Village de la Justice www.village-justice.com

Covid-19 et copropriété. Par Thomas Mertens, Avocat.
Parution : lundi 27 avril 2020
Adresse de l'article original :
https://www.village-justice.com/articles/covid-copropriete,35010.html
Reproduction interdite sans autorisation de l'auteur.

Les règles de la copropriété sont particulièrement strictes et d’interprétation stricte. La Loi du 10 juillet 1965 n’a pas prévu l’hypothèse d’une mise à l’arrêt total du pays et donc de la vie des immeubles.
Afin de combler ce manque, deux Ordonnances ont été prises par le Gouvernement afin d’aider les copropriété et les syndics à traverser la crise.

Comme pour ce qui est indiqué ici , tous les délais de droit et de procédure qui venaient à échéance pendant la période de confinement sont suspendus à compter du 12 mars pour recommencer à courrier avant l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire, soit à compter du 24 juin 2020. Telles sont les mesures prises par l’ordonnance n°2020-290 du 23 mars 2020 (1).

Par ailleurs, afin de veiller à ce que les copropriétés ne soient pas paralysées dans leur fonctionnement, un texte spécial à la copropriété, soit l’Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, est venu adapter les règles relatives à la durée des mandats de syndic et de tenue des assemblées générales. (2)

1. Covid-19 et procédures en copropriété.

1.1. Procédures en cours.

Dès le 14 mars 2020, il était décidé de limiter l’activité du service public de la Justice aux contentieux jugés essentiels. En matière civile, seule les affaires très urgentes peuvent faire l’objet d’une procédure. Ainsi, les affaires qui impliquent un péril imminent peuvent faire l’objet d’une procédure de référé dit "d’heure à heure" peuvent être engagée et poursuivies.

Pour les autres, tout est suspendu.

Ainsi, les affaires non-encore jugées relatives aux nullités d’assemblées générales ou encore de recouvrement de charges sont actuellement renvoyées "sine die". Il en va de même pour les réunions d’expertise qui, en raison des règles du confinement, n’ont pas pu se tenir.

A l’heure de la rédaction de cet article, le Gouvernement n’a pas annoncé de date de reprise de l’activité judiciaire.

1.2. Sur les contentieux en attente.

D’une manière générale, il est fortement déconseillé d’introduire des contentieux pendant la période de confinement. En effet, outre le fait que c’est exposer un huissier de Justice et un adversaire à la contamination, les greffes des Tribunaux Judiciaires (chambres de proximité incluses) sont actuellement fermés.

Ainsi, l’enrôlement d’une assignation au fond devant le Tribunal Judiciaire est techniquement impossible et ne sera actée qu’à la reprise de l’activité des greffes ; aucune prise de date n’est possible pour les référés ou les actions devant les chambres de proximité.

La crise sanitaire a pour effet de décaler ces diligences.

En effet, tous les délais, tant de prescription que de péremption, sont suspendus à compter du 12 mars 2020 et recommenceront à courir à compter du 24 juin.

Ainsi, pour les délais dont l’expiration devait intervenir postérieurement à cette période, le temps nécessaire à l’acquisition de la prescription (action en recouvrement de charges), de déchéance (action en contestation d’une assemblée générale des copropriétaires) ou de péremption (action en responsabilité des constructeurs) seront prolongées de 3 mois.

Pour les délais devant venir à échéance entre le 12 mars et le 24 mai 2020, ils sont suspendus et le temps restant à courir reprendra son cours à compter du 24 juin 2020.

Ainsi, pour un délai expirant le 1er avril 2020, l’action pourra être introduite jusqu’au 13 juillet 2020 (délai suspendu : 20 jours recommençant à courir le 24 juin 2020)

Ainsi, les procédures reprendront leur cours et la crise d’aura eu pour effet que de les décaler dans le temps.

2. Covid-19 et fonctionnement de la copropriété.

Pendant la période de confinement, les assemblée générales ne peuvent se tenir. Le mandats de syndic étant confiés par l’assemblée générale, généralement pour une année, il était nécessaire de neutraliser les risques de péremtion desdits mandats pour que la copropriété puisse être administrée légalement.

Ainsi, l’Ordonnance du 25 mars 2020 (citée supra) prévoit que les contrats de syndics qui expirent ou ont expiré pendant la période de confinement sont renouvelés automatiquement et dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet d’un nouveau contrat de syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

La décision de l’assemblée générale sur ce point devra intervenir dans les 6 mois de la cessation de l’état d’urgence sanitaire, soit, en l’état actuel du droit, le 24 mai 2020.

En pratique, il s’avère que les syndics de copropriété subissent la fermeture de leurs bureaux et tout le secteur de l’immobilier est actuellement à l’arrêt. Les décisions d’assemblée générales, notamment les travaux qui devaient être réalisés pendant la période de confinement ne sont plus exécutés. Il existe ainsi un risque important pour les sommes déjà payés par les copropriétaires pour ces travaux qui, en raison des effets de la crise sur l’économie, ne seront peut être jamais réalisés.

Là aussi, tout est simplement suspendu et reprendra son cours normal avant la fin de l’année 2020 ... mais avec des contentieux.

Thomas Mertens Avocat au Barreau de PARIS