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La convention d’indivision : la solution amiable pour organiser une indivision. Par Pauline Darmigny, Avocat.
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Parution : mercredi 16 octobre 2019
Adresse de l'article original :
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La plupart du temps, l’indivision est une situation subie par des cohéritiers dans le cadre d’une succession. Plusieurs personnes appelées coïndivisaires vont se retrouver ensemble en indivision sur un patrimoine mobilier et/ou immobilier.
Il ne sera pas toujours aisé de s’entendre sur la gestion des biens indivis.
Afin de se prémunir contre l’arrivée des difficultés, les coïndivisaires peuvent exprimer le souhait de rédiger une convention d’indivision afin de déterminer les droits et devoirs de chacun dans cette indivision.
Les situations de blocage seront fréquentes et notamment lorsque l’un d’eux fera blocage à la vente d’un bien indivis, vente à laquelle tous les autres auront consenti.
Dans un tel cas de figure, de nombreux conflits peuvent apparaître et peuvent précipiter la sortie de l’indivision.
Dans d’autres cas, les membres de l’indivision peuvent décider de demeurer en indivision tant qu’ils parviennent à s’entendre.
Afin de se prémunir contre l’arrivée des difficultés, les coïndivisaires peuvent exprimer le souhait de rédiger une convention d’indivision afin de déterminer les droits et devoirs de chacun dans cette indivision.
La convention d’indivision a pour but de simplifier la gestion des biens indivis, le paiement des charges entre indivisaires et éviter la survenance des conflits.
La loi a prévu la possibilité pour des coïndivisaires d’organiser l’indivision par le biais d’une convention d’indivision.
Ce sont les articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil qui prévoient cette possibilité.
Dans l’hypothèse où les membres de l’indivision veulent demeurer en indivision, ils peuvent établir par écrit une convention, qui s’apparente à un contrat entre eux.
Aux termes de cette convention, seront listés les biens en indivision, les parts de chacun, les charges afférentes au bien.
Cette convention peut être conclue pour une durée déterminée ou pour une durée indéterminée. Lorsqu’elle est conclue avec une clause de durée déterminée, cette durée ne peut être supérieure à 5 années. Aucun partage de l’indivision ne peut se faire durant ce délai, sauf en cas de justes motifs.
Si elle est à durée indéterminée, le partage peut être provoqué à tout moment.
Rappelons que le partage est un mode de sortie de l’indivision. Soit il se fait à l’amiable, devant notaire, soit il se fait en justice par la saisine du Tribunal de Grande Instance.
Cette convention d’indivision peut également être utile pour prévoir la désignation d’un gérant, qui sera le porte-parole de l’indivision et fera office d’intermédiaire à l’égard des tiers.
Cette convention peut dans ce cas prévoir les modalités de désignation et de révocation du gérant (par exemple : à l’unanimité).
Si le gérant désigné commet des fautes de gestion qui mettent en péril les intérêts de toute l’indivision, dans ce cas, la révocation du gérant peut être sollicitée en justice par une assignation devant le Tribunal de Grande Instance.
Le gérant administre l’indivision, et exerce sur les biens indivis tous les pouvoirs au nom et pour le compte de l’indivision. En revanche, il ne peut pas vendre des biens de l’indivision puisqu’il s’agit d’un acte de disposition qui requiert l’unanimité des coïndivisaires.
Tel un mandataire, le gérant peut être rémunéré pour l’exercice de ses fonctions et engage sa responsabilité pour les fautes éventuelles de gestion qu’il pourrait commettre.
La convention d’indivision peut prévoir une clause indiquant le mode de répartition des biens et droits indivis entre ses membres.
Par exemple, les coïndivisaires peuvent prévoir qu’au décès de l’un d’entre eux, chacun des autres pourra acheter la quote-part indivise du défunt. Si plusieurs membres de l’indivision exercent simultanément ce droit, ils en feront l’acquisition ensemble, en se partageant la part du défunt à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision ou la succession.
La faculté d’acquisition deviendra cependant caduque si l’acquéreur n’a pas notifié aux autres son intention d’acquérir la part du défunt, dans le délai d’un mois à compter du jour où il aura été mis en demeure de prendre parti.
Si la caducité était avérée, cette faculté d’acquérir la part du défunt revient aux héritiers du défunt.
La convention doit lister précisément l’ensemble des biens en indivision ainsi que les droits de chacun des membres sur ces biens (les quotes-parts de chacun).
La convention d’indivision peut aussi prévoir la liste des charges incombant à l’indivision, en prévoyant une répartition précise au prorata des droits de chacun dans l’indivision.
Si un indivisaire est titulaire d’une quote-part représentant ¼, il sera tenu de participer aux charges de l’indivision à hauteur d’1/4.
Afin d’éviter tout conflit relatif aux charges et anticiper un arriéré de paiement au moment du partage, les membres de l’indivision peuvent d’ores et déjà, au travers de la convention d’indivision, prévoir le montant des charges, par poste de dépense ainsi que la quote-part de charges incombant à chacun d’eux.
Si l’indivision est composée de biens immobiliers sur lesquels plusieurs membres de l’indivision ont un intérêt direct à en bénéficier, cette convention d’indivision permettra de prévoir les modalités de l’occupation privative.
Par exemple et si l’indivision est composée notamment d’une maison de vacances en bord de mer, plusieurs héritiers et membres de l’indivision peuvent avoir envie d’en profiter.
Par conséquent, ils pourront décider de mettre en place un calendrier de jouissance privative au sein même d’une clause de la convention d’indivision.
Dans un autre cas de figure, si un membre de l’indivision exprime le souhait d’occuper de façon privative un bien immobilier indivis, il sera possible d’organiser les modalités de cette occupation privative et notamment en prévoyant que cet indivisaire devra verser aux autres une indemnité d’occupation équivalent à un loyer.
En effet, en indivision, chacun des coïndivisaires dispose d’un droit de jouissance sur les biens indivis, jouissance qui n’est ni privative ni exclusive des droits des autres.
Ainsi, et dans l’hypothèse où un indivisaire exprimerait le souhait d’occuper à titre privatif, pendant une certaine durée, un bien immobilier indivis, il devra, en théorie, verser aux autres coïndivisaires, une indemnité d’occupation.
Cette indemnité viendra compenser la perte de loyers, puisque si le bien est occupé à titre privatif par un indivisaire, cela constitue une perte de revenus pour l’indivision tout entière qui aurait pu mettre le bien en location et percevoir des revenus.
Si l’indivision est constituée notamment de biens immobiliers, la convention d’indivision devra impérativement être rédigée par un notaire. Elle devra ensuite être enregistrée au service de la publicité foncière.
Si l’indivision n’est pas constituée de biens immobiliers, le recours à un notaire n’est pas obligatoire. Il est conseillé cependant de faire appel à un professionnel du droit.
Si l’indivision est constituée de biens immobiliers, il faudra faire rédiger cette convention par un notaire et donc prévoir les frais du notaire, on parle d’émoluments du notaire.
Ces émoluments dépendront également de la valeur du patrimoine de l’indivision.
Il faudra aussi prendre en compte le paiement des taxes d’enregistrement au service de la publicité foncière ainsi qu’une contribution de sécurité immobilière de l’ordre de 200 euros.
La convention d’indivision est un bon outil afin d’organiser au mieux une situation d’indivision qu’elle soit durable ou temporaire. Elle permet d’anticiper l’arrivée des éventuels conflits.
Pauline DARMIGNY Avocat à la Cour https://darmigny-avocat.frBonjour Madame
Je voulais savoir si les ėlėments de cet article ( 2019) sont toujours d’actualité ?
Et quand vous dites " partage" celå dėsigne la vente du bien et sa rėpartition ?
Cordialement
Merci
Bonjour,
oui je vous le confirme.
Cordialement,
Bonjour Maître,
Une convention d’indivision peut elle permettre de prévoir la réparation des revenus d’un bien immobilier loué en meublé en attribuant l’ensemble des revenus à un indivisaire et si oui cette répartition est elle opposable à l’afministration Fiscale ? Et doit-on faire appel à un notaire ?
Vous remerciant par avance de votre reponse
Bonjour Maitre,
Est-il possible de refaire une nouvelle convention d’indivision ?
Car après plus de 6 ans d’occupation à titre privatif, aucune perspective de rachat
Aucune indemnité d’occupation non plus
Cordialement
Bonjour Madame,
Est-il possible, dans le cadre d’une rupture de Pacs, de faire une convention d’indivision pour le bien immobilier en commun, afin de pouvoir rompre le pacs immédiatement sans avoir à effectuer la liquidation du bien immobilier de suite, mais ultérieurement à la rupture de Pacs ? Ceci veut-il dire que le bien immobilier sera sorti du partage au moment de la rupture de Pacs ?
Merci de votre réponse
Bonjour,
Excellent résumé très instructif sur les conventions d’indivision !
Savez-vous si une décision de conventionnement APL avec l’État nécessite la signature des 2 propriétaires d’une maison indivis, ou simplement de celui qui détient les trois quarts de l’indivision, ou faut-il une convention d’indivision qui précise ce genre de règles, qui ne sont peut-être pas de la simple gestion courante pour la majorité aux trois quarts ?
En admettant bien sûr que les deux propriétaires soient d’accord pour offrir une chambre ou un studio sous forme de logement social.
Cordialement,
Michel.
Bonjour Maitre
Je vais acquérir un bien en indivision avec mon amie avec une répartition 60-40. Nous prévoyons ensuite de faire des travaux (rénovation et extension).
Est-ce que la convention d’indivision peut être réalisée après les travaux afin de prendre en compte le montant que chacun a mis dans les travaux et ainsi de recalculer la répartition initiale ?
Pour un bien de 140k€, combien couterait la réalisation cette convention par un notaire ?
Merci beaucoup de votre réponse.
Sébastien
Bonjour,
Merci pour cet article très intéressant. Si un notaire rédige une convention d’indivision et qu’un coïndivisaire minoritaire ne la signe pas, cette dernière est-elle applicable ? Peut-on alors engager des travaux et mentionner au notaire qu’un des coïndiviaires n’a pas participé financièrement à ces derniers ?
Bien cordialement
Bonjour
Merci pour cet article clair et très utile.
Pouvez-vous m’indiquer si la règle de la majorité aux 2/3 est applicable pour l’adoption de la convention ?
Par ailleurs pouvez-vous proposer un modèle de convention ?
Merci d’avance
Très cordialement
Chère Consœur,
Votre article m’a été très utile et je vous remercie du temps passé et de votre compétence mise au service de ceux qui, comme moi, ignorent tout du sujet. Très en-dehors de ma zone de compétence, votre article a été le bienvenu pour conseiller utilement et orienter un client important.
Votre bien dévoué confrère
Sylvain LAROSE
Merci beaucoup pour avoir partagé vos connaissances et avoir fait preuve de pédagogie.
Bonjour
Pour le partage d’un bien immobilier dans la cadre d’une convention d’indivision à durée indéterminée ou durée déterminée par tacite reconduction, y aura-t-il des frais, des taxes au moment du partage lié à cette convention d’indivision.
Et pouvons nous vendre le bien et partager l’argent de la vente à tout moment même avec une convention à durée fixe ? Ou devons nous attendre , si oui jusqu’à quand ?
Merci maître
Cordialement