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Les règles de fonctionnement de l’indivision. Par Pauline Darmigny, Avocat.
Parution : vendredi 21 décembre 2018
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L’indivision est une situation qui se crée lorsque plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature.
Elle peut être choisie lorsque des concubins ou des partenaires liés par un PACS décident d’acheter ensemble un bien qui deviendra alors un bien indivis. Elle a vocation à durer dans le temps, il faut alors organiser son fonctionnement et l’encadrer.
Dans d’autres cas, l’indivision peut être subie du fait du décès d’un parent générant ainsi entre ses héritiers la formation d’une indivision. Tant que le partage successoral n’a pas eu lieu, les héritiers sont en indivision.

Dans le cadre d’une indivision successorale, l’ensemble des biens du défunt est en indivision entre ses héritiers, lesquels détiennent ainsi une quote-part de biens.

Plus précisément, chaque héritier dispose d’une fraction abstraite de chacun des biens constituant la masse successorale.
En cas d’indivision successorale, l’indivision se clôt par le partage qui permet de déterminer les droits privatifs de chaque héritier sur les biens successoraux.
Ainsi, cette période est en principe une phase temporaire jusqu’au partage de la succession.

Mais lorsque l’indivision est une organisation voulue par les individus, elle a vocation à durer dans le temps, il faut alors organiser son fonctionnement et l’encadrer.

La gestion des biens indivis.

Les actes conservatoires.

Certains actes peuvent être accomplis par un indivisaire seul, il s’agit des actes conservatoires.
Même s’ils sont accomplis par un indivisaire seul, ils engagent l’ensemble des co-indivisaires.

Les actes conservatoires sont des actes matériels ou juridiques destinés à éviter la perte du bien.

La loi prévoit précisément que « tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence » [1].

Ces actes conservatoires sont par exemple : la souscription d’un contrat d’assurance ou de bail, une mise en demeure de payer adressée à un tiers, une action en revendication…

Afin de financer un acte conservatoire, l’indivisaire peut utiliser les fonds indivis sur lesquels il est présumé avoir la libre disposition.

Mais si les fonds de l’indivision sont insuffisants, l’indivisaire peut obliger les coindivisaires à engager des dépenses supplémentaires nécessaires à condition que ces dépenses soient raisonnables et proportionnées à la valeur des biens objet de l’acte conservatoire.

Les actes nécessitant la majorité des 2/3 des indivisaires.

Les actes les moins graves peuvent être accomplis par le ou les indivisaires qui justifient d’une majorité au moins égale aux 2/3 des droits indivis.

L’article 815-3 du Code civil en fait la liste, il s’agit de :
« 1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal (…) ».

La loi prévoit que le ou les indivisaires détenteurs des 2/3 des droits indivis doivent cependant en informer les autres coindivisaires sous peine d’inopposabilité de l’acte à ces derniers.

Ainsi les actes d’administration et de disposition ne sont plus automatiquement soumis à la règle contraignante de l’unanimité.

Néanmoins, l’unanimité devient de nouveau exigée dès lors qu’il s’agit d’effectuer un acte qui ne correspond pas à l’exploitation normale des biens indivis ou lorsqu’il s’agit d’effectuer un acte de disposition autre que le fait de vendre des biens meubles indivis.

Par facilité de gestion, les indivisaires peuvent consentir à l’un d’entre eux ou un tiers, un mandat général d’administration, à la majorité des 2/3.

Si l’un des indivisaires accomplit un acte d’administration sur un bien indivis, sans avoir requis la majorité des 2/3 mais le fait, au vu et au sus des autres coindivisaires qui en ont parfaitement connaissance, il est réputé avoir reçu de leur part un mandat tacite.

Par conséquent, l’acte accompli leur sera opposable.

Ce mandat tacite ne vaut pas pour les actes de disposition ni pour la conclusion ou le renouvellement des baux.

Les actes qui requièrent l’unanimité.

L’unanimité s’applique pour ce que l’on qualifie « d’actes graves » et pour lesquels il est nécessaire d’obtenir le consentement de tous les coindivisaires.

Il s’agit de :
- Tout acte qui ne rentre pas dans le cadre de l’exploitation normale des biens indivis,
- Tout acte de disposition autre que la vente de biens meubles indivis.

Ainsi, il faut comprendre notamment que la vente d’un bien immobilier indivis devra nécessairement recueillir le consentement unanime des coindivisaires.

En outre, il faut entendre par « tout acte qui ne rentre pas dans le cadre de l’exploitation normale des biens indivis », un acte qui ne tiendrait pas compte de la destination des biens et qui en compromettrait sa substance.

Pour ces actes graves, si l’acte a été accompli sans avoir requis au préalable l’unanimité des voix des coindivisaires, il est inopposable aux autres coindivisaires.

L’intervention du juge.

Lorsque le consentement des autres coindivisaires est nécessaire mais qu’il est difficile voire impossible à obtenir, un indivisaire, qui souhaite réaliser un acte de disposition ou d’administration portant sur un bien indivis, peut solliciter l’autorisation du juge à cette fin.

Il s’agit d’une mesure exceptionnelle permettant de sortir d’une situation de crise notamment lorsque l’un des coindivisaires bloque la vente d’un bien immobilier sans raison valable, alors que la vente serait bénéfique ou nécessaire à toute l’indivision.

La loi précise sur ce point que le refus de cet indivisaire doit être de nature à « mettre en péril l’intérêt commun » [2].

L’avantage est que si le juge fait droit à cette demande, l’acte est opposable à l’indivisaire récalcitrant qui s’y était opposé.

Cette saisine du juge permet un passage en force lorsque les conditions sont nécessaires pour préserver l’intérêt commun de toute l’indivision.

Il existe également un autre cas de saisine utile du juge et précisément lorsque dans l’indivision, l’un des coindivisaires se trouve hors d’état de manifester sa volonté (vieillesse, handicap …).

Dans ce cas, un indivisaire peut solliciter du juge une habilitation à représenter ce coindivisaire.

En outre, depuis la loi du 12 mai 2009, le juge peut autoriser un ou plusieurs des coindivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis à vendre un bien indivis.

Cette disposition permet en réalité à des coindivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis, de vendre un bien de l’indivision sans avoir à obtenir l’unanimité.

Mais pour que cette exception à la règle de l’unanimité s’applique, il faut que le ou les coindivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis en fassent la demande au juge et soient autorisés expressément par le juge.

Pour cela, il faut respecter une procédure stricte qui consiste dans un premier temps pour le ou les indivisaires représentant 2/3 des droits indivis, à exprimer leur volonté d’aliénation devant un notaire, lequel, dans le délai d’un mois suivant recueil de cette volonté exprimée, devra faire signifier cette intention aux autres indivisaires par lettre.

Si l’un ou plusieurs des autres indivisaires s’oppose(nt) à la vente du bien indivis, ou s’il(s) ne répond(ent) pas à la lettre du notaire dans les 3 mois, le notaire le fera constater par un procès-verbal.

Dans ce cas et après avoir suivi cette procédure, le juge, en l’occurrence le tribunal de grande instance, peut autoriser la vente du bien si « elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».

Les droits et obligations des co-indivisaires.

Chaque membre de l’indivision dispose d’un droit de jouissance sur les biens indivis, droit de jouissance soumis à deux conditions :
- Que chaque indivisaire respecte la destination du bien ;
- Que chaque indivisaire respecte les droits des autres indivisaires.

Il est conseillé de mettre par écrit par le biais d’une convention, les droits et obligations de chacun, même si dans la pratique la plupart du temps, cette convention est tacite.

A défaut d’accord entre les indivisaires sur les modalités du droit de jouissance personnelle de chacun, ce sera au juge de fixer l’exercice et les modalités du droit d’usage et de jouissance à titre provisoire.

De plus, la loi précise que si un des coindivisaires use ou jouit de façon privative et exclusive d’un bien indivis, il doit une indemnité à l’indivision qui peut prendre la forme d’une indemnité d’occupation dans le cas où l’un des coindivisaires occupe personnellement et exclusivement un bien indivis immobilier par exemple.

Il faut comprendre par usage exclusif, un usage fait de telle sorte qu’il empêche les autres membres de l’indivision de pouvoir jouir du bien.

Dans le cas de l’usage d’un bien immobilier indivis, ce serait par exemple le cas d’un indivisaire qui occuperait un bien immobilier de l’indivision et qui interdirait aux autres de pouvoir l’occuper.

Ainsi, il devra une indemnité d’occupation à l’indivision laquelle sera créancière à l’encontre de ce coindivisaire.

Dans le cas contraire, il est possible que l’indivision soit débitrice à l’égard de l’un de ses membres dans l’hypothèse où un indivisaire aurait, par son travail ou ses deniers personnels, contribué à l’amélioration d’un bien indivis.

Dans cette hypothèse, cet indivisaire dispose d’une créance contre l’indivision laquelle lui doit une juste indemnité à hauteur de l’investissement fourni.

De la même manière et si l’un des indivisaires a engagé des dépenses nécessaires à l’indivision, il doit être indemnisé par l’indivision.

Notamment, si l’un des indivisaires a agi par le biais d’un mandat de gestion de l’indivision, il peut demander à l’indivision de le rémunérer au titre de son travail et de lui rembourser les frais de gestion engagés.

Enfin, tout indivisaire peut organiser la cession de tout ou partie de ses droits sur sa quote-part indivise, à un coindivisaire ou à un tiers.

Ce processus de sortie est encadré par une procédure à respecter.

La sortie de l’indivision.

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention » [3].

Cet article du Code civil illustre le caractère provisoire de l’indivision qui n’est pas un carcan dans la mesure où tout indivisaire peut faire valoir son intention d’en sortir.

Lorsqu’un indivisaire envisage de sortir de l’indivision, il peut décider de céder sa quote-part indivise, il s’agit du premier mode de sortie de l’indivision.

L’indivisaire désireux de sortir de l’indivision n’a pas à motiver sa décision.

1. La vente de ses droits indivis.

Il faut donc bien distinguer entre les droits de l’indivisaire sur sa quote-part par rapport à ses droits sur un bien indivis.

En effet, tout indivisaire a sur sa quote-part un droit exclusif, il peut la vendre, la nantir, la grever d’une sûreté, alors que sur un bien indivis, ses droits doivent s’articuler avec ceux des autres indivisaires.

Dans ce cas, il doit avoir à l’esprit que les autres membres de l’indivision disposent d’un droit de préemption, qui oblige ainsi l’indivisaire sortant à proposer en priorité le rachat de sa quote-part aux autres coindivisaires.

L’indivisaire sortant propose donc dans un premier temps aux coindivisaires le rachat de ses droits indivis.

Si l’indivisaire sortant souhaite céder ses droits à un tiers, il doit informer les autres par le biais d’un acte extrajudiciaire comprenant le prix et les conditions de la cession.

Précisément, l’indivisaire signifie, par un acte d’huissier, aux autres coindivisaires, sa volonté de céder ses parts à un tiers en précisant l’identité et l’adresse de ce tiers.

A compter de la réception de cet acte, les autres coindivisaires disposent d’un délai d’un mois pour exercer leur droit de préemption.

L’acte de vente devra ensuite être régularisé par l’indivisaire qui s’est positionné sur la proposition de rachat, dans un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de la réponse.

Le but du droit de préemption est d’éviter l’intrusion d’un tiers dans l’indivision familiale.

En revanche, si rien n’a été fait, passé ce délai, l’indivisaire sortant peut mettre en demeure l’indivisaire qui s’est positionné sur le rachat, de régulariser l’acte de cession.

Passé un délai de 15 jours à compter de la mise en demeure demeurée sans effet, le droit de préemption se trouve annulé et l’indivisaire se retrouve libre de céder au tiers de son choix.

Dans ce cas, les autres coindivisaires restent dans l’indivision et le cédant récupère sa quote-part correspondant à ses droits dans l’indivision.

Il existe également un autre mode de sortie de l’indivision qui s’applique lorsque l’indivisaire est propriétaire non pas d’une quote-part mais d’un bien indivis.

2. La vente du bien indivis.

L’article 815-5-1 du Code civil prévoit en effet que la vente d’un bien indivis peut être autorisée par le Juge à la demande d’un ou de plusieurs indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis.

Le processus se déroule devant un notaire qui recueille cette volonté et, dans un délai d’un mois, la fait signifier aux autres indivisaires.

Dans sa décision, le juge peut autoriser la vente si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres.

Ainsi, si un indivisaire détient à lui seul au moins 2/3 des droits indivis portant sur le bien, il peut sortir de l’indivision en sollicitant du juge la vente du bien indivis.

Si l’indivisaire est propriétaire de la totalité d’un bien de l’indivision, du fait de sa sortie, il récupère le bien et les autres coindivisaires demeurent en indivision sur les autres biens.

3. Le partage.

Le partage amiable est évidemment le mode de sortie de l’indivision le plus facile à condition que tous les indivisaires soient d’accord pour partager amiablement les biens de l’indivision.

Si l’indivision comporte des biens indivis, le partage amiable devra être fait devant notaire.

A l’amiable, tous les biens sont vendus et tous se partagent le prix de la vente des biens.

A défaut d’accord, le ou les indivisaires désireux d’une sortie, devront demander en justice le partage dans le cas où l’un des indivisaires s’y opposerait ou en cas de contestations sur la manière d’y procéder.

Le tribunal compétent est celui du lieu d’ouverture de la succession, c’est-à-dire, le dernier domicile du défunt.

La convention d’indivision.

Afin d’éviter la survenance de conflits, les coindivisaires peuvent décider d’établir ensemble et en amont, une convention afin d’organiser le fonctionnement de l’indivision.
« Les indivisaires peuvent passer des conventions relatives à l’exercice de leurs droits indivis, conformément aux articles 1873-1 à 1873-18 » [4].

Dans ce cas, s’appliquent les règles qui auront été établies entre les coindivisaires dans la mesure où les dispositions légales en la matière ne sont pas d’ordre public, les coindivisaires peuvent y déroger par des conventions particulières.

Cette convention établie par écrit fait l’inventaire des biens détenus en indivision entre les coindivisaires, précision faite que si un bien immobilier en fait partie, la convention devra impérativement être établie par un notaire.

La convention d’indivision peut être établie pour une durée déterminée ou indéterminée.

Si elle est à durée déterminée, elle ne peut excéder cinq ans.

Toutefois, la convention peut être renouvelée par décision expresse des parties ou par tacite reconduction si cela est expressément stipulé à la convention d’indivision.

Si la convention prévoit un terme, cela signifie en principe que le partage ne saurait intervenir avant ce terme, sauf en présence de justes motifs.

En revanche et dans le cas d’une convention d’indivision à durée indéterminée, le partage peut être provoqué à tout moment.

Cette convention peut prévoir la gestion des biens, instaurer les conditions de majorité.

La convention peut aussi prévoir la désignation d’un gérant ainsi que l’étendue de ses pouvoirs et les conditions de sa rémunération.

Mon conseil.

Si vous vous retrouvez dans le cas d’une indivision, organisez le fonctionnement de votre indivision par écrit grâce à une convention d’indivision, afin d’éviter d’une part tout conflit et de répartir, d’autre part, les droits et obligations de chacun en désignant notamment l’un d’entre vous comme titulaire d’un mandat de gestion.

Enfin, il convient d’envisager l’indivision comme une situation temporaire et transitoire.

Pauline DARMIGNY Avocat à la Cour https://darmigny-avocat.fr

[1] Article 815-2 alinéa 1.

[2] Article 815-5 du Code civil.

[3] Article 815 du Code civil.

[4] Article 815-1 du Code civil.

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