. Autant dire qu’il n’est pas possible de se prononcer a priori sur la question, et il se peut très bien qu’un même courtier, un jour se comporte en intermédiaire, tenu à une responsabilité contractuelle de droit commun, et le lendemain, agisse comme constructeur, responsable sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil et tenu de s’assurer. En pratique, il est souvent difficile au courtier, soucieux de fournir le meilleur service à ses clients, de ne pas prendre des initiatives qui peuvent le mener tout droit à la qualification de constructeur. Dans ce contexte, la souscription d’une assurance de responsabilité décennale obligatoire est une mesure de précaution qui ne peut qu’être recommandée. Elle s’impose, en tous cas, à qui veut les coudées franches pour exercer son métier de courtier, sans avoir à s’inquiéter en permanence de tomber sous le coup d’une qualification assortie de sanctions pénales...

Jean Billemont Avocat au Barreau de Lille - Cabinet Billemont Associés

Comentaires:

• 
  Sans titre, Debis LALOUX Avovcat PARIS, 11 avril 2018

  j’ai récemment eu affaire à un courtier pour la restauration d’une résidence secondaire
  je n’ai finalement pas contracté avec lui ayant revu à la baisse l’étendue des travaux
  au départ l’idée d’avoir un interlocuteur unique au lieu de traiter avec des artisans différents (couvreur, maçon, menuiser..) était séduisante
  c’est l’incertitude su statut juridique du courtier (question à laquelle répond complètement cet article ) qui m’a fait hésiter.
  De plus le courtier (sa société) était de création récente, n’avait aucune surface financière (à la lecture des comptes déposés) et je n’étais pas certain de pouvoir me retourner contre lui en cas de travaux imparfaits.
  Je trouve que l’éclairage qui est donné ici est très pertinent.
  On trouvera rarement dans les faits un courtier munie d’une assurance décennale.
  Donc prudence

  
  
  • decenale , consultant , 13 septembre 2018

    Un courtier en travaux n’est pas soumis a une assurance décennale obligatoire ! mais seulement soumis à une assurance civil le cas échéant ...

    CDT
  
  
  • Sans titre, huf, 7 août 2019

    On prend surtout un vrai maitre d’oeuvre et de préférence un architecte inscrit à l’ordre. ça ne coutera pas plus cher et la qualité sera bien meilleure. Ne pas oublier les courtiers n’ont aucune connaissance technique et ne sont que des commerciaux.
• 
  Sans titre, Jean-Pierre ZUNINO, Maître d’oeuvre , 10 mars 2021

  Bonjour et merci beaucoup pour toutes ces précisions.

  Les courtiers en travaux, en tant que commerciaux, ne sont effectivement pas tenus à être titulaires de la Garantie Décennale et, pour rassurer leurs clients, annoncent qu’ils sélectionnent uniquement des artisans qui possèdent cette garantie et qu’en cas de malfaçon l’assurance des artisans couvrira la remise en état des travaux.
  Un courtier en travaux, aux yeux de la loi, n’est pas considéré comme un technicien et pourtant, nombre d’entre eux, outrepassent leurs prérogatives (études, plans, suivi et coordination de chantiers, réception des travaux ETC...).
  En cas de problème, la garantie décennale de l’artisan ne sera pas suffisante et devant les tribunaux, un courtier en travaux n’étant pas titulaire de cette garantie, sera tenu pour responsable, à titre personnel et devra dédommager son client sur ses deniers personnels ; selon le montant des travaux qui peut être très élevé, le courtier risque de ne pas pouvoir assumer toutes les dépenses à engager.

  Cordialement
  Jean-Pierre ZUNINO
  Gérant AZZA Solution

  
  
  • Courtier en bâtiment , Barthelet Nicolas , 21 novembre 2022

    Reprenant le dossier d’un chantier suite à une délégation de pouvoir par les propriétaires, je me suis rendu compte que le courtier en bâtiment a fait un contrat de maîtrise d’oeuvre aux propriétaires alors que son code APE est 4619 b, que son extrait Kbis denomine son activité comme agent commercial, Coutier en bâtiment, coordonnateur de travaux ... mais rien qui le qualifie à maître d’œuvre.
    En sachant de plus qu’il est dirigeant d’une entreprise de BTP qu’il a pris pour réaliser les travaux sans demander d’autres devis.
    Est-il légal de faire ceci ?

    Merci pour votre réponse.

    Cordialement