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Covid-19 : Comment obtenir le report ou le rééchelonnement du paiement de ses loyers d’habitation ? Par Par Ndeye Rokhaya Thiam, Juriste.
Parution : dimanche 12 avril 2020
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Dans son allocution du 16 mars 2020, le Président Emmanuel MACRON annonçait en faveur des entreprises la suspension des loyers professionnels.

L’équivalent de cette mesure n’a cependant pas été prévu au profit des particuliers.

Mais, dans un contexte d’incertitude économique à venir, les locataires particuliers sont-ils pour autant démunis en cas de difficultés temporaires de payer leurs loyers d’habitation ?

Dans son allocution du 16 mars 2020, le Président Emmanuel MACRON annonçait en faveur des entreprises la suspension des loyers professionnels.

L’équivalent de cette mesure n’a cependant pas été prévu au profit des particuliers.

Mais, dans un contexte d’incertitude économique à venir, les locataires particuliers sont-ils pour autant démunis en cas de difficultés temporaires de payer leurs loyers d’habitation ?

Avant toute chose, il convient de préciser qu’en cas de situation irrémédiablement compromise, donc lorsque les difficultés ne sont pas temporaires, le locataire peut saisir la commission de surendettement des particuliers.

Lorsque les difficultés du locataire sont temporaires, ce dernier peut agir amiablement pour trouver une solution à ses difficultés (I). S’il n’a pas trouvé d’accord amiable, le locataire a la possibilité de se faire accorder par le juge un délai de grâce (II).

I-Les solutions amiables à la disposition du locataire.

Le locataire dont la situation financière s’est détériorée peut se rapprocher de son bailleur afin de tenter de trouver une solution amiable de paiement de ses loyers.

Afin de fluidifier les échanges, il peut solliciter l’intervention d’un médiateur ou d’un conciliateur de justice.

Cette recherche de solution amiable est d’autant plus souhaitée que dans l’hypothèse où les loyers en souffrance n’excéderaient pas la somme de 5.000 euros, le demandeur à l’instance doit justifier avoir précédé à la saisine du tribunal soit d’une tentative de médiation ou de conciliation auprès d’un conciliateur de justice, soit d’une tentative de recours à une procédure participative.

En l’absence d’accord amiable avec son bailleur, le locataire peut saisir le juge d’une demande d’obtention d’un délai de grâce.

II- L’obtention d’un délai de grâce.

1. Qu’est-ce que le délai de grâce ?

En droit commun, le délai de grâce est prévu à l’article 1343-5 du Code civil et permet au débiteur d’obtenir un report ou un rééchelonnement du remboursement de la créance dans un délai maximal de deux ans.

En ce qui concerne les loyers d’habitation, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation précise que les dispositions de l’article 1343-5 du Code civil demeurent applicables avec cependant une possibilité pour le juge d’octroyer ce délai de grâce, même d’office, et pour un délai pouvant aller jusqu’à trois ans, contre deux en droit commun.

2. Comment est accordé le délai de grâce ?

Pour accorder ce délai de grâce, le juge tient compte d’une part des besoins du créancier, et d’autre part de la situation du locataire qui devra non seulement être de bonne foi mais aussi justifier de sa capacité à régler sa dette locative.

Il convient de préciser que le juge ne peut accorder des délais de paiement pour les loyers futurs ; le locataire étant tenu de les régler en même temps que les arriérés de loyers ayant fait l’objet de la mesure de grâce.

A défaut de respect par le locataire des mesures prises par le juge, la clause résolutoire produira alors effet.

A noter : le locataire peut obtenir des délais non seulement en ce qui concerne le loyer proprement dit, mais aussi les charges locatives.

3. Comment et à quel moment introduire une demande de délai de grâce ?

Le locataire peut introduire devant le juge la demande de réaménagement de sa dette à tout moment, y compris à l’expiration du délai de paiement indiqué dans le commandement de payer visant l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Il peut ainsi saisir par voie de requête le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire compétent, ou attendre que le bailleur introduise une action judiciaire pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire pour ainsi soumettre au juge saisi une demande de facilité de paiement.

Par ailleurs, compte tenu de l’épidémie du Covid-19, la Chancellerie a ordonné la fermeture des tribunaux à compter du 16 mars 2020. A partir de cette date, seuls les contentieux dits essentiels sont traités par les tribunaux.

En matière civile, le ministère de la justice précise que les contentieux essentiels sont relatifs aux référés ayant un caractère d’urgence.

Les actions des bailleurs à l’encontre de leurs locataires pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou encore les demandes de délai de grâce ne sont donc pas considérées comme essentielles.

Le locataire qui souhaite bénéficier du réaménagement de sa dette devra attendre la reprise de l’activité normale des tribunaux pour former sa demande.

Enfin, dans l’hypothèse où les tentatives de trouver une solution amiable seraient vaines, le locataire pourrait préparer son dossier afin de pouvoir débuter ses diligences le plus rapidement possible et dans les meilleures conditions après l’épidémie du Covid-19.

Ndeye Rokhaya Thiam, Juriste. Juriste en contentieux des affaires