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La jouissance privative d’une partie commune ne confère pas un droit de propriété exclusif. Par Pauline Darmigny, Avocat.
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Parution : dimanche 9 février 2020
Adresse de l'article original :
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En matière de copropriété immobilière, la loi du 10 juillet 1965 prévoit en son article 1, qu’un lot de copropriété est constitué, obligatoirement, d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes, les deux étant indissociables.
Chaque copropriétaire de l’immeuble organisé en copropriété, jouit donc d’une partie privative sur laquelle il dispose d’un droit de propriété absolu et d’une quote-part de parties communes.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de leur propriétaire, alors que sur les parties communes de l’immeuble, les copropriétaires sont en situation d’indivision et ne peuvent revendiquer l’exercice d’aucun droit de propriété exclusif.
Par exemple, si des copropriétaires veulent effectuer des travaux sur leur lot privatif, travaux de nature à affecter les parties communes de l’immeuble, ils sont dans l’obligation de solliciter au préalable l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Il arrive cependant que la configuration des lieux prête à confusion. En effet, il existe parfois des parties communes de l’immeuble, sur lesquelles un copropriétaire jouit d’un droit exclusif. On pense par exemple à une cour privative sur laquelle, seul le copropriétaire du lot privatif voisin a accès. Il peut s’agir également d’un jardin privatif, dont seul un copropriétaire peut jouir.
Dans ces cas de figure, il n’est pas rare que le copropriétaire en question pense être propriétaire de cette partie commune dont il a seul la jouissance, et se comporte ainsi comme s’il en était l’unique propriétaire.
Néanmoins, si cet espace figure dans le règlement de copropriété de l’immeuble dans la catégorie des parties communes, aucun copropriétaire ne peut revendiquer dessus un quelconque droit de propriété exclusif.
L’article 6-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que :
« les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ».
La loi est sans ambiguïté sur ce sujet. Un droit de jouissance privative sur une partie commune, ne confère pas au propriétaire du lot privatif auquel est attachée cette partie commune, un droit de propriété.
Le droit de jouissance privative sur une partie commune n’enlève pas pour autant à cette dernière, sa caractérisation de « partie commune », sur laquelle aucun copropriétaire de l’immeuble ne peut prétendre à un droit de propriété privatif et exclusif.
Il faut alors en tirer trois conclusions :
1. Le droit de jouissance privative sur une partie commune ne fait pas sortir cette dernière de la catégorie de « partie commune ».
2. Le droit de jouissance privative sur une partie commune est seulement l’accessoire du lot privatif, il n’en fait pas partie.
3. Aucun copropriétaire ne peut donc revendiquer un droit de propriété privatif et exclusif sur un droit de jouissance privative relatif à une partie commune.
Ainsi, sur une cour commune à jouissance exclusive ou encore sur un jardin partie commune à jouissance exclusive d’une copropriétaire, ce dernier ne peut y effectuer aucun travaux sans l’accord de la copropriété.
Le copropriétaire ne peut pas se comporter sur cette partie commune comme s’il était le propriétaire de cette partie commune à jouissance exclusive.
On trouve une illustration récente de cette règle dans un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, le 23 janvier 2020 [1].
Dans cette affaire, un couple de copropriétaires d’un lot privatif situé en rez-de-chaussée, jouissait d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune de l’immeuble et précisément sur un jardin. Il souhaitait y faire des travaux afin d’y construire un cabanon.
L’assemblée générale des copropriétaires a refusé de les autoriser à construire dans le jardin, un abri sur une dalle de béton. Les copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, en annulation de cette décision de l’assemblée générale.
Ils ont obtenu gain de cause en appel, les conseillers de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence ont considéré que les copropriétaires avaient la jouissance exclusive de cette partie commune. De fait, ils pouvaient jouir de cette partie commune dans les conditions prévues pour les parties privatives, ce qui excluait d’avoir à demander à l’assemblée générale, l’autorisation d’y faire des travaux.
La Cour de Cassation a cassé l’arrêt d’appel aux motifs que :
« l’attribution d’un droit d’usage privatif sur une partie commune ne modifie pas le caractère de partie commune et que le copropriétaire qui veut effectuer des travaux sur les parties communes dont il a la jouissance privative, doit solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ».
Les copropriétaires s’étaient réfugiés derrière leur propre interprétation des dispositions de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, lequel article prévoit que :
« sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ».
Alors que la Cour de Cassation fonde son argumentation sur l’article 6-3 rappelant ainsi que les parties communes conférant un droit de jouissance privative, n’en demeurent pas moins des parties communes, sur lesquelles aucun copropriétaire ne peut se prévaloir d’un droit de propriété.
Cet arrêt de la Cour de la Cassation remet les pendules à l’heure et en profite pour rappeler aux copropriétaires, qu’aucun ne peut effectuer d’acte de propriété telle une emprise ou encore des travaux, sur une partie commune, sans l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.
En effet, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément que les copropriétaires qui envisagent d’effectuer des travaux, affectant des parties communes de l’immeuble, doivent au préalable solliciter et obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité absolue, c’est-à-dire, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et/ou absents.
Pauline DARMIGNY Avocat à la Cour https://darmigny-avocat.fr[1] Civ, 3ème 23 janvier 2020 ; n°18-24.676.
Maître,
Merci pour votre article éclairant. Je me permets une question car je n’y trouve pas de réponse : sur une partie commune à jouissance exclusive (jardin en rdc), des copropriétaires ont construit une "construction légère" qui est depuis devenue une construction bétonnée, raccordée à l’appartement. Le toit de cette construction légère apparait dans le règlement de copro antérieur à 1965, comme une partie commune. Nous avons souhaite acheter cette partie commune, car elle jouxte notre appartement et pourrait nous servir de terrasse.
Les copropriétaires avancent que ce n’est pas possible car ils se la sont attribuées. Leur arrivée dans la copro date d’entre 1995 et 2000 mais il n’y a pas de trace de modification de la construction légère en construction dure.
Y’a t-il prescription si cela fait plus de 30 ans ? Ont-ils acquis la propriété de cette surface, du fait de l’occupation de cette zone (d’une partie commune à l’origine) ? Qu’en est-il de cette terrasse ?
Difficile de s’y retrouver entre les différentes lois, jurisprudences etc.
Merci à vous.
Bonjour,
Au sous-sol du notre commerce il y a 4 caves privatives et 2 communes ou la porte doit rester ouverte.
Le Syndique nous interdit l’accès à ces 2 caves communes même que nous ne voulons pas bloquer les compteurs d’eau.
Qui a raison ?
Merci...
Bonjour,
Nous sommes un peu dans un cas similaire.
Sans rentrer dans les détails, d’après notre avocat, la prescription acquisitive après 30 ans, des parties communes d’une copro, ne peut se faire.
Bonjour, je loue de façon occasionnelle mon appartement qui possède une terrasse commune à usage privatif. Le syndicat des copropriétaires veut faire voter que je leur paie une somme sur la location car les locataires utilisent cette terrasse. Est ce que le syndicat en a le droit ?
Je me permets de vous adresser une question : notre copropriété se compose de 2 bâtiments +6 maisons. Nous sommes 1 des maisons et nous souhaiterions faire une demande de jouissance exclusive sur une partie commune = une terrasse actuellement inaccessible collée à notre toit au R+2. Cette demande sera soumise au vote (art 26) Des maisons exclusivement mais à l’ordre de la prochaine AG la résolution prévoit que les travaux d’accès seront soumis au vote des copro des bâtiments et des maisons (art 25) . Ma question est la suivante : si nous obtenons la jouissance mais que la résolution concernant les travaux n’est pas adoptée pourrons-nous effectuer ses travaux dans le cadre de la mise en sécurité de la terrasse ? Ou le rejet de cette seconde résolution annulera la jouissance exclusive ? Merci par avance de votre retour.
Bonjour,
Pour toute question ou consultation juridique, je vous invite à prendre contact avec mon cabinet directement par le biais du site internet du cabinet à l’adresse suivante : https://www.darmigny-avocat.fr
Merci.
Cordialement,
Bonjour Maître
J’ai deux questions svp.
J’ai compris qu’un copropriétaire n’ayant que la jouissance de son jardin mais pas la propriété ne peut pas activer de droit de scission individuelle. Existe t il cependant un moyen de racheter le jardin ? Si oui, le vote en AG est il (vraiment) un vote à l’unanimité ? (parfois selon le nombre de voix on passe de l’article 26 à l’article 25)
Même question concernant la (véritable) unanimité pour une sortie collective de la copropriété ou dissolution.
Je vous pose ces deux questions car je souhaite bloquer toute sortie (notre règlement interdit les locations de courte durée et c’est très bien comme ça). Je vous confirme que les jardins sont bien tous en jouissance et non en propriété.
Merci infiniment, par avance, pour les réponses que vous voudrez bien m’apporter.
Anaïs Gril
Merci maître Darmigny pour vos explications très claires et instructives.
Bonjour Maitre
Mais a aucun moment vous ne parlez de travaux sur une partie en jouissance privative qui n’affecte PAS les parties communes ???
Quelles doivent être les démarches dans ce cas ?
cdt
Bonjour,
Merci pour cette article fort bien écrit.
J’ai une question sur un cas particulier. Le règlement de copropriété définit un lot comme :
"LOT NUMERO X de l’état descriptif de division, comprenant :
La propriété exclusive et particulière de :
au rez-de-chaussée, une COUR COUVERTE comprenant : un couloir, une cour en jouissance exclusive.
Surface Loi CARREZ : 2,5m²"
Le propriétaire de ce lot revendique qu’il a la pleine propriété de la cour et souhaite couvrir celle-ci et fusionner le lot avec le lot de son appartement.
Nous comprenant le règlement de façon suivante : il a la propriété du couloir et il bénéficie de la jouissance exclusive de la cour.
Qui a la raison ?
Merci pour votre réponse.
qui doit entretenir ces parties communes à usage privatif ?
Ces travaux doivent ils être conformes aux règlements techniques en vigueur ?
Merci pour votre article,
Si une jouissance exclusive n’est pas un droit de propriété, quels sont les droits du copropriétaire ? En effet nous ne pouvons presque rien entreprendre sans l’aval de l’assemblée générale, mais alors quels sont nos droits et protections vis à vis des autres copropriétaires ? Sous prétexte que tout est partie commune, alors ont ils le droit de venir comme bon leur semble sur ces parties exclusives ?
Merci
Non ils n’ont pas davantage le droit d’entrer que dans votre lot privatif. Il leur faut demander l’autorisation du juge (sauf si vous les autorisez vous-même explicitement).
Quelle est la destination d’une "cour" a usage exclusif non clôturée (définie dans le règlement de copropriété comme mesurant 65m2) ?
Le propriétaire de l’appartement gare ses 3 voitures dessus, alors qu’il s’agit d’une partie collective à usage exclusif. L’AG peut elle s’opposer à cette destination ?
un copropriétaire bénéficiant de la jouissance exclusive d’une partie commune ( terrasse, passerelle…) peut-il être forcé (par une AG, par la loi…) à racheter cette partie commune à jouissance privative pour qu’elle devienne une partie privative ?
Merci pour votre article clair et concis