Si la saisie pénale immobilière répond, pour l’essentiel, aux conditions et effets du droit commun des saisies spéciales, elle présente certaines particularités non négligeables tenant notamment à la multitude des personnes susceptibles d’être affectées par une telle mesure.

Les articles 706-150 à 706-152 du Code de procédure pénale règlent la situation de certaines d’entre elles. Ces dispositions sont toutefois lacunaires, particulièrement s’agissant des tiers disposant d’un droit de propriété sur le bien.

Comme toutes les saisies pénales spéciales, la saisie pénale immobilière a une vocation patrimoniale et non probatoire. Elle vise à garantir l’exécution de la peine complémentaire de confiscation (art. 706-141 C. pr. pén.).

Le tiers acquéreur.

Une fois les formalités de publication de la saisie pénale immobilière effectuées par l’Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués (AGRASC), la saisie est opposable aux tiers [1]. En cas de cession du bien immobilier préalable à ces formalités, le nouveau propriétaire ne peut se voir opposer la saisie, sauf si la condition de confiscabilité reste remplie compte-tenu de l’application des règles classique de libre disposition et de mauvaise foi. Au-delà de ces notions, la chambre criminelle de la Cour de cassation a pu estimer qu’une donation n’avait pas privé les donateurs des attributs inhérents aux droits du propriétaire [2].

L’article 706-152, alinéa 2, du Code de procédure pénale règle le cas particulier de la vente conclue avant la publication de la saisie pénale mais publiée après celle-ci. Après avoir posé le principe de l’inopposabilité de cette cession à l’Etat jusqu’à l’éventuelle mainlevée, cette disposition permet au magistrat compétent de reporter la saisie sur le prix de vente à deux conditions : le maintien de la saisie du bien en la forme n’est pas nécessaire ; la vente n’apparaît pas frauduleuse au regard de ses conditions et de son prix, ce qui rappelle la protection du tiers de bonne foi. Dans ce cas, les créanciers seront immédiatement désintéressés dès lors qu’ils disposent d’une sûreté ayant prix rang antérieurement à la date d’opposabilité de la saisie.

Enfin, naturellement, la saisie pénale du bien ne saurait être opposable à l’acquéreur dans le cadre d’une aliénation avant jugement, la vente mettant fin à la saisie immobilière [3], ou d’une vente réalisée dans le cadre d’une procédure civile exécution dont l’engagement ou la reprise a été autorisé par le magistrat compétent [4].

Le tiers créancier.

La protection des créanciers titulaires de sûretés est assurée par l’article 706-151, alinéa 2, du Code de procédure pénale. Sont ainsi opposables à l’Etat les privilèges et hypothèques préalablement inscrits. Il en va notamment ainsi du privilège de prêteur de denier et de l’hypothèque conventionnelle dont bénéficie l’établissement bancaire qui a accordé le prêt ayant permis de financer l’acquisition du bien. Les inscriptions n’empêchent ni la saisie pénale, ni la confiscation, mais garantissent que son titulaire sera désintéressé si la peine est finalement prononcée. L’article 706-145, alinéa 3, du Code de procédure pénale précise que le créancier qui a diligenté une procédure d’exécution avant la saisie pénale, qui a pour effet de la suspendre [5] est « considéré comme titulaire d’une sûreté sur le bien, prenant rang à la date à laquelle cette procédure d’exécution est devenue opposable ». Enfin, bénéficient de la même protection les titulaires des privilèges visés à l’article 2378 du Code civil [6].

Outre la procédure déjà mentionnée de l’article 706-152, alinéa 2, du Code de procédure pénale, relative à la vente conclue avant la saisie et qui aboutit au désintéressement des créanciers titulaires d’une sûreté indépendamment de la mainlevée ou de la confiscation définitive, l’article 706-146 du même Code a le même effet. Cette disposition prévoit la possibilité, pour le créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, d’être autorisé à engager ou reprendre une procédure civile d’exécution si le maintien de la saisie du bien en la forme n’est pas nécessaire. Cette procédure exclut la vente amiable du bien. La saisie pénale peut être reportée sur le solde du prix de cession après désintéressement des créanciers susmentionnés.

Le tiers locataire.

La saisie pénale immobilière n’entraîne pas de dépossession. Elle ne se traduit pas, comme cela serait le cas sur une scène de crime, par l’apposition de scellés en empêchant l’accès. Elle n’entraîne pas non plus l’expulsion du locataire qui est en droit de se maintenir dans les lieux. Dès lors, le locataire, l’occupant ou l’exploitant du bien immobilier n’est pas recevable à contester l’ordonnance de saisie, sauf à démontrer qu’elle lui causerait un trouble de jouissance [7]. Par ailleurs, il peut saisir le magistrat qui a ordonné la saisie ou le juge d’instruction d’une requête relative à l’exécution de celle-ci [8].

Lorsque l’ordonnance de saisie pénale immobilière se double d’une ordonnance de saisie pénale de créances, prise sur le fondement des articles 706-153 à 706-155 du Code de procédure pénale, le locataire peut se voir enjoindre de verser le loyer sur le compte bancaire détenu par l’AGRASC à la Caisse des dépôts et consignations. De manière particulièrement contestable, certains juges croient pouvoir assortir cette injonction de menaces de poursuites pénales, en cas d’absence de versement du loyer, sur le fondement de l’article 314-6 du Code pénal réprimant le détournement d’objet saisi.

Le tiers propriétaire.

La question en général complexe de la saisissabilité puis de la confiscabilité d’un bien immobilier dont un tiers à la procédure est propriétaire renvoie à plusieurs hypothèses distinctes. A titre liminaire, il doit être précisé que le sort des tiers disposant d’un droit de propriété sur le bien immobilier saisi n’est pas réglé par les dispositions des articles 706-150 à 706-152 du Code de procédure pénale. Tout au plus comprend-on que l’ordonnance de saisie pénale immobilière leur est notifiée [9], bien que l’absence de notification n’entraîne pas la nullité de l’ordonnance, le tiers propriétaire n’étant toutefois pas privé d’exercer son recours [10].

La première hypothèse est celle où le bien est en totalité la propriété d’un tiers, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une personne morale, en général une société civile immobilière, dans laquelle aucun des associés n’est mis en cause (pour un exemple : Crim., 19 novembre 2014, n°13-88331). Dans ce cas, le bien a été saisi pénalement soit parce qu’il est considéré par l’autorité judiciaire comme l’objet ou le produit en nature de l’infraction [11], soit parce qu’un mis en cause est supposé en avoir la libre disposition [12]. Outre les arguments propres à chacun des types de confiscations en cause, qu’il s’agisse de la qualification de produit, d’objet ou d’instrument de l’infraction, ou de la démonstration de la libre disposition du bien, la réserve des tiers de bonne foi a toujours vocation à s’appliquer, y compris lorsqu’il est établi que le bien immobilier a été acquis avec des fonds illicites [13]. La bonne foi se présume dès le début de la procédure [14].

La seconde hypothèse est celle où le bien a plusieurs propriétaires, dont au moins un mis en cause et un tiers. Tel peut être le cas en matière d’indivision, situation qui n’est d’ailleurs pas, en soi, de nature à faire échec à une éventuelle confiscation [15]. La contestation de la saisie pénale immobilière est rendue délicate par la règle selon laquelle « jusqu’à la mainlevée de la saisie pénale de l’immeuble ou la confiscation de celui-ci, la saisie porte sur la valeur totale de l’immeuble » [16]. Ainsi, au stade de la saisie, les destins du mis en cause et des autres propriétaires du bien immobiliers sont liés. En d’autres termes, contrairement notamment à une saisie pénale de sommes inscrites au crédit d’un compte bancaire, la mainlevée partielle est exclue, ce qui ne doit pas inciter le tiers à s’abstenir d’intervenir pour trois raisons. En premier lieu, par application de la règle selon laquelle « nul ne plaide par procureur », le mis en cause n’est pas recevable à défendre les intérêts de ses co-indivisaires [17].

En deuxième lieu, si l’objectif est le même, à savoir obtenir la mainlevée de la saisie pénale immobilière, les arguments soulevés par un mis en cause, d’une part, et un tiers à la procédure, d’autre part, seront nécessairement différents dès lors que la responsabilité pénale de l’un d’eux n’est pas recherchée. Il est à noter que le tiers peut, dans des conditions différentes de celle du mis en cause, faire valoir une atteinte disproportionnée de la saisie pénale immobilière à son droit de propriété [18] ou à son droit à la vie privée et familiale [19]. En troisième lieu, au stade du jugement, la mainlevée partielle, et donc la confiscation partielle, redevient possible. Paradoxalement, c’est aussi à ce stade que le statut procédural du tiers est le plus précaire. En effet, si, ainsi qu’il l’a été indiqué, l’ordonnance de saisie pénale est notifiée à tous les propriétaires, les tiers ne sont pas, sauf initiative personnelle du parquet, convoqués à l’audience de jugement. Pour autant, leur intervention volontaire est recevable (devant le tribunal correctionnel, art. 479 C. pr. pén.) et ils peuvent interjeter appel du jugement qui leur refuse la restitution pour la solliciter de nouveau devant la cour d’appel [20], y compris lorsque la décision qui prononce la confiscation à l’égard du prévenu est devenue définitive
 [21]. Par ailleurs, lorsque le tiers n’est pas intervenu à l’audience de jugement, son action postérieure sera recevable sur le fondement de l’article 710 du Code de procédure pénale [22].

L’hypothèse de la pluralité de propriétaires ayant des statuts procéduraux différents renvoie également au cas particulier de la société civile immobilière, qui pose des questions que la jurisprudence n’a pas encore tout à fait résolues. Il est certain que le propriétaire est unique : il s’agit de la SCI. Toutefois, si, ce qui est l’hypothèse développée, la société civile immobilière n’est pas mise en cause, la saisie pénale du bien immobilier dont elle est propriétaire résulte, comme il l’a été exposé à propos du tiers propriétaire de la totalité du bien, soit du fait que le bien est considéré comme l’objet ou le produit de l’infraction, soit du fait qu’un mis en cause en a la libre disposition. Or, la notion de libre disposition par un associé mis en cause d’une SCI propriétaire d’un bien n’a été illustrée en jurisprudence que dans des cas extrêmes, à savoir pour des SCI dont la totalité [23] ou la quasi-totalité du capital [24] était détenue par des associés mis en cause pénalement, ou pour des SCI dont l’associé mis en cause ne s’était retrouvé minoritaire qu’en raison d’une cession jugée frauduleuse de la majorité de ses parts [25]. De même, l’état de la jurisprudence est insatisfaisant s’agissant de la question de la bonne foi, son examen à propos d’une personne morale étant très artificiel (par exemple, Crim., 15 janvier 2014, n°13-81874). Toutefois, il ne fait aucun doute que les droits des associés d’une SCI tiers à la procédure méritent tout autant d’être protégés que ceux des co-indivisaires du condamné. L’interposition d’une personne morale, la SCI, ne saurait avoir pour effet de voir les intérêts de ses associés, qu’ils soient minoritaires ou majoritaires, être ignorés. Au stade du jugement, une restitution partielle à leur profit du bien immobilier devrait aller de soi. La défense des titulaires de parts sociales se heurte en outre à un obstacle procédural : seule la SCI elle-même est recevable à solliciter la restitution [26].

Cet obstacle n’est toutefois pas insurmontable dès lors que tous les associés, mis en cause comme tiers, ont un intérêt commun à demander la mainlevée de la saisie pénale immobilière.

Matthieu Hy Avocat au Barreau de Paris www.matthieuhy.com [mail->contact@matthieuhy.com]