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La détention d’immobilier français par un résident fiscal suisse. Par Clotilde Cattier-de La Chauvinière, Avocat.
Parution : mercredi 15 avril 2020
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La détention d’un bien immobilier français par une personne physique domiciliée en Suisse est une situation assez courante qui soulève de nombreuses questions en ce qui concerne l’imposition des revenus immobiliers tirés de l’exploitation de ce bien et de la fortune que représente ce bien.

Vous trouverez, ci-après, une synthèse des principales conséquences fiscales applicables dans cette situation, étant précisé que cet article couvre uniquement la détention en direct de biens immobiliers (et non par l’intermédiaire d’une société).

I – La taxation des revenus.

1. Lieu d’imposition des revenus immobiliers.

En application de l’article 6-1 de la convention du 9 septembre 1966 en matière d’imposition sur le revenu et la fortune, signée entre la France et la Confédération suisse (ci-après la « Convention fiscale franco-suisse »), les revenus tirés d’un bien immobilier sont imposables dans l’Etat du lieu de situation de l’immeuble.

En d’autres termes, lorsqu’une personne physique fiscalement domiciliée en suisse est propriétaire d’un bien immobilier situé sur le territoire français, les revenus qu’elle perçoit à raison de la location de cet immeuble sont imposables en France. Le fait que les locaux soient loués nus ou meublés est sans incidence sur cette règle.

2. Modalités d’imposition des revenus.

2.1. Détermination de l’assiette imposable.

Les revenus immobiliers français réalisés par les personnes physiques fiscalement domiciliées en Suisse sont imposables sur une assiette égale à leur montant net, après imputation des charges normalement déductibles compte tenu de la nature de la location (nue ou meublée), dans les mêmes conditions que pour les personnes physiques résidentes fiscales françaises. Ce principe est applicable aussi bien pour les revenus tirés d’une location nue que d’une location meublée.

L’on précise que les règles de détermination de l’assiette imposable diffèrent selon que le bien est donné en location nue ou meublée :

La différence entre ces deux régimes de détermination de l’assiette résulte principalement de la nature des charges qui peuvent être admises en déduction :

2.2. Taxation des revenus.

Une fois leur assiette imposable déterminée, les revenus immobiliers français perçus par une personne physique domiciliée en Suisse sont soumis :

Toutefois, pour les non-résidents français, un taux minimum d’imposition de 20% est appliqué à la fraction du revenu net imposable inférieure ou égale à une certaine limité fixée à 27’794€ pour les revenus de 2019. S’agissant de la fraction qui excède cette limite, elle est taxée à un taux minimum de 30% [1].

Cette imposition minimale n’est cependant pas applicable si le contribuable domicilié en Suisse justifie qu’elle est supérieure à l’imposition qui serait calculée en appliquant à ses revenus de source française le taux moyen qui résulterait de la taxation en France de l’ensemble de ses revenus de sources française et étrangère. Lorsque tel est le cas, c’est l’imposition ainsi calculée qui est exigible.

Ainsi, pour des revenus de location (nue ou meublée) nets imposables s’élevant à 25’000€ au titre d’une année, le taux global d’imposition de ces revenus sera égal à 27,5% (soit 20% d’impôt sur le revenu et 7,5% de prélèvement de solidarité).

Les personnes physiques domiciliées en Suisse qui disposent de revenus immobiliers de source française au titre d’une année doivent déposer une déclaration annuelle de revenus avant une date située l’année suivante, en général à la fin du mois de mai ou début du mois de juin (s’agissant des revenus immobiliers 2019, la déclaration doit en principe être déposée avant le 4 juin 2020 (inclus), sous réserve d’un éventuel report en raison de l’épidémie de corona virus).

L’impôt sur le revenu est payé sous forme d’acomptes mensuels ou trimestriels, au cours de l’année d’imposition. Une fois la déclaration de revenus déposée et le calcul définitif de l’impôt effectué par l’administration fiscale, un avis d’imposition est adressé au contribuable domicilié en Suisse, sur la base duquel il devra, le cas échéant, verser un complément d’impôt (si les acomptes versés s’avèrent inférieurs au montant de l’impôt calculé sur la base des revenus définitifs). Lorsque le montant des acomptes versés excède le montant de l’impôt effectivement dû, l’excédent de paiement fait l’objet d’un remboursement par l’administration fiscale française.

L’on précise que les revenus immobiliers français doivent également être mentionnés dans la déclaration annuelle de revenus suisse. Toutefois, ils ne sont pris en compte que pour déterminer le taux d’imposition applicable à l’ensemble des revenus des intéressés (ils ne sont donc pas en tant que tels taxés en Suisse).

II – L’imposition de la fortune française.

1. Lieu d’imposition de la fortune immobilière française.

En application de l’article 24-1 de la Convention fiscale franco-suisse, la fortune constituée par les biens immobiliers est imposable dans l’Etat où les biens sont situés.

Ainsi, les personnes physiques domiciliées en Suisse, qui sont propriétaires d’un bien immobilier situé en France, sont imposables en France au titre de la fortune représentée par cet immeuble.

2. Modalités d’imposition de la fortune immobilière française.

Il existe, pour les résidents fiscaux français, un impôt sur la fortune immobilière, qui est dû annuellement par les personnes physiques dont le patrimoine immobilier situé en France et à l’étranger, apprécié au niveau du foyer fiscal (i.e. le contribuable, son conjoint et leurs enfants mineurs), au 1er janvier de l’année d’imposition, excède un seuil fixé à 1,3 millions d’euros [2].

Les personnes physiques non résidentes, dont celles qui sont domiciliées en Suisse, peuvent également être redevables de cette imposition mais uniquement à raison de leur patrimoine immobilier situé en France, sous réserve que sa valeur nette excède le seuil précité d’1,3 millions d’euros.

L’impôt est calculé sur une assiette constituée de la valeur vénale des immeubles situés en France, au 1er janvier de l’année d’imposition, diminuée du montant des dettes afférentes à ces actifs existant à cette même date (prêts bancaires ayant financé l’acquisition du bien immobilier ou des travaux de réparation, taxe foncière, etc.).

L’assiette ainsi déterminée est soumise à un barème progressif par tranche, dont le taux est compris entre 0,5% (fraction de la valeur du patrimoine immobilier imposable comprise entre 800’000€ et 1’300’000€) et 1,5% (fraction de la valeur du patrimoine immobilier imposable supérieure à 10’000’000€).

Une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière doit être souscrite annuellement et annexée à la déclaration d’impôt sur le revenu. L’impôt est payable à réception d’un avis d’imposition précisant le montant dû.

A titre de précision, les biens immobiliers français détenus par un résident fiscal suisse devront également être déclarés à la fortune en Suisse. Comme les revenus, ces biens seront uniquement pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable au contribuable.

Clotilde Cattier-de La Chauvinière Avocat au Barreau de Paris / Inscrite au tableau des avocats étrangers autorisés à exercer à titre permanent dans le canton de Vaud (Suisse)

[1article 197 A du CGI

[2article 964 et suivants du CGI

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