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Covid-19 : délais prolongés et logement. Par Lohrine Rafine, Avocat.
Parution : jeudi 9 avril 2020
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Face à la l’urgence sanitaire actuelle, l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période définit une « période protégée » visant à proroger certains délais. Cette période s’étend ainsi du 12 mars 2020 au mois suivant la fin du confinement. En conséquence, en cas de fin de la période de confinement au 30 avril 2020, la période protégée s’étendra du 12 mars 2020 au 31 mai 2020.

Se pose alors la question du recouvrement des loyers, du sort des congés des baux d’habitation devant être donnés en cette période exceptionnelle, et des fins de préavis de résiliation intervenant en cours de confinement.

1. Les difficultés de paiement des loyers.

L’article 2 de l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 précitée proroge les délais de tout acte en général, de source légale ou réglementaire, échu pendant la période de confinement.
Attention toutefois, les dettes de source contractuelle tels que les loyers et provisions pour charges de copropriété échus au cours de cette période, demeurent exigibles chaque mois, à la date stipulée dans les baux d’habitation.

Néanmoins, il résulte de l’article 4 de cette même ordonnance qu’en cas de difficulté de paiement par le locataire au cours de la période de confinement, le bailleur ne pourra pas se prévaloir :
- de la résolution du bail en raison de l’inexécution du locataire intervenue au cours de la période de confinement ;
- d’intérêts de retard ;
- de pénalités de retard.

Aux termes dudit article, la régularisation des paiements des loyers et provisions pour charges de copropriété devra alors intervenir au plus tard dans le mois suivant la fin de la période de confinement. A défaut, le bailleur pourra mettre en œuvre la clause résolutoire à l’encontre du locataire défaillant, et solliciter des intérêts de retard et pénalités, si ces dernières ont été prévues dans le bail.

2. la résiliation du bail en période de confinement.

a. Le congé donné par le bailleur.

Aux termes du I de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dans sa rédaction applicable, le bailleur dispose d’un délai de 6 mois avant le terme du bail pour donner congé à son locataire.

Tant selon l’article 2 que l’article 5 de l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, le bailleur disposera d’un délai supplémentaire afin de résilier le bail si le congé devait intervenir au cours de la période de confinement :

Article 2 :
« Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier, non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l’article 1er sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

Il en est de même de tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un droit. »

Article 5 :
« Lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article 1er, de deux mois après la fin de cette période. »

Ainsi, le bail d’habitation qui viendrait à terme au 15 novembre 2020 devrait en principe être résilié par le bailleur au 15 avril 2020 au plus tard, soit au cours de la période de confinement. L’acte de résiliation devant intervenir au cours de la période protégée, le bailleur pourra alors bénéficier d’une prorogation de délai de deux mois à compter de la fin de la période protégée (période de confinement augmentée d’un mois).
En conséquence, en cas de fin de période de confinement au 30 avril 2020, la résiliation du bail d’habitation par le propriétaire devra intervenir au plus tard le 31 juillet 2020.

b. Le congé donné par le locataire.

Aux termes du I de l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dans sa rédaction applicable, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment.
Le délai de préavis demeure quant à lui inchangé en période de confinement.
Ainsi, la fin du délai de préavis d’un mois ou de trois mois selon la zone géographique qui interviendrait en cours de confinement n’est pas prorogé.

3. Le terme du délai de préavis à la suite de la résiliation du bail en période de confinement.

Puisque le terme du préavis intervenu à la suite de la résiliation du bail d’habitation n’est pas prorogé par l’Ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, demeure la question du sort des locataires devant déménager au cours de la période de confinement.
Le bail d’habitation n’étant plus applicable car résilié, il pourra être appliqué une indemnité de jouissance ou dite à tort « d’occupation », à conditions :
- Qu’une telle indemnité ait été stipulée dans le bail d’habitation ;
- Et qu’elle ait été stipulée pour prendre effet en cas d’anéantissement du bail.

Le montant de cette indemnité doit être déterminable dans le contrat de bail.
Néanmoins, le locataire qui n’aurait pas été en mesure de prévoir une telle situation exceptionnelle devrait pouvoir se prévaloir de la force majeure pour solliciter un abandon de cette indemnité par le bailleur.

Lohrine Rafine Avocat au Barreau de Paris Diplômée de UC Berkeley https://rafine.avocat.fr [->lohrine@rafine.avocat.fr]
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