Par un arrêt de principe du 10 juillet 1978, l’arrêt Delcourt, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a instauré la notion de « Dommages Intermédiaires » [1].

Ce nouveau cas d’indemnisation fondé sur la mise en jeu de la responsabilité contractuelle du constructeur s’ajoute aux garanties légales de celui-ci régies par le code civil, que sont :

• la garantie décennale de l’article 1792 du code civil,
• la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil,
• et la garantie biennale, ou encore de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du code civil.

De manière similaire aux garanties légales, sont concernés l’ensemble des entreprises de construction et les constructeurs assimilés par l’article 1792-1 du code civil, à savoir :

• les architectes, entrepreneurs, techniciens ou autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
• les personnes qui vendent, après achèvement, un ouvrage qu’elles ont construit ou fait construire ;
• les personnes qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplissent une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

A titre d’exemple, la responsabilité du vendeur d’un ouvrage à construire (vente à terme ou vente en état futur d’achèvement) est susceptible d’être engagée au titre des dommages intermédiaires, tout comme les promoteurs immobiliers.

Concernant d’abord le champ d’application de cette responsabilité contractuelle :

Le vendeur-constructeur a l’obligation de remettre à l’acquéreur un bien exempt de vices. Sa responsabilité pourra alors être mise en cause en présence de dommages apparus après la réception de l’ouvrage. Pour autant, ces dommages sont a priori exclus du champ d’application des garanties légales sus évoquées pour les raisons suivantes :

• Par rapport à la garantie décennale : Le dommage intermédiaire ne peut être apparenté à un désordre de nature décennale dans la mesure où il ne présenterait pas le caractère de gravité requis. En effet, pour qualifier un désordre de décennal, celui-ci doit rendre l’ouvrage impropre à sa destination ou porter atteinte à sa solidité. Or, la théorie des dommages intermédiaires a été retenue en présence de désordres moindres tels que :
  • des malfaçons affectant un revêtement de sol ;
  • des désordres sur des canalisations extérieures ;
  • des inondations épisodiques résultant d’un défaut de conception d’un système d’évacuation ;
  • un soulèvement de tuiles ;
  • des désordres dans les plafonds ou cloisons.

• Par rapport à la garantie biennale (ou encore, garantie de bon fonctionnement) : cette garantie concerne les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage neuf et plus particulièrement de l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert, i.e. les éléments dont la dépose, le démontage ou le remplacement peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage (portes, plomberie, volets, éléments électriques fournis à la livraison notamment). A ces deux conditions que sont (i) la pose sur un ouvrage neuf et (ii) le caractère dissociable, le bien doit être en capacité de fonctionner au sens dynamique du terme ce qui exclut les biens dits inertes (peintures décoratives, carrelage, dallage).
  A moins que les dommages atteignent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à son usage (ce qui permettrait la mise en jeu de la garantie décennale), la mise en œuvre de la garantie biennale est exclusive de tout autre type de responsabilité. Ainsi, les éléments d’équipement dissociables ne sont pas concernés par la notion de dommages intermédiaires de sorte que le Maître d’ouvrage qui n’aurait pas actionné la garantie biennale dans le délai de deux ans imparti serait forclos et ne pourrait plus mettre en œuvre la responsabilité du vendeur-constructeur sur le terrain des dommages intermédiaires.

• Par rapport à la garantie de parfait achèvement : celle-ci a vocation à couvrir les désordres ayant fait l’objet de réserves à la réception. Or, les dommages intermédiaires excluent les désordres apparents. En revanche, pour ce qui est des désordres ayant fait leur apparition pendant le délai d’un an à compter de la réception, le Maître d’ouvrage aura le choix d’actionner la garantie de parfait achèvement de l’ouvrage ou la garantie contractuelle du constructeur-vendeur. Dans les faits, la garantie légale sera privilégiée du fait de son caractère automatique et de la retenue de garantie qui vise à pallier le défaut d’intervention du constructeur.

S’agissant ensuite de la mise en œuvre de cette responsabilité contractuelle :

A l’inverse de la garantie décennale qui est un mécanisme de responsabilité présumée du constructeur, la mise en jeu de la responsabilité du constructeur-vendeur en cas de vice intermédiaire est subordonnée à la preuve de sa faute.

Ainsi, alors que le constructeur sera réputé responsable de tous dommages de nature décennale, à charge pour lui de démontrer que les dommages proviennent d’une cause qui lui est étrangère, il appartiendra, a contrario, au Maître d’ouvrage de démontrer que son constructeur a commis une faute, faute qui est à l’origine du dommage. La seule existence du dommage ne suffit pas pour engager la responsabilité contractuelle du constructeur-vendeur.

Il a ainsi été jugé qu’un entrepreneur n’avait pas commis de faute en choisissant un matériau à l’origine des microfissurations du revêtement d’un mur de façade sur recommandation de son fournisseur habituel.

Cependant, la responsabilité contractuelle a déjà été retenue en présence d’un manquement au devoir de conseils vis-à-vis du Maître d’ouvrage en raison du choix fait par lui d’un produit inadéquat et du non-respect des dispositions du DTU lors de la mise en œuvre du revêtement plastique.

Par ailleurs, il convient de noter que l’entrepreneur peut voir également sa responsabilité contractuelle engagée pour les désordres intermédiaires causés par un de ses sous-traitants.

La question du régime de prescription s’est également posée puisque aucun article du code civil ne venait aborder ce sujet d’origine jurisprudentielle. Les juges appliquaient le délai de 10 à compter de la réception et non le délai trentenaire de droit commun. Aujourd’hui et depuis la réforme de la prescription de 2008, le débat est clos. Trouve à s’appliquer l’article 1792-4-3 du code civil qui uniformise les délais de recours à l’encontre des constructeurs à 10 ans à compter de la réception des travaux. En l’absence de réception, le délai de 10 ans court à compter de la manifestation du dommage.

A noter enfin, qu’à l’instar de la garantie biennale, la souscription d’une assurance couvrant les désordres intermédiaires est facultative, alors que la garantie décennale fait l’objet d’une obligation d’assurance pour les ouvrages qui y sont soumis.