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Les tendances de l’immobilier des avocats à Paris (avant et après le confinement), le dossier.
Parution : lundi 14 septembre 2020
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C’est dans l’air du temps, à la fois lié au prix du m2 de l’immobilier à Paris et aux nouvelles tendances d’aménagement de bureaux : les cabinets d’avocats changent !

"Les cabinets d’avocats d’affaires revoient leur doctrine" titraient Les Echos [1] en février 2020, soulignant que même si toujours majoritairement regroupés dans les mêmes arrondissements, les cabinets d’avocats d’affaires seraient en train d’adapter leurs locaux aux exigences de sobriété de leurs clients.

La crise du Covid-19 changera-t-elle les choses ? Il est probable que les prix seront plus sages pendant quelques mois, prudence et méfiance sur les engagements obligent.
C’est ce que confirme une enquête toute récente du site d’annonces bureauxlocaux.com sur l’ensemble des offres de bureaux :

Quoi qu’il en soit, l’immobilier restant l’immobilier, quelques tendances de fond auront une influence durable.

La sobriété davantage recherchée est peut-être davantage un facteur d’évolution, le "clinquant" commencerait à être mal perçu si exagéré, et le style haussmanien véhiculant une image peu moderne à l’heure où tout le monde vise la "nouvelle économie", plus numérique et aux espaces plus favorables à la coopération et à la convivialité. Mais il y a aussi un besoin de proximité dans le dialogue avec le client, qui doit se sentir mieux compris et accompagné par des avocats plus proches... Et cela dépasse largement le sujet des situations géographiques et de l’aménagement des bureaux, pensons aussi aux usages d’outils numériques et à l’accessibilité dans le langage et la démarche de vulgarisation du droit.

Place à plus de liberté, d’autonomie et de collaboration !

Cela concerne l’ensemble des collaborateurs, à l’heure où il est plus compliqué d’attirer les talents pour un cabinet : à défaut de repenser rapidement le modèle d’organisation des cabinets, l’espace de travail se met déjà au service du management des cabinets d’avocats. "Le système ultra organisé et hiérarchisé qui a habituellement cours ne serait plus une clé de performance et d’épanouissement. Place à plus de liberté, d’autonomie et de collaboration !
Un constat qui fait son chemin dans les grandes entreprises, mais également dans les cabinets d’avocats, qui aménagent leurs locaux en fonction de cette nouvelle politique managériale : mobilité et flexibilité, notamment des espaces de travail, sont des tendances nouvelles et encouragées.
" [2]

D’autres raisons poussent aussi les cabinets à changer de stratégie immobilière... Au rang de celles-ci, citons évidemment le prix du m2 de l’immobilier de bureaux à Paris, de plus en plus haut, avec des baux peu flexibles ne facilitant pas l’adaptation au besoin de surfaces (les équipes évoluent, les besoins d’espaces de travail aussi...).
Les bureaux représentent une charge très importante pour de nombreux avocats, notamment tous ceux qui s’installent, et diverses solutions sont souvent privilégiées (bureau à domicile + sous-location dans un cabinet à temps partiel, espace de coworking ou pépinière du Barreau de Paris [3].

Et puis la profession est en mutations, avec un "s" bien évidemment.

Il y a par exemple de plus en plus d’avocats sur Paris : il y avait 29 000 avocats début 2019 à Paris, soit 8 200 de plus en 10 ans (+39%) [4], et de plus en plus de femmes en pourcentage (mais difficile de dire de façon certaine en quoi cela change les locaux...). La répartition par tailles de structures est elle restée après ces 10 ans à peu près équivalente, ce n’est donc pas source d’une évolution importante sur les bureaux.

Autre facteur de changement qui lui impacte forcément un jour les bureaux : la pression sur le tarif horaire, poussé vers la baisse, du fait de la concurrence d’autres acteurs, legaltech ou non, de la pression des clients tout simplement, et de l’usage du numérique, amenant fréquemment à une baisse de certaines prestations ou une diminution progressive des effectifs. Une clientèle globalement qualifiée par les avocats de plus volatile ne permet pas non plus d’investir sur le futur comme avant.

Pour inventer de nouveaux services et se réinventer, de nombreux cabinets ont envie de nouveaux espaces.

Tout autre chose, l’envie d’innover, voire le besoin : pour inventer de nouveaux services et se réinventer, de nombreux cabinets ont envie de nouveaux espaces, car la démarche d’innovation a très souvent un impact sur l’environnement de travail. "Les locaux permettent une sorte de mise en œuvre du concept", explique Benoit Barré, associé du cabinet Constellation Avocats, qui voit aussi dans les mutations actuelles de la profession "un aspect adaptabilité, où l’on essaye de pouvoir réagir de manière concrète et rapide à une situation qui change par la suite."

Enfin, le changement de la population de Paris est connu : moins d’habitants (-330 000 habitants entre 2011 et 2018 quand même !), une moyenne de revenus en hausse, un peu plus d’entreprises en pourcentage... La clientèle "type" des avocats évolue, leurs domaines d’activité aussi. Et donc leur bureaux également.

Et quid du déménagement du palais de justice de Paris, de l’Ile de la Cité au quartier des Batignolles ? Sans que l’on ait constaté de raz-de-marée de déménagements, il y a forcément un souhait de se déplacer peu à peu... Mais selon les professionnels l’effet reste à confirmer dans le temps, une fois tous les transports en commun finalisés et la répartition entre les différents lieux de Justice définitive.

Quel sera l’impact de "l’expérience Coronavirus" ? Le télétravail s’est généralisé, nombreux sont les professionnels qui ont appris à travailler autrement, apprivoisé des outils numériques et adopté de nouveaux emplois du temps... Il est probable que ces semaines de réduction des contacts physiques aient un impact sur les bureaux, même si le contact client "de visu" est au coeur de la pratique de l’avocat. Là aussi il faudra attendre un peu pour le confirmer ou pas, mais déjà il est intéressant d’envisager des bureau à organisation variable, pour des flux de collaborateurs changeant dans la semaine...

Zoom sur les cabinets d’affaires...

Le cabinet de conseil en immobilier Coliers international a publié début 2020 une étude sectorielle spécifique aux cabinets d’avocats [5], plutôt d’affaires et de grande taille.

Voici par exemple la répartition de 119 grands cabinets à Paris :

Source Etude Colliers international

Une répartition somme toute "intuituve" et peu évolutive, car de fait le volume de déménagements est réduit chaque année :

Source Colliers international.
"D" = lieu de départ, "A" = lieu d’arrivée

Achat ou location ? "Entre 2003 et 2019, la majorité des transactions a été à la location (96 %) sur des biens situés dans Paris, dont une majorité dans le Quartier Central des Affaires (77 %)."

Toujours sur cette base de grands cabinets, l’étude montre que les cabinets d’avocats sont encore sur-consommateurs de m2 par collaborateur, à l’opposé du monde du conseil ou de la banque... Naturellement les besoins de confidentialité et la recherche d’espaces cloisonnés en sont la cause principale. Même si l’on permet dans le droit aussi les méthodes collaboratives, intrinsèquement et tant que les méthodes de travail ne passent pas davantage par le numérique et la mobilité, les avocats rechercheront de préférence les espaces clos, à l’opposé des open spaces, qu’occupent 19% des cabinets d’avocats ou des études de notaires, contre... 67% dans d’autres secteurs !

Comparatif de densité des espaces de travail, selon Colliers international.

Zoom sur la sous-location pour les petits et moyens cabinets.

Nous nous intéresserons ici à la répartition des offres de sous-location dédiées aux cabinets d’avocats, en se basant sur notre étude des offres de 210 cabinets publiant des annonces sur notre site.
Concrètement si vous cherchez une sous-location dans un cabinet et avec services, quel en le coût par m2 ?

Une moyenne en immobilier est à prendre avec des pincettes sur des biens différents, mais notre étude montre des prix de location au m2 de 73€ à 104€ avec services inclus (souvent web, courriers, bureau de réunion...) selon les arrondissements et surfaces, et 41 à 50€ par m2 sans services pour de grands bureaux [6], dans un cadre adapté à la profession d’avocats.

Géographiquement et en terme de volume, la carte des offres de sous-location de cabinets montre toujours une prédominance pour le nord-ouest parisien, sans surprise :

Répartition parisienne des offres de locations de bureau (sur 89 offres récentes, mars 2020)
Christophe Albert Rédaction Village de la Justice

[3A ce sujet, lire "Les avantages et possibilités du coworking pour l’avocat...".], le CDAAP à Paris, etc

[4Source : statistiques du Ministère de la Justice.

[6Voir aussi la carte des loyers annuels des bureaux en général sur Geolocaux.