Lorsqu’il est constaté un défaut d’immatriculation au RCS d’un établissement secondaire, lors de la délivrance d’un congé par le bailleur refusant le renouvellement du bail, le locataire évincé ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction pour cet établissement.

Arrêt du 23 janvier 2020, n°19-11215 – Cour de Cassation – 3ème Chambre civile

Un bailleur avait consenti à une société locataire un bail commercial, que les parties avait soumis aux articles L145-1 à L145-60 du Code de Commerce. Ce bail portait sur un terrain nu, sur lequel le bailleur l’avait autorisée à édifier des constructions.

Au terme du bail, le bailleur avait notifié à sa locataire un congé, en lui refusant le renouvellement de ce bail, et en lui déniant la possibilité de percevoir une indemnité d’éviction.

Le motif invoqué par le bailleur était que la société locataire n’était pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés, pour l’adresse de l’établissement secondaire situé dans les lieux loués, au moment de la délivrance du congé.

La société locataire avait alors procédé à cette immatriculation, dans les semaines qui avaient suivies la délivrance du congé, et elle avait assigné son bailleur en nullité du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction.

Dans un arrêt en date du 31 octobre 2018, le Cour d’appel de Colmar a rejeté ces demandes, et jugé que le refus de payer une indemnité d’éviction était fondé : dès lors qu’il était constaté un défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de la locataire à l’adresse de son établissement secondaire, elle ne pouvait y prétendre, car il était alors établi qu’une condition d’application du statut des baux commerciaux faisait défaut, au regard des termes de l’article L145-1 du Code de commerce.

La locataire n’a pas voulu en rester là : elle a ensuite saisi la Cour de Cassation d’un pourvoi, en faisant grief à l’arrêt d’appel d’avoir rejeté ses demandes, alors que selon elle l’article L145-1, 2° du Code de commerce, qui serait une disposition « autonome » de l’article 145-1 du Code de commerce, étendrait le bénéfice du statut des baux commerciaux aux baux des terrains nus sur lesquels ont été élevées des constructions « sans en subordonner l’application à la condition que le preneur soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés au jour de la délivrance d’un congé par le bailleur ».

Mais la Cour de Cassation n’a pas retenu cet argument : le preneur à bail d’un terrain nu sur lequel sont édifiées des constructions ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail que confère le statut des baux commerciaux que s’il remplit toutes les conditions exigées au premier alinéa de l’article L145-1-I du Code de commerce, non seulement celle tenant à l’exploitation d’un fonds dans les lieux loué, mais également celle tenant à son immatriculation.

Dès lors, ayant constaté que la société locataire n’était pas, au moment de la délivrance du congé, immatriculée pour l’établissement secondaire exploité dans les lieux, la Cour d’appel en a déduit à bon droit que celle-ci ne pouvait pas prétendre au versement d’une indemnité d’éviction. Peu importait à cet égard la régularisation d’inscription au registre du commerce et des sociétés opérée ultérieurement.

Cet arrêt de la Cour de Cassation a également le mérite de rappeler que pour prétendre à l’application du statuts des baux commerciaux, le preneur ne doit pas oublier d’être titulaire d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour chaque établissement secondaire dont il dispose. A défaut, il encourt le risque, à l’issue du bail, de se voir délivrer un congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction, pour tous les établissements secondaires qui ne rempliraient pas cette formalité substantielle.

Arrêt du 23 janvier 2020, n°19-11215 – Cour de Cassation – 3ème Chambre civile

Bruno Houssier Avocat, spécialiste certifié en Droit commercial, des affaires et de la concurrence, et certifié en Droit des sociétés