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Le sort du logement de fonction en cas de rupture du contrat de travail. Par Arthur Tourtet, Avocat.
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Parution : vendredi 6 décembre 2019
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Le logement de fonction est un accessoire au contrat de travail. Il est attribué au salarié en raison de ses fonctions par l’employeur, notamment pour faciliter les conditions de travail ainsi que les déplacements professionnels.
Parfois même, la mise à disposition de ce logement est un avantage pour attirer des talents, ces derniers faisant l’économie d’une recherche de logement et d’un loyer.
Toutefois, se pose la question du sort du logement de fonction en cas de rupture du contrat de travail.
Le salarié est-il autant protégé qu’un locataire classique ou bien doit-il plier bagage sans délai ?
Dans l’hypothèse de la mise à disposition d’un logement de fonction, c’est l’employeur qui est propriétaire ou locataire du logement mis à la disposition du salarié.
Lors de la rupture du contrat, de nombreuses questions peuvent se poser sur les droits et obligations de chacun car le sort du logement de fonction n’est pas encadré par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation.
En effet, la majeure partie de cette loi n’est pas applicable aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi (article 2, 3° de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Dans certaines professions, par exemple celle des concierges, le sort du logement de fonction en cas de licenciement fait l’objet d’un encadrement légal et conventionnel.
En dehors de quelques professions spécifiques, c’est la jurisprudence qui est venue préciser le minimum de règles applicables concernant le logement de fonction.
La Cour de cassation estime que :
« Le bénéfice d’un logement de fonction est un avantage en nature accessoire au contrat de travail et prend fin en même temps que lui ». [1]
Ainsi, à la cessation du contrat de travail, le salarié ne dispose d’aucun droit au maintien dans son logement. Le salarié est donc tenu de le libérer à l’expiration de son préavis.
En l’absence de préavis, le logement de fonction doit être libéré dès la cessation du contrat de travail sauf lorsque l’employeur a fixé un délai pour quitter les lieux. [2]
La jurisprudence admet de manière constante que le salarié qui se maintient dans son logement de fonction au-delà du délai imparti pour le libérer peut être condamné à payer à son ex-employeur une indemnité d’occupation [3].
L’indemnité d’occupation est donc due à partir du moment où le salarié bascule dans une situation d’occupant sans droit ni titre.
L’indemnité d’occupation a une nature indemnitaire. [4]
La fonction réparatrice de cette indemnité peut donc causer des difficultés quant à son évaluation car un préjudice est toujours délicat à déterminer.
La Cour d’appel de Dijon a estimé que l’indemnité d’occupation devait être fixée à hauteur de l’avantage en nature dont le salarié bénéficiait avant la rupture du contrat de travail. [5]
Un arrêt de Cour d’appel a quant à lui estimé que l’indemnité d’éviction devait être fixée par « comparaison au montant des loyers et charges stipulés, pour un logement similaire ». [6]
Dans d’autres arrêts, le calcul retenu par l’employeur, se fondant sur la valeur locative, a été validé par la Cour d’appel. [7].
Dans tous les cas, même si la méthode d’évaluation reste incertaine, il paraît impératif de justifier le calcul de l’indemnité d’occupation par des éléments objectifs.
Étant donné que la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable, aucune forme particulière n’est requise pour demander au salarié de libérer le logement de fonction.
En revanche, au regard de l’importance du logement concernant la vie privée et personnelle du salarié, il n’est pas raisonnable d’exiger de lui une libération des lieux immédiatement après la notification de la lettre du licenciement.
Même si l’employeur a le droit d’exiger une libération du logement dès la rupture du contrat en l’absence de préavis, ne pas laisser au salarié suffisamment de temps pour prendre ses dispositions pourrait être analysé comme étant un abus de droit. Il pourrait être reproché à l’employeur d’avoir fait preuve d’une légèreté blâmable en voulant expulser le salarié avec précipitation, ce qui peut potentiellement causer un préjudice réparable. Personne ne peut déménager du jour au lendemain sans dommage.
Par prudence, il convient donc de laisser un salarié un délai raisonnable pour lui permettre de libérer le logement.
Arthur Tourtet Avocat au Barreau du Val d\'Oise[1] Cour de cassation, chambre sociale, 14 juin 1972, 71-40.455, Publié au bulletin.
[2] Cour d’appel de Bastia 24 juillet 2013, n°12/00667
[3] Cour de cassation, chambre sociale, 24 mars 1965 n°62-40.835, publié au bulletin
[4] Cour de cassation, chambre commerciale, 26 mai 1961 : Bull. civ. IV, n° 233 et Cour de cassation, chambre sociale, 17 juillet 1997, 95-22.070, Publié au bulletin.
[5] Cour d’appel de Dijon. 19 sept. 2013. n° : 12/01196
[6] Cour d’appel de Montpellier. 28 mai 2014. N° : 13/06915
[7] Cour d’appel d’Aix-en-Provence. 30 mai 2013. n° : 12/17685 et Cour d’appel de Reims. 27 juin 2012. n° : 10/02323
Article remarquablement bien écrit, précis, approfondi. Très intéressant pour les particuliers employeurs qui ont des salariés logés.
Le volet relatif à l’occupation du logement de fonction par un tiers octroyé au salarié Gardien-Concierge de catégorie n’est pas abordé. Aussi, quand est-il du cas ou par exemple la compagne et/ou conjointe du Gardien-Concierge en titre de catégorie B occupe avec lui à titre de résidence principale le logement de fonction octroyé avec la bienveillance seule du syndic et de manière gracieuse ? Sachant que tous 2 sont propriétaires indivis d’1 appartement de 2 pièces qu’ils louent à l’année dans la résidence où Monsieur travaille et vit avec Madame dans le logement de fonction. Merci pour cet éclairage supplémentaire qui sera très utile face à une situation à laquelle les copropriétaires sont souvent confrontés.
Bonjour,
Je suis proprietaire d’un appartement que je loue a une societe.
Le locataire est la societe elle meme, et le nom du locataire est nomme dans le contrat en tant qu’occupant.
Lors du renouvellement du contrat, le locataire demande que son nom figure en tant que locataire apres le nom de la societe et non en tant qu’occupant pour que leur nom apparaisse dans la quittance de loyer.
Est ce un risque pour moi en tant que proprietaire ? Je veux m’assurer que ca reste bien un contrat societe (logement de fonction) et que ca ne tombe pas sous la loi de 1989 – residence principale etc.
Je vous remercie.
Pour le propriétaire d’un appartement, Quels sont les règlements /Risques/ avantages de louer cet appartement à une société qui en fait un logement de fonction attribué à un membre de son personnel ?
Bonjour
Quel est le delai raisonnable pour quitter le logement en cas de rupture du contrat ?je suis en detachement et l employeur m incite a quitter les fonctions suite à l absence de formation délivrée par le Ministere.
Merci.
Bonjour Confrère,
en l’espèce une personne âgée qui a fait appel à une garde malade, a prêté un logement à cette garde malade. En sus de la rémunération. La personne âgée décède. L’héritier demande à la garde malade de quitter les lieux qui lui ont été prêtés. Mais des salaires et autres accessoires sont semblent-ils dus. En admettant la qualification de logement de fonction (peut-être y a-t-il un intérêt à qualifier tel le logement), le salarié ne pourrait-il pas bénéficier gratuitement du logement tant qu’il n’est pas payé ?
Bien cordialement.
Une employée de maison après 28 ans de loyaux services peut donc se retrouver avec sa famille sans domicile du jour au lendemain après le décès de son employeur ? Que se passe-t’il en l’absence de contrat de travail et de tout contrat de location. Un squatter aurait donc plus de droit ? Que dire si l’employée versait en fait un loyer mensuel -en liquide- à son employeur ? Que se passe-t’il si l’employeur décédé à légué l’appartement à une tierce personne ?
Je serais intéressé d’avoir votre avis. Merci
Bonjour. J ai un logement de fonction actuellement, mais je n’ ai jamais vu le bail. Mon employeur assure que je ne peux pas recevoir mon copain. Est ce possible ? Je peux avoir aucune vie privée ?
On s est mis d accord sur un logement individuel, mais l employeur m assuré que selon la nécessité de l entreprise, il se peut que j’ ai des colocataires. Est ce légal ?
Merci d avance.