L’acquisition d’un fonds de commerce ou seulement du bail commercial d’un locataire partant à la retraite est une occasion exceptionnelle pour le futur locataire de pouvoir exercer dans les locaux une activité qui ne serait pourtant pas autorisée aux termes du bail.
Cela peut être également l’occasion pour le futur commerçant – ou artisan – retraité de céder plus facilement et dans des conditions plus avantageuses le bail (ou le fonds) dont il est propriétaire.

L’article L145-51 du Code de commerce permet au locataire prévoyant de partir à la retraite de céder son bail commercial en déspécialisant – complètement – l’activité qui est autorisée aux termes du bail.

Cette faculté de changer unilatéralement et complètement la destination du bail est possible à la seule condition que l’activité projetée par le futur locataire soit compatible avec « la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ».

Le respect de ce critère suppose bien évidemment en pratique une étude au cas par cas, en analysant notamment les dispositions du règlement de copropriété (s’il en existe) et l’implantation du futur commerce dans son environnement (caractéristiques de l’immeuble, risques de nuisances etc…).

L’article L145-51 C.com s’applique de la même manière au locataire commercial souhaitant céder son bail et bénéficiant d’une pension d’invalidité attribuée par le régime d’assurance invalidité-décès des professions artisanales ou des professions industrielles et commerciales.

I. Les personnes concernées

Pour bénéficier de ce régime de faveur, le futur retraité qui cède son droit au bail doit être :

• Une personne physique
• Une société constituée sous forme d’EURL
• Une société constituée sous forme de SARL à condition :
  • Que le gérant partant à la retraite soit majoritaire
  • Qu’il exerce les fonctions de gérant depuis au moins 2 ans

Étonnamment, le Code de commerce n’étend pas cette faculté aux locataires constitués sous forme de SAS (ou SASU) ce que rien, a priori, ne justifie.

II. La procédure a suivre

En pratique, le locataire partant à la retraite doit porter à la connaissance de son bailleur, par acte d’huissier :

• Son intention de céder son bail pour partir à la retraite (ou le fait qu’il bénéficie d’une pension d’invalidité)
• La nature des activités dont l’exercice est envisagé par le futur locataire
• Le prix cession de son droit au bail

A compter de la date de signification par l’huissier de justice de cet acte, le bailleur disposera d’un délai de 2 mois pour :

• Soit se porter acquéreur du bail dans les conditions précisées dans l’acte ;
• Soit refuser la déspécialisation projetée en saisissant dans ce délai de deux mois le Tribunal de Grande Instance

Le refus du bailleur devra bien évidemment être justifié par le caractère incompatible des activités projetées avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble. Un refus injustifié l’exposera au paiement de dommages-intérêts.

Enfin, à défaut de préemption du droit au bail ou de saisine du Tribunal de Grande Instance dans le délai de deux mois, le bailleur sera présumé accepter cette déspécialisation.

Le futur locataire pourra alors acquérir un bail déspécialisé.

Précisions complémentaires :

• Il n’est pas obligatoire de justifier auprès du bailleur de l’identité du futur locataire.
• Il n’est pas obligatoire ni nécessaire qu’un compromis de cession soit signé entre le futur retraité et le futur locataire
• L’acte devra également être signifié aux créanciers inscrits sur le fonds
• La jurisprudence majoritaire considère qu’il n’est pas possible pour le bailleur d’augmenter le loyer en cours de bail du fait de la « déspécialisation-cession »
• Le futur retraité doit veiller à maintenir son fonds en activité jusqu’à la cession effective

En conclusion :

Le commerçant qui part à la retraite peut espérer vendre son fonds ou son bail à un prix plus intéressant, à un acquéreur qui aura la faculté de choisir plus librement l’activité qu’il souhaite exercer.

Matthieu MARZILGER Avocat associé chez LegalAction m.marzilger@legalaction.fr www.legalaction.fr

Comentaires:

• 
  SOLIDAIRE DU REPRENEUR, DELAPERRIERE, 1er décembre 2020

  Quand est il de la solisarité du retraité face au repreneur. Y a t il comme pour une cession normale une obligation de se porter garant sur 2 ou 3 ans ?

  
  
  • cession de bail, AAD, 24 mars 2021

    bonjour
    si je lis bien l’article le cédant ne doit pas obligatoirement partir a la rettraite,il peut beneficier de ce type de cession en etant indemnisé par la CPAM par une pension d’invalidité ?
    dois je tout de meme etre gérant majoritaire depuis plus de deux ans svp ?
    cdt