Avant tous travaux, il convient d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires quant à votre projet, sans quoi il pourrait vous être demandé de remettre les lieux dans leur état initial, et ce, par voie de procédure de référé, donc de procédure accélérée.

La règle est clairement posée par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment en son article 25 b.

Il n’est pas permis à un copropriétaire ou à son locataire, de réaliser des travaux affectant les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, bien que les travaux soient nécessaires à l’exercice de son activité s’il s’agit d’un professionnel ou d’un commerçant.

Un restaurateur en a fait l’amère expérience puisqu’il a été condamné, faute d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser ses travaux, à remettre les lieux dans leur état initial, selon un arrêt de la Cour de Cassation en date du 15 Février 2018 :
« Mais attendu qu’ayant relevé que la société Maison Paris 10 ne déniait pas avoir réalisé, sans
autorisation préalable de la copropriété, la pose d’un nouveau conduit d’évacuation, dépendant des
parties communes, et retenu que le fait que la destination du local loué nécessitait la pose de ce
nouveau conduit pour permettre l’exercice de l’activité de restauration, autorisée par avenant,
n’était pas un élément qui remettait en cause l’existence du trouble manifestement illicite dès lors
qu’il ne pouvait y être procédé sans autorisation préalable et que, en l’absence de production d’une
autorisation a posteriori de l’assemblée générale des copropriétaires, la régularisation des travaux
n’était qu’hypothétique et tout aménagement envisagé par le preneur pas de nature à assurer le
respect du règlement de copropriété, de sorte que la seule mesure nécessaire et proportionnée à la
cessation du trouble était la remise en l’état des lieux, la cour d’appel, procédant aux recherches
prétendument omises, a légalement justifié sa décision ; »

Aussi, avant tous travaux, il convient d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires quant à votre projet, sans quoi il pourrait vous être demandé de remettre les lieux dans leur état initial, et ce, par voie de procédure de référé, donc de procédure accélérée.

Bien qu’il soit possible d’obtenir une régularisation de la situation par un vote a posteriori de l’assemblée générale de copropriétaires, cette solution est risquée, d’autant que, dans une telle hypothèse, les copropriétaires sont généralement « froissés » de se trouver devant le fait accompli.

Plus encore, le fait de ne pas solliciter une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires vous priverait de la possibilité de solliciter une autorisation judiciaire, comme le permet l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant des travaux d’amélioration (Cass 3ème civ., 14 mars 2000, Pourvoi n°98-14799).

En effet, en cas de refus d’autorisation préalable injustifié de la part de l’assemblée générale des copropriétaires, le juge peut autoriser la réalisation des travaux.

Ainsi, afin d’éviter la sanction de remise en état des lieux, il est indispensable de solliciter une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires avant tous travaux affectant les parties communes, quitte à contester le refus de l’assemblée générale par voie judiciaire.

Simon VICAT AVK Avocats Associés simon.vicat@avocat-conseil.fr www.avk-associes.fr