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Louer sans restriction sur AIRBNB à Paris : l’option du local commercial ? Par Xavier Demeuzoy, Avocat.
Parution : jeudi 9 mai 2019
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Première ville en France à attirer les touristes du monde entier, Paris reste le maître du jeu pour accueillir les demandes de location de courte durée de type « Airbnb ». L’arsenal réglementaire mis en place rend difficile pour un propriétaire d’une grande ville de s’enrichir via Airbnb au delà des 120 jours de mise en location pour une résidence principale.

Devant cet arsenal règlementaire contraignant, certains propriétaires ont décidé de rechercher des alternatives légales. La transformation de locaux commerciaux en hébergement hôtelier de type Airbnb à Paris connaît ainsi un succès anarchique.

NDLR : Article actualisé par son auteur en mai 2020.

Cette note mise à jour en mai 2020 vient rappeler la réglementation applicable et pourra être complétée dans sa lecture par cet article de l’auteur offrant « 10 conseils d’experts pour réussir une transformation d’un local commercial en hébergement hôtelier de type Airbnb à Paris ».

Pourquoi choisir un local commercial ?

La location meublée touristique est autorisée à Paris sans limite de durée sous réserve que le local soit à usage autre que l’habitation et que le local dispose « de la commercialité ».

Dans ce cas vous pouvez louer votre bien pour de courtes durées, pendant toute l’année et sans limitation de durée.

Le gain escompté est donc très important si le logement est loué sur une plate-forme de type Airbnb.

De ce fait, de plus en plus de propriétaires ou investisseurs se tournent vers l’acquisition de locaux commerciaux afin de les transformer et les affecter en locations meublées touristiques et ainsi échapper à la réglementation contraignante limitant cette activité particulièrement rentable.

Un local commercial s’inscrit dans un usage autre que l’habitation et à destination de commerce.

Attention, il faut pouvoir s’assurer que la destination initiale n’a pas connu de modification dans le temps depuis sa première déclaration qui souvent nous est rapportée nous est rapportée à la consultation de la fiche de révision foncière de 1970.
Cette démarche suppose une autorisation d’urbanisme, et ne doit pas entrer en contradiction avec les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble.

Dès lors, la question qui se pose est de savoir si la commercialité d’un local constitue une exception légale permettant la location en de courtes durées, en toute légalité ?

Le local commercial est-il une exception légale ?

Selon l’article L. 631-7 du CCH, les changements d’usage de locaux destinés à l’habitation sont soumis à une autorisation préalable.

L’usage d’un local est une notion factuelle consistant à apprécier ce à quoi il est utilisé (habitation, bureau, commerce, hôtel, etc.)

Par conséquent, il y a changement d’usage à chaque fois que cette utilisation varie (installation d’un bureau dans un appartement).

En matière de location meublée de courte durée, la loi vient clairement énoncer le principe selon lequel « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».

Ainsi, proposer en location meublée de courte durée un local à usage d’habitation constitue juridiquement un changement d’usage devant faire l’objet d’une autorisation préalable.

A défaut, la mise en location de courte durée est tout simplement interdite et passible de lourdes sanctions.

A la lecture de l’article L.631-7 CCH, la commercialité demeure le principe.

L’exception notable à ce principe réside dans les termes de l’article L.631-7-1 A du même code selon lesquels : « Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur (…) n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile », étant précisé que cette notion de résidence principale s’entend « comme le logement occupé au moins huit mois par an ».

Le champ d’application de cette exception est donc extrêmement précis puisqu’il implique, d’une part, que le logement loué soit en fait la résidence principale du loueur et, d’autre part, que le nombre total de locations consentis n’excède pas 120 jours dans l’année.

A défaut, le loueur qui ne respecte pas le principe d’interdiction de changement d’usage sauf autorisation préalable, encoure donc les sanctions prévues.

Vous disposez de la commercialité d’un local, vous envisagez une activité de location de courtes durées, qu’elle est la réglementation pour transformer votre local en Airbnb ? En d’autres termes, quelles règles appliquer en matière d’urbanisme ?

Les contraintes d’urbanisme.

Pour transformer un local en airbnb, il existe 3 alternatives :

1 – Soit transformer un local à usage d’habitation en local à usage autre que l’habitation via une compensation avec changement d’usage entre 2 locaux.

Lorsque le changement d’usage est soumis à autorisation, le propriétaire du meublé doit proposer un local à usage d’habitation, en compensation, de celui qui fait l’objet du changement d’usage. Les deux locaux qui doivent être impérativement dans le même secteur administratif doivent être de qualité et surface au moins équivalente. La délivrance de cette autorisation est subordonnée à cette compensation.

De manière simplifiée, 1m² du local destiné à changer d’usage doit être compensé par 1 m² de local destiné à l’habitation.

Attention, à Paris dans la majorité des arrondissements, il s’agit d’une compensation "renforcée", c’est-à-dire que le propriétaire doit compenser 1 m² à l’usage professionnel, par 2 m² à usage d’habitation, et dans le même arrondissement.

La règle de compensation renforcée de Paris ne s’applique pas lorsque le propriétaire transforme les locaux compensés en logements sociaux.

Cette solution est peu satisfaisante compte tenu des critères complexes à réunir pour un tel montage.

2 – Soit transformer un local à usage d’habitation en local à usage autre que l’habitation via un rachat de droits à la commercialité sur un marché secondaire.

Ce processus repose sur une compensation avec changement d’usage. Pour ce faire, il convient d’acheter sur un marché secondaire dit de la commercialité, des droits de cession à la commercialité. A ce jour, il est très difficile de réaliser ce type de démarche en raison d’une part de la rareté des droits disponibles à vendre et d’autre part de son coût particulièrement élevé. C’est d’ailleurs ce processus complexe qui vient d’être critiqué par l’avocat général de la Cour de justice dans son avis du 2 avril 2020.

3 – Soit de disposer ou d’acquérir une surface détenant initialement la commercialité.

Lorsque le bien est déjà à usage autre que l’habitation, une simple démarche d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) suffit à obtenir la destination d’hébergement hôtelier qui est la seule à permettre légalement de louer votre bien toute l’année.

Attention toutefois, cette démarche d’urbanisme implique d’une part de procéder à un examen de conformité avec le règlement de corporéité et d’autre part, de s’assurer de la conformité du projet avec les dispositions nombreuses et complexes d’urbanisme.

Les changements de destination sont soumis à permis de construire s’ils s’accompagnent de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment (code de l’urbanisme art. R 421-14, c). A défaut, ils sont soumis à déclaration préalable (code de l’urbanisme art. R 421-17, b).

En pratique à Paris, par exemple dans le cadre d’une déclaration préalable, le formulaire CERFA prévoit ainsi de remplir de cocher la case : hébergement hôtelier.

Il est conseillé sinon obligatoire au regard de votre projet de travaux de vous faire assister d’un conseil juridique qui travaillera sur votre projet avec un conseil technique et son architecte pour conduire ces formalités.

De très nombreuses démarches d’urbanisme doivent être réalisées pour monter un dossier conforme

De façon non exhaustive, et comme expliqué en détail dans cet article de l’auteur vous devrez notamment :
- Vérifier la conformité de votre local au niveau de la fiche de révision foncière ;
- Vous assurer que votre lot n’a pas connu de changement d’usage ;
- La conformité de votre projet avec le règlement de copropriété ;
- Procéder à l’analyse de la note de renseignement d’urbanisme portant la parcelle de votre lot ;
- Faire vérifier les dispositions du Plan local d’urbanisme et du règlement sanitaire départemental ;
- Etablir les pièces graphiques, dessins et plans annexés aux formulaires CERFA et conformes aux attentes des services instructeurs de la Ville de Paris ;
- Procéder au dépôt de la déclaration d’achèvement et conformité de travaux ;
- Assurer un affichage de votre autorisation via l’assistance d’un huissier.

L’article L 480-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en cas de violation de l’obligation de faire une déclaration de changement de destination les peines sont les suivantes : "une amende comprise entre 1.200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300.000 euros."

La réglementation d’urbanisme à Paris pour le changement de destination ?

L’article R.151-27 du Code de l’urbanisme encadre désormais la liste des différentes destinations des constructions offertes pour une demande de changement de destination en hébergement hôtelier.

Le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 portant recodification du livre I du Code de l’urbanisme a en effet redéfini la notion de « destination des constructions » auparavant encadrée à l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme, et désormais repris à l’article R.151-27.

Ce décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 dispose en effet que les dispositions de l’article R.123-9 dans sa version en vigueur avant le 31 décembre 2015, date d’entrée en vigueur de la nouvelle destination de la notion de destination, restent applicable au PLU élaboré, modifié ou révisé avant le 1er janvier 2016 ainsi qu’aux PLU modifiés après le 1er janvier 2016.

Au 31 décembre 2015, le PLU de la Ville de Paris était en cours de modification.

Par conséquent, les anciennes dispositions de l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme qui distinguaient l’habitation, l’hébergement hôtelier, les bureaux, le commerce, l’artisanat, l’industrie, l’exploitation agricole ou forestière et la fonction d’entrepôt demeurent applicables au PLU de la Ville de Paris qui a repris ces différentes destinations dans son règlement.

Quid des locaux à usage autre que l’habitation situés dans un immeuble en copropriété ?

Un local situé en copropriété, qu’il soit à usage d’habitation (1) ou à usage commercial (2), n’échappera pas au contrôle de la copropriété.

1. La destination bourgeoise de l’immeuble : un obstacle aux locations touristiques dans un local d’habitation.

L’auteur de cet article a rédigé cet article et celui-ci pour informer le lecteur sur les enjeux à connaitre en copropriété.

Si la location de courte courte durée se fait dans un local situé dans un immeuble collectif, il faut vérifier que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas. Il est en effet, de plus en plus fréquent d’imposer des restrictions aux droits des copropriétaires, compte tenu de la destination du bâtiment, de ses caractéristiques et sa situation.

C’est le cas notamment pour les appartements situés en étage mis en location des plates-formes de type Airbnb : dans les immeubles de standing, le règlement de copropriété contient souvent une clause d’habitation bourgeoise exclusive qui interdit toute activité dans l’immeuble.

Le règlement peut aussi précisément limiter les possibilités de changement d’usage pour éviter les abus et préserver la tranquillité des habitants de l’immeuble.

La jurisprudence tend à qualifier l’activité de location meublée touristique comme contraire à la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété afin d’ordonner le retour à l’habitation sous astreinte financière.

Le conseil constitutionnel a écarté une disposition de la loi ALUR (art. 19) qui ouvrait aux copropriétés la faculté d’exiger leur accord préalable pour de telles locations. Cette possibilité « portait une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires » .

Par un arrêt en date du 15 juin 2016 n°15/18917, la Cour d’Appel de Paris a considéré que si la location meublée n’était pas en elle-même, « contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble, le caractère commercial de la location de meublés touristiques la rendait incompatible avec une telle destination ».

Cet arrêt est intéressant car le règlement de copropriété autorisait le rez-de-chaussée et les 4 premiers étages de l’immeuble en occupation bourgeoise ou commerciale mais disposait que les
étages 5, 6 et 7 devaient restés en nature de chambres ou appartements à l’exclusion formelle de toute occupation commerciale.

En l’espèce, les étages 5, 6 et 7 étaient utilisés par une SCI copropriétaire à des fins de locations meublées saisonnières.

Ainsi, la Cour d’appel confirmera le Jugement rendu le 16 juin 2015 (RG n°12/11596) ayant interdit au propriétaire des lots de la SCI l’exercice de toute activité de location meublée saisonnière sous astreinte de 200 euros par jour outre une somme à payer de 5.220 euros au titre de la remise en état des parties communes et 4.000 euros au titre des frais de procédure.

Pour motiver sa décision, la Cour fera une lecture stricte du règlement de copropriété en rappelant que ce dernier est à destination bourgeoise exclusive pour les trois derniers étages. Par ailleurs, la SCI propriétaire devra succomber à 6.000 euros au titre des frais de procédure d’appel engagés par le syndicat des copropriétaires.

Il ressort de ce qui précède, qu’à contrario, la Cour d’Appel de Paris a considéré qu’une telle activité de locations meublées de courte durée pouvait être effectuée en toute conformité avec le règlement de copropriété au rez-de-chaussée et dans les 4 premiers étages de l’immeuble désignés comme des locaux commerciaux.

Si la jurisprudence tend à interdire l’activité de location meublée touristique en présence de clauses dites bourgeoises, qu’en est-il pour un local commercial ?

2.L’essor du local commercial face à la copropriété.

Bien que l’exercice de locations meublées de courtes durées dans un local commercial puisse être en conformité avec les dispositions d’urbanisme, cela n’interdit pas un contrôle de la copropriété.

De plus en plus de copropriétaires s’insurgent face à ces transformations de locaux commerciaux en ce qu’ils estiment être des hôtels déguisés et sources de nuisances pour les appartements avoisinants.

Le règlement de copropriété peut prévoir expressément l’interdiction d’un tel exercice dans l’immeuble même dans un local commercial.

Contrairement à l’idée reçue, il n’existe pas pour un propriétaire un droit immuable de transformer son local commercial à sa guise.

A cet égard, citons un jugement rendu par le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Créteil du 7 septembre 2017 interdisant à un local commercial en rez-de-chaussée d’exercer une location meublée touristique, au motifs que :

« Aux termes du règlement de copropriété le rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier situé au […] est réservé à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales.
Il résulte en outre de ce document que chaque copropriétaire devra jouir de ses parties privatives conformément à leur destination, et dans le respect de la destination du bâtiment. »

Dans cette décision récente isolée mais intéressante, un syndicat des copropriétaires a assigné une SCI propriétaire de lots commerciaux en rez-de-chaussée et dont le règlement de copropriétaire indiquait que le rez-de-chaussée est réservé à l’exercice d’activités commerciales, artisanales ou libérales.

En effet, le Tribunal a retenu que :
« La modification de la destination des lieux telle que prévue au règlement de copropriété, réalisée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, est contraire aux articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis ainsi qu’aux dispositions du règlement de copropriété, en sorte qu’elle constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser. Il y a donc lieu de faire droit aux demandes. »

Par ailleurs, un arrêt récent de la Cour d’appel de Paris commenté dans cet article nous donne un éclairage sur la nécessité d’assurer une veille juridique constant.

Par conséquent, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pourrait être exigée pour la transformation de la destination de votre local.

Il ressort de ce qui précède qu’il n’est pas impossible que la jurisprudence puisse tendre à qualifier l’activité de location meublée touristique comme contraire à la destination du bâtiment, dans le but de sanctionner la transformation du local commercial en hébergement hôtelier et d’exiger l’autorisation de l’AG des copropriétaires à cet effet.

Conclusion.

Dans ce contexte juridique, tout propriétaire désireux d’acquérir ou transformer son local commercial en vue de l’affecter à des locations meublées touristiques de courtes durées doit être invité à se rapprocher d’un conseil juridique pour analyser la conformité de son projet avec les contraintes d’urbanisme dont il sera assisté de conseils techniques mais encore et surtout les dispositions du règlement de copropriété.

Xavier DEMEUZOY - Avocat en locations meublées touristiques
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