La notion de réception en matière de travaux immobiliers suscite interrogations et confusions, bien qu’elle ait été définie en droit français au moins depuis les années 1970.

Les publications relatant ses effets théoriques sont abondantes.

C’est ainsi que de nombreux articles rappellent :
 que la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter celui-ci, avec ou sans réserves ;

 qu’elle peut être explicite ou déduite de circonstances non équivoques, telles que la prise de possession et le paiement de l’ensemble du coût des travaux ;

 qu’elle est l’apanage du maître d’ouvrage, sous réserve de son caractère contradictoire, si bien que le constructeur ne peut réceptionner, mais seulement solliciter la réception, ou demander que le juge la prononce si le maître d’ouvrage s’y refuse abusivement ;

 qu’elle marque le point de départ des garanties légales des constructeurs ;

 qu’elle purge les vices apparents au moment de son prononcé ;

 qu’elle se distingue de notions voisines, telles que la livraison, la prise de possession, la remise des clés, etc.

Mais ces enseignements ne répondent pas précisément à une question fréquemment posée au praticien du droit de la construction, que celui-ci conseille d’ailleurs un entrepreneur ou un maître d’ouvrage : ai-je intérêt à voir prononcer la réception ?

La réponse est bien évidemment fonction des circonstances de l’espèce.

Pour autant, des réflexions générales méritent d’être présentées, sans prétention à l’exhaustivité, afin que le lecteur saisisse quel pourrait être son intérêt… et celui de son cocontractant.

I) Les vertus de la réception pour le constructeur.

1) Initier les délais des garanties légales.

Ce n’est qu’à compter de la réception que le constructeur devient débiteur des garanties décennale, de bon fonctionnement et de parfait achèvement, outre la possibilité de voir engager sa responsabilité au titre des désordres dits « intermédiaires », pour faute prouvée.

La garantie de parfait achèvement porte sur tous types de désordres révélés dans l’année de la réception ou réservés lors de celle-ci, quelle que soit leur gravité et la partie d’ouvrage affectée.

La garantie de bon fonctionnement ne concerne que les éléments d’équipement fonctionnels qui connaissent un désordre dans les deux années de la réception.

La garantie décennale a trait aux désordres survenus dans les dix années du prononcé de la réception, à condition toutefois qu’ils soient suffisamment graves (atteinte à la solidité ou impropriété à destination), sauf preuve d’une cause étrangère.

Quant aux désordres dit « intermédiaires  », il s’agit de ceux révélés postérieurement à la réception et dans les dix années qui la suivent, qui ne relèvent pas des garanties de bon fonctionnement ou décennale et pour lesquels la responsabilité du constructeur ne peut être consacrée que si est prouvée sa faute, outre un lien de causalité avec le dommage.

Tous ces régimes de responsabilité étant assujettis à des délais initiés par la réception, le constructeur aura intérêt à faire courir chaque délai le plus tôt possible, afin que celui-ci soit expiré lors de la survenance hypothétique d’un désordre.

Ceci est particulièrement utile s’agissant de la brève garantie de parfait achèvement, qui permet au maître d’ouvrage d’obtenir la prise en charge de n’importe quel type de vice, dès lors que celui-ci est bien apparu après la réception ou a été réservé lors de celle-ci, et qu’une action en justice a été introduite dans l’année suivante.

Ces considérations devraient conduire tout constructeur à veiller au constat de la réception selon procès-verbal, qui lui donnera date certaine, à l’inverse d’une réception tacite où un débat sur cette date est possible.

2) Purger les désordres apparents mais non réservés.

Le maître d’ouvrage dispose de la faculté d’émettre des réserves au moment de la réception, c’est-à-dire de déclarer que les travaux ne le satisfont pas, que ce soit quant à leur qualité ou à leur conformité au contrat ou à une réglementation.

Il s’agit par principe d’une liberté, quoique le constructeur puisse contester le bien-fondé des réserves émises.

En tout état de cause, une jurisprudence invariable retient que lorsqu’un défaut était apparent pour un profane au moment de la réception, mais n’a pas fait l’objet d’une réserve, alors il est purgé, c’est-à-dire présumé accepté par le maître d’ouvrage, sans recours ultérieur possible contre le constructeur (pour des illustrations : Cass. 3ème civ. 10/11/2016, n° 15-24379 ; 3ème civ., 18/04/2019, n°18-14337

Le seul tempérament à ce principe réside dans le fait que le désordre n’aurait pas été apparent dans toute ses ampleur et conséquences au moment de la réception (confer Cass. 3ème civ. 10/11/2016 n° 15-24379 ; 3ème civ 27 janvier 2010, 08-20.938).

Alors, l’effet de purge peut être écarté par le juge.

Il se déduit de ce qui précède que le prononcé de la réception peut parfois décharger le constructeur d’une obligation de terminer ou arranger des travaux défectueux ou non conformes, si le maître d’ouvrage omet d’émettre des réserves.

A l’inverse, tant que la réception n’est pas prononcée, l’obligation de résultat du constructeur de livrer un ouvrage dépourvu de vice demeure et son exécution peut être réclamée et obtenue.

Une importante nuance doit néanmoins être signalée, qui concerne le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (CCMI).

En effet, par dérogation à la règle générale sus-évoquée et à la stricte condition de ne pas être assisté par un professionnel du bâtiment au moment de la réception, le maître d’ouvrage dispose d’un délai complémentaire de 8 jours à partir de la remise des clés pour identifier et signaler au constructeur des vices apparents, selon lettre recommandée avec avis de réception (article L231-8 du CCH).

Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai, s’il a lieu de l’appliquer, que l’effet de purge des vices apparents sera acquis, en l’absence de notification de réserves et sauf désordre évolutif.

3) Pouvoir réclamer un paiement et échapper aux pénalités de retard.

Il convient ici de distinguer deux cadres juridiques : celui du contrat de construction classique, et celui du CCMI avec fourniture de plans.

Dans le premier cas, les modalités de facturation des travaux peuvent être librement fixées par le contrat.

En pratique, les entreprises sollicitent généralement un acompte à l’ouverture du chantier, puis facturent le solde soit au fur et à mesure de l’avancement, soit à l’achèvement.

Si le contrat ne prévoit aucune retenue de garantie, alors même une réception avec réserves peut rendre exigible le solde du marché, de sorte que le constructeur a tout intérêt à la voir prononcer pour pouvoir prétendre à être réglé.

Les principes applicables sont analogues s’agissant des pénalités de retard : elles peuvent être prévues ou non par le contrat, et si elles le sont, la réception peut marquer le terme de leur computation.

Dans le cas du CCMI, l’article R231-7 du CCH fait du prononcé de la réception une des conditions de la facturation par le constructeur des 5% de solde du contrat, les parties ne pouvant déroger à cette règle.

Cette condition nécessaire n’est cependant pas toujours suffisante (si le maître d’ouvrage, assisté d’un professionnel à la réception, émet des réserves, ou s’il ne se fait pas assister).

En outre, la date de la réception va bien souvent servir de référence pour arrêter le compte des pénalités de retard, dues entre le moment où le délai d’exécution contractuel est dépassé, et celui où la maison peut être occupée.

Etant rappelé qu’en matière de CCMI, la loi impose que ces pénalités soient égales à au moins 1/3000ème du coût des travaux convenus par jour de retard.

Ainsi donc, d’un point de vue purement comptable le constructeur est la plupart du temps intéressé à la réception de l’ouvrage.

4) Se décharger de la garde et des risques du chantier.

En vertu de la théorie de l’accession et sauf clause contraire (Cass. 3ème civ 06/11/1970, n°69-11900 ; Cass. Com. 29/05/2001, n°98-21126), l’ouvrage en cours de création appartient au propriétaire du foncier qui l’accueille, et non au constructeur.

Mais la propriété est une chose, tandis que la garde et la charge des risques en sont une autre.

Il s’évince de l’article 1788 du code civil, que ces garde et charge pèsent sur le constructeur jusqu’à la livraison de l’ouvrage, sauf à ce que son maître ait été mis en demeure de le recevoir.

En d’autres termes, si un sinistre quelconque (incendie, vol, inondation, vandalisme, blessure d’un tiers, etc.) survient en cours de chantier et avant la réception, qui est habituellement concomitante à la livraison ou la précède de peu, alors le constructeur devra en assumer les coût et conséquences, sans rien pouvoir réclamer au maître d’ouvrage.

Même si ce type de dommage peut quelquefois être pris en charge par une assurance (Tous Risques Chantier ou multirisque-constructeur), celle-ci n’est pas obligatoire et les exclusions ou limitations de garantie peuvent être nombreuses.

Il est donc risqué à plus d’un titre de laisser un chantier, ou même des matériaux, à l’abandon ou sans surveillance de façon prolongée.

5) Rendre mobilisables les garanties d’assurance.

Comme indiqué ci-dessus, la réception constitue le point de départ des garanties légales du constructeur et de sa responsabilité pour faute prouvée, au titre des dommages « intermédiaires  ».

Le régime juridique de l’assurance de responsabilité étant calqué, dans une large mesure, sur celui de la responsabilité couverte, les garanties d’assurances deviendront effectives à compter du même moment.

Le constructeur peut donc avoir intérêt à voir prononcer la réception, pour se reposer ensuite sur la garantie de son assureur.

Cette stratégie est néanmoins risquée, puisque l’assureur pourra notamment tenter de démontrer que le désordre est apparu dès avant la réception, de sorte qu’il échappe à une prise en charge.

Par ailleurs, seuls les dommages relevant des garanties décennale et de bon fonctionnement sont soumis à l’assurance obligatoire.

L’assurance des dommages intermédiaires est facultative, tandis que les désordres de parfait achèvement ne sont jamais assurés, sauf à revêtir une nature décennale ou biennale.

Une chose est néanmoins sûre : aucun contrat d’assurance classique ne prend en charge le coût de l’achèvement d’un ouvrage non réceptionné.

La seule exception, de taille, est celle du garant dans le cadre du CCMI, qui dispose néanmoins d’une action récursoire contre le constructeur dont il aurait assumé la défaillance.

II) Les vertus de la réception pour le maître d’ouvrage.

1) Obtenir l’accès à l’ouvrage.

Dès lors que l’envergure du chantier est tant soi peu conséquente, le maître d’ouvrage n’est pas censé s’y trouver et son immixtion peut même constituer une faute.

En pratique et bien souvent, seul le constructeur détiendra alors les clés, et ce, jusqu’à la réception, qui précèdera généralement leur remise, ou sera concomitante à celle-ci.

Dans ce cas de figure (qui est quasi systématique en matière de CCMI), le maître d’ouvrage ne pourra occuper les lieux, que ce soit pour y habiter ou réaliser des travaux dont il s’était réservé l’exécution, tant que le constructeur lui opposera une absence de réception.

Or, cette situation peut bien entendu largement lui préjudicier, surtout si le constructeur prend du retard (obligation de régler un loyer éventuel outre de potentiels intérêts intercalaires de prêt, impossibilité de tirer des revenus du bien, privation de sa jouissance, etc.).

Dès lors, réceptionner un ouvrage même inachevé ou présentant des défauts peut être un moyen de débloquer la situation, sans pour autant compromettre ses droits, eu égard à la faculté d’émettre des réserves.

L’alternative peut bien entendu consister à passer outre une éventuelle carence du constructeur en imposant sa présence dans les lieux, éventuellement après avoir sollicité l’intervention d’un serrurier.

Mais outre le caractère cavalier d’une telle démarche et qu’il n’est pas nécessairement aisé de trouver un prestataire qui acceptera de procéder au changement des serrures, cette solution n’est pas sans risques.

En fonction des circonstances, il peut donc être plus efficient de prononcer la réception afin d’occuper l’ouvrage en toute légitimité.

2) Accélérer le processus d’achèvement ou de reprises.

Si un chantier est à l’arrêt et que le délai contractuel d’exécution est expiré, ou que des malfaçons sont d’ores et déjà évidentes, dont la reprise est refusée par le constructeur, plusieurs stratégies s’offrent au maître d’ouvrage.

Il peut résilier le contrat de construction et faire achever les travaux par un tiers, ou les achever lui-même.

Mais ceci est risqué à plusieurs égards : difficulté à faire les comptes entre les parties faute de preuve contradictoire de la qualité et de l’avancement des travaux initiaux ; incertitudes quant à la responsabilité du premier constructeur et l’application des garanties d’assurance ; surcoût potentiel engendré ; etc.

L’alternative peut consister pour le maître d’ouvrage à prononcer (ou faire juger) la résolution du contrat, après mise en demeure infructueuse.

Mais le prononcé de la résolution se fait à ses risques et péril et de surcroît, implique que les parties se restituent réciproquement ce qu’elles se sont procurées l’une à l’autre.

En outre, le maître d’ouvrage se heurtera dans ce cadre à une difficulté probatoire pour évaluer les conséquences de la résolution et le montant de sa créance à l’encontre du constructeur, qui va généralement le contraindre à se diriger vers une longue expertise judiciaire.

Dans le cas particulier du CCMI, le maître d’ouvrage pourra aussi faire appel au garant.

Mais ce recours peut là aussi être long et incertain.

Reste donc une dernière piste, plus expéditive : réceptionner les travaux avec réserves et, à défaut d’accord quant au délai accordé au constructeur pour lever les réserves, le mettre en demeure d’y procéder.

Une fois cette formalité satisfaite et à défaut de réaction, l’article 1792-6 al 4 du code civil permet au maître d’ouvrage de faire exécuter les travaux nécessaires « aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant ».

Cette solution n’est pas idéale, puisqu’une contestation pourra naître sur le caractère fondé des réserves, mais également le coût de l’intervention du tiers qui y aura remédié.

Si cette contestation aboutit, alors le maître d’ouvrage ne parviendra pas à obtenir du constructeur le remboursement des frais exposés.

En outre et surtout, cette stratégie n’est guère adaptée à un chantier peu avancé, ou à l’hypothèse dans laquelle les sommes d’ores et déjà versées au constructeur excèdent sensiblement le coût des prestations par lui réalisées.

Elle a néanmoins le mérite de lever le doute quant à l’application des garanties légales des constructeurs et de légitimer l’occupation des lieux par le maître d’ouvrage, outre un gain de temps potentiellement considérable.

Chaque situation devra donc être appréciée au cas par cas, suivant différents paramètres économiques, temporels et matériels.

3) Bénéficier des garanties d’assurance.

Le raisonnement est ici similaire à celui qui a été développé ci-dessus, au profit du constructeur (I-5).

Face à un entrepreneur à la solvabilité douteuse et en présence d’un dommage potentiellement grave et coûteux à réparer, le maître d’ouvrage pourra avoir intérêt à faire admettre qu’une réception est intervenue, notamment pour bénéficier de la garantie d’un assureur.

Il s’agira, la plupart du temps, de l’assureur de responsabilité décennale du constructeur ou de l’assureur dommages-ouvrage, pour peu qu’un tel contrat ait été souscrit.

La prudence s’impose néanmoins, compte tenu du caractère potentiellement frauduleux d’une telle démarche, si elle est réalisée de mauvaise foi.

4) Faciliter la revente de l’ouvrage.

Qu’un ouvrage soit érigé avec l’intention de le revendre ou non, son maître doit avoir conscience de ce que l’absence de preuve d’une réception peut être anxiogène pour un hypothétique acquéreur.

En effet, le cessionnaire pourra être rebuté par l’incertitude quant aux garanties dont il dispose et la computation de leurs délais.

Et ceci, tout particulièrement pour un ouvrage récent, censé être garanti pendant encore plusieurs années au moment de la vente.

Pour lever cette incertitude, rien de tel que la production d’un procès-verbal constatant la réception, ce qui suppose bien entendu sa régularisation préalable, au contradictoire du (des) constructeur(s) intervenu(s).

En conclusion, la réception est source de conséquences juridiques et pratiques complexes à appréhender.

Son prononcé ou refus méritent une attention particulière et la prise en compte de différentes variables, en fonction du but poursuivi par l’une ou l’autre des parties au contrat.

En cas de litige ou de doute, l’avocat praticien du droit de la construction sera un interlocuteur de choix, eu égard à son expérience à la fois théorique et pratique en la matière.

Maître Alexandre JELEZNOV Avocat au Barreau de BORDEAUX VERBATEAM AVOCATS [->https://www.justifit.fr/avocats/avocat-bordeaux-33000-alexandre-jeleznov-995] [->https://www.verbateam.org/me-alexandre-jeleznov.htm]