Après des années de liberté, la ville de Toulouse a décidé de réglementer l’activité de location meublée touristique en instaurant une procédure d’enregistrement mais également d’autorisation temporaire de changement d’usage pour les meublés de tourisme par délibération du conseil municipal des 15 et 28 juin 2018, lesquelles sont applicables depuis le 1er janvier 2019.

La ville de Toulouse a décidé de réglementer l’activité de location meublée touristique pour anticiper une prolifération incontrôlée des meublés et d’éviter de voir à long terme un risque d’éviction des résidents permanents et de disparition de vie de quartier, notamment dans son cœur historique.

En effet, à Toulouse le nombre de biens mis en ligne sur la plateforme Airbnb est estimé à 5.400 avec un taux d’occupation se situant autour de 20% et un rythme annuel de croissance de + 45%.

Le développement exponentiel des plateformes en ligne consacrées à la location de logements meublés pour des courtes durées a eu plusieurs impacts sur la Ville de Toulouse : tension sur les prix de logements, difficulté à se loger autre que pour des courtes durées dans certains quartiers, concurrence à l’offre touristique traditionnelle, absence de contrôle de ces locations touristiques et non perception de la taxe de séjour sur les logements loués.

Ainsi, compte tenu du contexte crée par le développement des locations de meublés de tourisme, le conseil de la Métropole de Toulouse a adopté une délibération en date du 28 juin 2018, régissant les conditions de délivrance des autorisations temporaires de changement d’usage relatives aux locations de meublés touristiques, dont le dispositif est applicable depuis le 1er janvier 2019. Parallèlement, le conseil Municipal de la ville de Toulouse a également instauré une procédure d’enregistrement obligatoire des meublés de tourisme par délibération du 15 juin 2018.

Le présent article a donc pour objet de vous éclairer sur la réglementation des locations meublées touristiques applicable à Toulouse, laquelle se distingue selon que le logement porte sur la résidence principale ou secondaire du propriétaire.

1. Vous souhaitez mettre en meublé touristique votre résidence principale ?

A titre liminaire, il convient de rappeler que constitue une résidence principale, le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

a) Comment obtenir le numéro d’enregistrement obligatoire ?

Par délibération du conseil municipal du 15 juin 2018, le maire de Toulouse a voté l’obligation à compter du 1er janvier 2019 pour toute personne (propriétaire/locataire) qui souhaite proposer en location son appartement meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile de s’enregistrer auprès de la mairie en remplissant un formulaire de déclaration en ligne qui est disponible sur le lien suivant.

A l’issue de cette procédure d’enregistrement, le loueur devra reporter le numéro d’immatriculation à 13 caractères pour chaque meublé de tourisme concerné sur chacune des annonces qu’il aura créée sur la plateforme de type Airbnb et ce dès le premier jour de mise en location.

Cette obligation découle de la loi n°2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République Numérique qui est venue modifiée certaines dispositions de loi ALUR du 14 mars 2014 en donnant notamment la faculté aux communes de plus de 200.000 habitants dans lesquelles le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable, d’étendre aux résidences principales l’obligation de déclaration préalable jusqu’alors réservée aux seules résidences secondaires.

b) Combien de nuitées je peux louer mon logement ?

Si votre logement constitue votre résidence principale, que vous soyez propriétaire ou locataire, vous pouvez le louer en meublé pour des courtes durées dans la limite de 120 jours /an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure., après avoir déposé une déclaration de meublé de tourisme en ligne.

Attention : si vous êtes locataire, vous devez avoir obtenu préalablement l’accord écrit de votre bailleur, faute de quoi ce dernier pourra vous réclamer l’ensemble des sommes que vous avez perçues au titre de vos locations saisonnière comme l’a expressément affirmé la Cour de cassation dans son arrêt du 12 septembre 2019 n°18-20.727.

A noter : Les plateformes telles que Airbnb ont l’obligation de décompter le nombre de jours et suspendre l’annonce si la limite légale des 120 jours est atteinte.

c) Dois-je m’acquitter d’une taxe de séjour ?

Parallèlement, la taxe de séjour devra être payée par les personnes hébergées à titre onéreux et collectée par l’hébergeur ou directement par la plateforme internet de type airbnb s’il est prévu qu’elle la collecte. Le tarif applicable par personne et par nuit varie en fonction du type d’hébergement et de son classement.

d) Quelles sont les sanctions en cas de manquement à l’une de ces obligations ?

Vous devez supprimer/suspendre votre annonce si vous avez atteint la limite légale de 120 jours/an, à défaut vous risquez une peine de 10.000 € (Art L324-1-1 du code du tourisme).

Le loueur qui n’a pas demandé de numéro d’enregistrement est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 €.

II. Vous souhaitez mettre en meublé touristique votre résidence secondaire et vous êtes une personne physique ?

Constitue une résidence secondaire, l’appartement occupé moins de 8 mois de l’année par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Plusieurs démarches sont nécessaires avant de louer un logement qui constitue votre résidence secondaire en meublé touristique et ce dès le premier jour de location.

Étape 1 : Solliciter une demande d’autorisation temporaire de changement d’usage.

Par délibération du 28 juin 2018 le conseil de Toulouse Métropole a instauré, depuis le 1er janvier 2019, l’obligation pour les propriétaires (ou locataires après accord de leur bailleur), personnes physiques, qui souhaitent louer en location touristique de courte durée un logement qui constitue une résidence secondaire d’obtenir une autorisation préalable de changement d’usage temporaire auprès de la mairie, conformément aux dispositions de l’article L 637-1-A du Code de la Construction et de l’Habitation.

Cette autorisation est valable pour une durée de deux ans. Une fois la date expirée, le propriétaire ou locataire devra en solliciter une nouvelle s’il désire continuer son activité ; à défaut, le bien retrouvera son usage d’habitation.

Le loueur, personne physique, peut obtenir qu’au maximum deux autorisations pour deux logements différents ; lesquels devront répondre :
 aux exigences de décence de l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Sur ce point, le pétitionnaire attestera sur l’honneur du respect de cette disposition ; et
 aux prescriptions du règlement de copropriété si le logement se trouve en copropriété.

Pour se faire, le demandeur devra attester sur l’honneur que le RCP ne s’oppose pas au changement d’usage sollicité.

Lorsque le changement d’usage fait l’objet de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d’usage. Ces travaux ne pourront qu’être exécutés qu’après obtention de l’autorisation de changement d’usage.

Le changement d’usage ne sera pas autorisé sur :
 les immeubles visés par un projet inscrit au PLU en cours ou au futur PLUiH ;
 les locaux faisant l’objet d’un conventionnement public ou privé.

Dès lors qu’une autorisation de changement d’usage est requise, le demandeur devra déposer un formulaire de demande suivant le modèle ci-joint, accompagné des pièces justificatives suivantes :
 copie de l’accord de propriétaire à ce changement d’usage ;
 extrait du RCP attestant que celui-ci ne s’oppose pas au changement d’usage. A défaut, produire l’accord de la copropriété.

Cette demande peut être déposée sous format électronique sur l’adresse de messagerie suivante : changement.usage chez mairie-toulouse.fr ou en version papier à l’accueil du Domaine des Autorisations d’Urbanisme de la Ville de Toulouse 1, Place des Carmes.

A l’issue de ce dépôt, un récépissé vous sera délivré pour obtenir un numéro d’agrément.

Les personnes morales type « sociétés, SCI, etc » ne sont pas concernées par ce dispositif.

Étape 2 : Obtenir un numéro d’enregistrement.

L’article L324-1-1 du Code du Tourisme oblige le propriétaire à déclarer son activité de location saisonnière en meublé s’il s’agit de sa résidence secondaire et quelle que soit la commune dans laquelle il est.

Une fois l’autorisation de changement d’usage obtenue, le propriétaire ou le locataire (qui a reçu préalablement l’accord de son bailleur) doit obligatoirement déposer une déclaration de meublé de tourisme en ligne sur le lien suivant.

Le numéro d’enregistrement devra être reporté sur l’annonce en ligne quelque soit le site (Airbnb, Abritel, Homelidays) dès le premier jour de mise en location et est unique pour chaque local meublé.

Le loueur a interdiction de louer sa résidence secondaire plus de 90 jours par an à la même personne.

Le loueur qui n’a pas demandé de numéro d’enregistrement est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 €.

Étape 3 : la taxe de séjour.

Parallèlement, la taxe de séjour devra être payée :

 Soit par les personnes hébergées à titre onéreux et collectée par l’hébergeur sur le lien suivant https://taxedesejour.toulouse-metropole.fr ; ou
 Soit directement par la plateforme internet de réservation (Airbnb, Abritel, Homelidays…) s’il est prévu qu’elle la collecte.

Le tarif applicable par personne et par nuit varie en fonction du type d’hébergement et de son classement.

A quelles sanctions je m’expose en cas d’infraction ?

Le non-respect de la procédure de changement d’usage temporaire est puni d’une amende civile pouvant atteindre 50.000 € par local irrégulièrement transformé, outre un retour à l’habitation des locaux transformés illégalement sous une astreinte d’un montant maximal de 1.000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé conformément à l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

De même, des sanctions pénales sont possibles en cas de fausse déclaration, dissimulation ou tentative de dissimulation des locaux soumis à déclaration (article L651-3 du Code de la Construction et de l’Habitation) : emprisonnement d’un an et amende de 80.000 €.

Enfin, le loueur qui n’a pas demandé de numéro d’enregistrement est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 €.

III. Vous souhaitez mettre en meublé votre résidence secondaire et vous êtes une personne morale ?

Concernant les personnes morales qui souhaitent louer des meublés de tourisme, le statut de société permet de considérer l’activité d’hôtellerie, ou d’hébergement hôtelier.

Par conséquent, il convient de faire une demande de changement de destination des biens auprès du service urbanisme, en complétant le formulaire avec les pièces justificatives.

Une fois l’autorisation accordée, la société morale devra inscrire, chacun des biens, sur la plateforme de la police administrative (taxedesejour.toulouse-metropole.fr) afin d’obtenir un numéro d’immatriculation à 13 chiffres qu’elle devra reporter sur chacune de ses annonces.

Elle devra naturellement déclarer les nuitées pour le versement de la taxe de séjour, par le biais de cette même plateforme.

IV. Vers un renforcement ?

Actuellement, il n’existe aucun contrôleur sur la Ville de Toulouse et Toulouse Métropole. Reste à savoir si, comme à Nice, de nouvelles règles plus strictes vont bientôt voir le jour et rendre plus compliquée la location de meublés touristiques à Toulouse.

Si par extraordinaire, Toulouse souhaitait mettre des contrôleurs incessamment sous peu, il n’en reste pas moins que les affaires risquent d’être mises en suspens en attente de la décision de la Cour de justice de l’Union européenne sur la question préjudicielle envoyée par la Cour de cassation concernant la conformité au droit européen de l’article 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, comme cela se passe actuellement sur Paris.

Toutefois, même si les affaires sont pour l’instant gelées, il n’en reste pas moins que les procédures de contrôle continuent et que les contrevenants font l’objet de poursuite judiciaire par la ville à Paris.

On peut donc imaginer que la ville de Toulouse puisse enclencher également le pas, suite à l’adoption des deux délibérations ci-avant énoncées.

A toutes fins utiles, je vous rappelle que si le logement que vous souhaitez mettre en location touristique est dans un immeuble en copropriété, il convient de ne pas négliger la lecture de votre règlement de copropriété dès lors qu’il peut constituer un réel "frein" au développement de votre activité. Chaque règlement de copropriété est unique et nécessite généralement une analyse par un avocat, qui vous expliquera précisément quelles sont vos droits et obligations au regard de la copropriété.

Lorène Derhy, Avocat www.derhy-avocat.com