Le droit de la consommation est un droit protecteur du consommateur, personne physique face à une personne morale ou physique, si tant est qu’elle soit professionnelle et qu’elle agisse dans le cadre de son activité. C’est d’ailleurs ce que rappelle l’article liminaire du code de la consommation. De prime abord, ce droit semble inapplicable aux copropriétaires dans la mesure le syndicat des copropriétaires est une personne morale, n’entrant donc pas dans la définition du consommateur. Pourtant, nous nous trouvons face à des solutions différentes grâce à des jurisprudences que l’on sait casuistiques en droit de la copropriété, les juges se trouvant face à des situations singulières et devant dès lors faire preuve de pragmatisme.

I - Le syndicat des copropriétaires, une personne morale profane à protéger.

Le dispositif le plus utilisé par les syndics pour résilier un contrat dont la date de préavis est échue est celui institué par la loi dite « Chatel » qui avait été inclus dans le code de la consommation en son article L136-1. Ce dernier est devenu l’article L215-1 et énonce qu’un contrat de prestation de service à durée indéterminée et dont la reconduction est tacite peut être résilié à tout moment par le consommateur si ce dernier n’a pas été avisé, par lettre nominative ou courriel, du délai dans lequel il pouvait résilier son engagement. Force est de constater qu’une majorité des prestataires n’applique pas cette législation et l’on pourrait penser que cela est logique dans la mesure où le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, en général professionnel.

Or, dans un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 23 juin 2011 [1], les juges énoncent clairement que ce dispositif n’exclue pas de son champs d’application le Syndicat des copropriétaires. En effet, l’article L215-1 du code de la consommation s’applique aux consommateurs et aux non-professionnels (alinéa quatrième). D’ailleurs, et depuis l’ordonnance du 16 mai 2014, cette notion de « non-professionnels » apparait dans l’article liminaire du code de la consommation.

Il est vrai que la controverse s’est accentuée avec l’arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 04 juin 2014. Les juges décidaient en effet que le Syndicat des copropriétaires n’est pas un consommateur au sens de l’article L421-6 du code de la consommation.

Néanmoins, la doctrine s’accorde à estimer qu’il ne s’agit pas là d’un revirement de jurisprudence. Le Syndicat des copropriétaires n’est pas un consommateur mais il reste un non-professionnel.

L’arrêt de 2011 s’applique toujours dans la mesure où dans l’arrêt de 2014, on se questionnait sur l’application de l’article L421-6 concernant les actions des associations contre les clauses illicites. Il ne remet pas en question l’application de l’article L215-1.

II - L’administrateur de biens, un professionnel au conseil de ses mandataires exclus de certaines mesures protectrices du consommateur.

Le pragmatisme a parfois amené les juges à exclure le Syndicat des copropriétaires de l’application du code de la consommation. L’exemple le plus illustrant est celui de la prescription biennale énoncée par l’article L218-2. En effet, si l’on reprend le raisonnement ci-dessus cité, on pourrait croire que le syndicat profite d’un délai de prescription amoindri de deux ans pour, entre autres, la réclamation de factures impayées par son syndic. Néanmoins, et davantage depuis la loi du 17 mars 2014, le consommateur est une personne physique, ce que n’est pas le Syndicat des copropriétaires. C’est ce que retiennent les juges dans plusieurs arrêts de Cours d’appel dont la portée est peut-être moindre qu’un arrêt de la Cour de cassation, qui plus est publié, mais que l’on retient tout de même. [2]

Mais la gestion des copropriétés n’est pas la seule activité de l’administrateur de biens sur laquelle les juges se sont penchés. On peut en effet constater que, dans son activité de gestion locative, les juges ont également estimé, dans un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 26 janvier 2017 [3], que les actions en paiement du loyer d’habitation se prescrivent par 3 ans, comme énoncé par la loi du 06 juillet 1989, et non par 2 ans. Les juges précisent d’ailleurs que leur décision s’applique même si le bailleur est un professionnel de la location immobilière.

Benjamin GODEFROY Gestionnaire de copropriété