Par une question écrite en date du 07.11.2019, M. Jean-Louis MASSON, député de la Moselle, interrogeait Madame la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales sur le fait de savoir si la servitude de cour commune a pour fonction l’interdiction formelle et perpétuelle pour les propriétaires de bâtir sur tout ou partie du sol joignant un ou plusieurs bâtiments, ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant ou inversement, de s’affranchir des règles du plan local d’urbanisme (PLU) relatives à l’implantation des bâtiments par rapport aux limites séparatives, alors même que le PLU n’a pas expressément prévu cette possibilité.

Cette question est l’occasion de revenir sur la notion de servitude de cour commune et d’en apprécier la portée, à l’aune d’une jurisprudence abondante et des lumières apportées par les évolutions de la législation intervenues en 2011.

Qu’est ce qu’une servitude de cour commune ?

Gérard Cornu définissait une servitude comme étant une charge établie sur un immeuble, dit fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble appartenant à un autre propriétaire, dit fonds dominant [1].

Dans le cas de la servitude dite de cour commune, prévue par les articles L. 471-1 et suivants et R. 471-1 et suivants du Code de l’Urbanisme, cette charge correspond à une interdiction de bâtir (non aedificandi) ou de dépasser une certaine hauteur en construction (non altius tollendi), afin de préserver des espaces minimaux entre les constructions des deux fonds.

Dans l’hypothèse où le propriétaire du fonds servant venait à édifier un immeuble, ou une construction d’une hauteur au-delà de celle imposée, cette construction serait, de fait, illégale, engagerait la responsabilité de son propriétaire et pourrait être détruite des suites d’une décision judiciaire.

La servitude de cour commune a la particularité d’être associée à la délivrance d’un permis de construire. Elle peut être très utile dans le cas complexe de l’implantation d’une maison sur une parcelle issue de divisions parcellaires.

En effet, si l’on se réfère aux dispositions de l’article L. 471-1 du Code de l’Urbanisme :

"Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.

Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l’absence de document d’urbanisme ou de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable".

La servitude de cour commune permet donc aux propriétaires de terrains voisins de s’affranchir entre eux des règles d’urbanisme concernant l’implantation des constructions par rapport aux limites de propriété.

Il s’agit, en clair, d’une zone frappée d’interdiction de construire ou de bâtir au-delà d’une certaine hauteur. Cependant, il ne s’agit en aucun cas d’un espace à usage commun dont plusieurs propriétaires voisins pourraient jouir librement.

La création d’une servitude de cour commune créant une zone parcellaire commune, implique, par conséquent, le respect des distances entre deux constructions sur une même parcelle. Il convient de rester vigilant vis-à-vis de son voisinage lors de la création d’ouvertures afin de préserver l’intimité de chacun.

Un moyen de s’affranchir des règles du PLU ?

La réponse ministérielle a le mérite de la clarté : la constitution d’une servitude de cour commune ne permet pas de s’affranchir des règles de distance édictées par le règlement du plan local d’urbanisme, mais de modifier l’assiette d’appréciation de leur respect, en la déplaçant partiellement vers la partie du fonds voisin grevée par cette servitude.

Elle rappelle, de plus, qu’une servitude de cour commune ne peut être instituée que sur un fonds privé, et non sur le domaine public (Tribunal des conflits, 28 avril 1980, n° 02160, SCI Résidence des Perriers).

De même, sa constitution peut être aussi bien liée à l’octroi d’un permis de construire initial que d’un permis de construire modificatif (Cass, 3ème civ, 4 janvier 1995, n° 93-15169).

En outre, la Cour de cassation a précisé que la cause d’une servitude de cour commune s’apprécie au moment où elle a été consentie et ne disparaît pas en raison d’une modification ultérieure des règles d’urbanisme (Cass, 3ème civ, 23 janvier 2013, n° 11-27086).

L’institution des servitudes de cour commune garantit donc le respect des règles d’urbanisme édictées dans l’intérêt général, tout en satisfaisant l’intérêt privé du propriétaire qui souhaite construire.

Quid en l’absence de mention explicite dans le PLU ?

Même en l’absence de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable, une servitude de cour commune peut permettre de garantir les règles d’implantation des constructions.

Ainsi, dans un arrêt du 29 janvier 2014, le Conseil d’Etat a rappelé que, pour l’application des dispositions de l’article L. 471-1 du Code de l’Urbanisme dans sa rédaction applicable avant le 23 décembre 2011, des servitudes de cours communes permettant de respecter les règles d’implantation par rapport aux limites séparatives de propriété ou par rapport aux constructions voisines peuvent être instituées, même en l’absence de mention explicite dans le document local d’urbanisme (CE, 29 janv. 2014, SCI Circée, n° 357293) [2]

En effet, il convient à ce stade de l’analyse de rappeler que l’Ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 (article 3), entrée en vigueur à la suite de sa publication au Journal Officiel le 23 décembre 2011, a ajouté un nouvel alinéa au sein de l’article L. 471-1, lequel dispose que les servitudes de cours communes peuvent être instituées même en l’absence de mention dans le document d’urbanisme.

Par Cyril de Guardia de Ponte Avocat associé au Barreau des Pyrénées-Orientales [->cyrildeguardia.avocat@gmail.com] https://www.cyrildeguardia-avocat.fr/