Les copropriétaires doivent payer deux types de charges, les « charges générales » et les « charges spéciales », qui sont soumises à des critères de répartition différents.
Ces charges générales et spéciales doivent impérativement être distinguées dans le règlement de copropriété qui doit en outre fixer la répartition des quotes-parts de charges.
En pratique, cette répartition peut être source de difficultés lorsque les critères fixés par la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas respectés.

I. La répartition des charges communes générales.

A. Les différents types de charges générales.

Les charges générales concernent l’ensemble de la copropriété et doivent être supportées par tous les copropriétaires. On peut distinguer trois catégories de charges générales.

1. Les charges relatives à la conservation des parties communes.

Ces charges comprennent tous les frais liés aux travaux de réparation et de réfection des parties communes, qui excèdent l’entretien habituel.

Il s’agit notamment des travaux de gros-œuvre, des travaux de réparation de la toiture de l’immeuble, des travaux de rénovation des halls ou des travaux de ravalement rendus obligatoires par décision administrative ou nécessaires eu égard à l’état de l’immeuble.

2. Les charges relatives à l’entretien des parties communes.

Relèvent des charges relatives à l’entretien des parties communes les dépenses permettant de maintenir l’immeuble en bon état.

Ces dépenses recouvrent notamment les frais de nettoyage des parties communes, les frais d’entretien des espaces verts ou encore les frais d’éclairage des parties communes.

3. Les charges relatives à l’administration des parties communes.

Ces charges comprennent par exemple les honoraires du syndic, les primes d’assurances souscrites pour l’immeuble, les frais de fonctionnement du syndicat des copropriétaires (tels les frais engagés pour l’organisation des assemblées générales), les frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires, ou les impôts et taxes auxquels sont assujetties les parties communes.

B. Le mode de répartition des charges générales.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les charges générales sont réparties entre les copropriétaires « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. ».

L’article 5 ainsi visé prévoit que les quotes-parts des parties communes (ou « tantièmes de copropriété ») sont en principe déterminées en fonction de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard leur utilisation.

Ces critères sont seulement facultatifs en matière de détermination des tantièmes de copropriété, alors qu’ils doivent impérativement être respectés pour la fixation des quotes-parts de charges communes.

En pratique, la plupart des règlements de copropriété prévoient que la répartition des charges générales s’effectue de la même manière que celle des tantièmes de copropriété.

Il convient, dans cette hypothèse, de s’assurer que la répartition des tantièmes de copropriété a bien été établie au regard des critères de consistance, de superficie et de situation des lots.

A défaut, la répartition des charges communes serait illicite et pourrait être annulée.

II. La répartition des charges communes spéciales.

A. Les différents types de charges spéciales.

Les charges spéciales recouvrent toutes les charges « entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun », qu’il s’agisse de charges d’entretien ou de remplacement.

1. Les charges entraînées par les éléments d’équipement commun.

La notion d’éléments d’équipement commun recouvre une variété d’éléments accessoires au clos et couvert, permettant d’apporter un confort complémentaire aux copropriétaires.

La jurisprudence fait notamment rentrer dans cette catégorie les ascenseurs, les appareils de production et de distribution d’eau froide ou d’eau chaude, le chauffage collectif, la VMC, les antennes collectives, le raccordement à un réseau câblé ou les tapis des escaliers.

2. Les charges entraînées par les services collectifs.

Les services collectifs résultent, pour la plupart, de l’utilisation des éléments d’équipement commun précédemment listés. Il peut aussi s’agir de services non reliés à l’utilisation d’éléments d’équipement, tels que les services de nettoyage.

B. Le mode de répartition des charges spéciales.

Ainsi que le prévoit l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, les charges spéciales sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité que les services collectifs et les éléments d’équipement commun présentent à l’égard de chaque lot.

La notion d’utilité est ainsi fondamentale en matière de répartition des charges spéciales.

Cette utilité doit s’apprécier de manière objective par rapport à chaque lot. En d’autres termes, il suffit qu’un lot puisse bénéficier de l’élément d’équipement ou du service collectif pour que les charges spéciales correspondantes soient dues.

En revanche, le copropriétaire qui n’utiliserait pas un élément d’équipement qui dessert son lot ne pourrait pas s’exonérer du paiement des charges spéciales.

Un exemple parlant – et souvent source de litiges – concerne les charges spéciales relatives à l’ascenseur.

On comprend aisément que cet ascenseur présente une utilité plus importante pour les lots situés au dernier étage de l’immeuble que pour ceux situés au 1er étage.

La participation aux charges d’ascenseur des propriétaires du dernier étage est donc plus importante que ceux du 1er étage, et ce même s’ils décident de ne pas utiliser l’ascenseur.

Toute clause d’un règlement de copropriété qui ne prévoirait aucune distinction entre les charges communes et les charges spéciales pourrait être annulée, de la même manière qu’une grille de répartition non conforme aux critères exposés ci-dessus.

Un copropriétaire constatant l’illicéité de la répartition des charges pourrait ainsi diligenter une action en nullité de la répartition des charges, dont les conditions seront envisagées dans un prochain article.

Marion DESCHAMPS - Christopher KOENIG Avocats associés - AETOS Avocats AARPI https://aetos-avocats.com/

Comentaires:

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  Entretien fond servant, Stefania, 26 décembre 2021

  Bonjour, une question. L entretien d une partie commune de un fond servant inclus les frais de administration de cette partie où seulement le nettoyage, les réparations,et la lumière ? Merci