Les relations qu’entretiennent un bailleur et un locataire sont encadrées par la loi mais aussi par le contrat de bail.

Autrement dit, lorsque le locataire manque à l’une de ses obligations légales ou contractuelles, le bailleur peut mettre fin à leur relation et, de ce fait, expulser le locataire défaillant.

Cette demande d’expulsion reste soumise à l’appréciation du tribunal.

Cet article présente 10 motifs pour solliciter l’expulsion d’un locataire en justice.

1. La communication de fausses informations au bailleur lors de la signature du bail.

La conclusion du contrat de bail doit être conforme tant aux dispositions tirées de la loi du 6 juillet 1989 qu’ au droit commun des contrats.

Comme tout contrat, le bail nécessite l’accord éclairé de toutes les parties. Ainsi, le consentement de l’une des parties ne doit être entaché d’aucun vice, que sont l’erreur, le dol et la violence [1].

Plus précisément, l’article 1137 du Code civil, dans sa rédaction issue de la réforme du droit des obligations du 10 février 2016, dispose que le dol est « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges » ou par « la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

À charge pour le bailleur de démontrer :
 1. Une manœuvre dolosive du locataire : un stratagème, un mensonge ou le silence du locataire sur une caractéristique déterminante du contrat.
 2. L’intention du locataire de tromper le bailleur.

En effet, afin de convaincre le bailleur de signer un contrat de bail, le futur locataire peut être tenté de mentir sur sa situation familiale, professionnelle ou encore sur son identité afin de se voir attribuer un logement. Ces manœuvres dolosives peuvent faire l’objet d’une double sanction : d’une part, la résiliation du bail, et, d’autre part, l’engagement de poursuites pénales dans les cas les plus graves.

Ainsi, lorsque le bailleur s’aperçoit de l’usage d’un faux par l’un de ses locataires, il est fondé à demander la résiliation du bail et, par voie de conséquence, l’expulsion du locataire fautif, sur le fondement de l’article 1137 du Code civil.

La Cour d’appel de Rennes a jugé, par un arrêt en date du 21 juin 2017, que l’usurpation d’identité permettant au locataire de dissimuler l’irrégularité de son séjour vicie le contrat de bail et entraîne sa nullité [2]. Dans cette veine, le bailleur est en droit d’obtenir la nullité du bail pour dol et escroquerie dès lors que le locataire s’est faussement déclaré être salarié d’une entreprise, et ce, même deux ans après la conclusion du bail [3].

Par conséquent, le locataire est tenu de fournir à son bailleur les informations permettant de démontrer la réalité de sa situation afin que le consentement de l’ensemble des parties soit éclairé. Dans le cas contraire, le bailleur pourra mettre fin au contrat de bail.

2. Le défaut de règlement du loyer ou le règlement tardif.

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

A défaut, le locataire n’exécute pas l’une des obligations à sa charge et se trouve donc en situation d’impayé.

Dans cette situation, le bailleur n’obtient pas la contrepartie de la mise à disposition de son bien au locataire. C’est la raison pour laquelle il peut décider d’engager une procédure judiciaire afin de recouvrer les loyers manquants voire prononcer l’expulsion de son locataire défaillant.

Il convient alors de distinguer 2 situations selon qu’une clause résolutoire est insérée dans le contrat de bail ou non.

1ère situation : Si une clause résolutoire est insérée dans le contrat de bail.

Une clause résolutoire est une clause qui permet, en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations, de résilier le bail automatiquement, sans avoir à recourir au juge.

L’article 1225 du Code civil précise que « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat (…) ».

A ce sujet, l’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 ajoute qu’est réputée non écrite « toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non paiement du loyer, des charges (…) ».

Ainsi, la clause résolutoire a une visée punitive lorsque le locataire est en situation d’impayés.

La loi impose alors au bailleur de faire adresser au locataire un commandement de payer [4], c’est-à-dire, un acte par lequel un huissier de justice reconnaît la dette du locataire et vise la clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail de plein droit en cas de défaut de paiement.

Par suite, un délai de 2 mois est laissé au locataire pour s’acquitter de la dette.

Il est à noter que, si le contrat de location est garanti par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard [5].

Lorsque le commandement de payer s’avère inefficace, le bailleur doit saisir le juge compétent afin de faire prononcer la résiliation du bail de plein droit suivant acquisition de la clause résolutoire et, par voie de conséquence, l’expulsion du locataire défaillant.

Par ailleurs, en application de la loi ALUR, des délais de paiement peuvent être accordés d’office ou à la demande du locataire en difficulté. Ces délais peuvent aller jusqu’à 36 mois. C’est notamment ce que rappelle la Cour de cassation dans son Avis en date du 16 février 2015 [6].

2nde situation : Si aucune clause résolutoire n’est insérée dans le contrat de bail.

En cas d’absence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail, la résiliation devra être prononcée judiciairement ; cette dernière sera appréciée souverainement par les juges du fond, suivant le caractère délibéré et répété des loyers impayés.

Par ailleurs, par un arrêt en date du 10 octobre 2019 [7], la Cour de cassation a affirmé qu’afin d’apprécier les manquements délibérés lorsqu’un locataire paie de façon tardive son loyer, « il doit en être fait une appréciation globale pour déterminer si, examinés ensemble, ils sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail ».

Cette jurisprudence témoigne d’une protection toujours plus croissante du locataire, y compris lorsque ce dernier ne paie pas son loyer dans les temps. Il est donc indispensable de se rapprocher d’un avocat spécialisé en expulsions locatives, afin de connaître l’ensemble des démarches à suivre lorsqu’un propriétaire est face à un règlement tardif du loyer.

En tout état de cause, même en l’absence de clause résolutoire, la résiliation judiciaire est toujours envisageable pour le bailleur, cee qui lui permettra de mettre fin au contrat de bail en cours, voire de faire prononcer l’expulsion de son locataire défaillant.

3. Le défaut d’assurance.

Dès son entrée dans les lieux loués et durant toute la durée de la location, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs. Cette obligation résulte de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989. Afin de justifier le respect de cette obligation, le locataire doit remettre au bailleur une attestation de son assureur.

Depuis la loi ALUR de 2014, l’obligation de souscription d’une assurance est désormais obligatoire même en cas de location meublée.

Par ailleurs, cette même loi permet désormais au bailleur de souscrire une assurance à la place du locataire en répercutant le coût sur le montant du loyer.

Pour cela, le bailleur doit envoyer une lettre de mise en demeure à son locataire l’informant que, faute pour lui de justifier de son assurance dans un délai d’un mois, il souscrira une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Par cette souscription, le bailleur ne pourra plus se prévaloir d’un défaut de souscription d’assurance de la part du locataire.

En principe, le défaut d’assurance permet d’obtenir la résiliation du contrat de bail lorsque le locataire ne justifie pas d’une souscription d’assurance dans un délai d’un mois après l’envoi d’un commandement par le bailleur.

La Cour d’appel de Rouen, suivant la jurisprudence constante en la matière, a rappelé qu’est réputée non écrite, toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour un motif autre que la non-souscription d’une assurance des risques locatifs.

La Cour énonce notamment que « si l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de s’assurer et de justifier de son assurance chaque année à la demande du bailleur, il ne prévoit cependant, à l’alinéa suivant, la résiliation du bail que pour défaut d’assurance et non pas pour défaut de justification de cette assurance » [8].

Ainsi, en cas de défaut d’assurance, le juge ne pourra que constater la résiliation du contrat de bail ; le locataire deviendra donc un occupant sans droit ni titre et devra quitter le logement. Dans le cas contraire, une procédure d’expulsion pourra être engagée à son encontre.

En revanche, lorsque le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire mentionnant le défaut d’assurance, la résiliation judiciaire sera prononcée au cas par cas.

4. La sous-location non autorisée du bail.

La sous-location est un sous-contrat qui trouve son origine dans le bail principal et lie seulement le sous-locataire au locataire principal. Seul le locataire principal reste tenu dans les rapports avec le bailleur.

Aux termes de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un locataire ne peut pas sous-louer le logement qu’il occupe « sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».

À défaut d’autorisation expresse et écrite du bailleur, le locataire qui pratique la sous-location commet une infraction et s’expose à de lourdes conséquences en cas de poursuites judiciaires.

En effet, la sous-location moyennant une contrepartie n’est licite que si des conditions sont respectées [9]. Il faut un accord du bailleur par écrit ainsi que l’accord du propriétaire sur le prix de la sous-location et ses révisions.

La loi ALUR a ajouté une nouvelle condition de validité du contrat de sous-location. Désormais, toute sous-location est conditionnée par la transmission par le locataire au sous-locataire de l’autorisation écrite du bailleur ainsi que de la copie du bail en cours. L’information permet au sous-locataire de s’assurer de la régularité du contrat.

Il est à noter que la durée de la sous-location peut être réduite en cas de rupture prématurée du bail principal (résiliation judiciaire, acquisition d’une clause de résiliation de plein droit, voire congé donné en cours de contrat par le locataire principal). Si le bail principal n’existe plus, le sous-locataire devient occupant sans droit ni titre et pourra être expulsé.

Dans cette veine, le bailleur pourra demander la résiliation judiciaire et engager une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire qui s’affranchirait des exigences posées par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Le propriétaire pourra également solliciter le remboursement des sous-loyers perçus par ce dernier, en plus des dommages et intérêt ; c’est ce qu’a rappelé la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt en date du 21 février 2020 [10].

Cependant, dans un arrêt plus ancien en date du 1er février 2012 [11], la troisième chambre civile a précisé que le bailleur ne peut obtenir directement l’expulsion du sous-locataire sans demander au préalable la résiliation du bail principal.

En effet, selon la Cour de cassation, le contrat de sous-location, bien qu’inopposable au bailleur, continue de produire ses effets entre le locataire et le sous-locataire tant que le locataire a la jouissance des lieux ; c’est-à-dire, tant que le bail principal n’est pas résilié.

En tout état de cause, le tribunal compétent conserve une totale liberté d’appréciation de la gravité de la faute commise et peut refuser de prononcer la résiliation [12].

Dans ce cas, le bailleur devra patienter jusqu’au terme du contrat de bail et donner congé pour motif légitime et sérieux.

5. La cession non autorisée du bail.

La cession est l’opération par laquelle le cédant, c’est-à-dire le locataire d’un bail d’habitation ou mixte, cède tout ou partie de ses droits à un nouveau locataire, appelé cessionnaire.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur (…) ».

Il s’agit d’un accord exprès qui peut être stipulé dans le bail ou qui doit faire l’objet d’un avenant.

Il faut comprendre qu’une cession de bail non autorisée par un écrit préalable du bailleur est une cession nulle. Le locataire qui cède sa location sans autorisation encourt la résiliation de son contrat passé avec le cessionnaire, ce qui sera pour lui sans conséquence car le contrat de bail principal demeure.

Cependant, il pourra être assigné en réparation du préjudice causé au bailleur. Quant au nouveau locataire, occupant sans droit ni titre, il sera expulsé et devra quitter les lieux.

En tout état de cause, en matière de cession de bail comme dans le cas d’une sous-location, la résiliation sera prononcée suivant l’appréciation des juges du fond.

6. L’usage non-conforme à la destination du bail.

Conformément à l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire doit user paisiblement des lieux loués et doit se conformer à leur destination.

Par un arrêt en date du 2 juillet 2014, la Cour de cassation a rappelé que lorsqu’un local est à usage d’habitation exclusivement, toute activité professionnelle ou commerciale y est interdite. Par conséquent, faute de respect de la destination exacte des lieux telle que visée au contrat de bail par le locataire, celui-ci doit être résilié aux torts du preneur [13].

Néanmoins, la loi du 21 décembre 1984 permet au locataire de faire domicilier son entreprise, commerciale ou artisanale, nouvellement créée à cette adresse. Cette possibilité est conditionnée par une durée maximale de deux ans et une information préalable du bailleur.

En effet, la domiciliation ne signifie pas que l’activité est pratiquée au sein même de ces lieux.

Par ailleurs, dans le cas où les lieux loués ont un usage mixte, c’est-à-dire à usage d’habitation et à des fins professionnelles, la Cour de cassation, suivant une jurisprudence constante, considère que le locataire est libre de ne pas user du bien dans toutes ses destinations [14].

Néanmoins, en usant le local à titre professionnel uniquement, celui-ci ne pourra se prévaloir du droit au renouvellement du bail une fois son terme échu [15].

En tout état de cause, afin que soit prononcée la résiliation du bail, le bailleur devra démontrer dans quelles mesures le comportement était « suffisamment grave » ; tel qu’un usage incompatible avec la destination des lieux (aménagements réalisés par le locataire pour les besoins de son activité) et permet ainsi de prononcer la résiliation du contrat de bail. Le défaut de conformité peut être constaté par un huissier de justice.

7. L’usage des lieux pour pratiquer une activité illicite.

Comme tout contrat, le contrat de bail, sous peine de nullité, doit avoir un contenu licite et certain [16]. Il ne peut déroger à l’ordre public.

De plus, les locataires ne peuvent pas non plus déroger aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et plus précisément à l’article 7, relatif à un usage paisible et conforme à la destination des lieux.

La notion de destination utilisée dans l’article 7 précité, permet de sortir du cadre strict de l’habitation et de sanctionner toute déviance même hors de l’habitat, comme par exemple, le détournement de l’usage d’une cave.

Lorsque le bailleur s’aperçoit que son locataire exerce une activité illicite ou accomplit un acte illicite dans les lieux loués (exemples : prostitution, trafic de stupéfiants, etc…) et afin de ne pas voir engager sa responsabilité en tant que propriétaire du logement, il est préférable pour le bailleur d’entamer une procédure de résiliation du bail.

Sur ce point, la jurisprudence est constante : à titre d’exemple, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a considéré que le bailleur était bien fondé à demander la résiliation du bail pour usage contraire aux bonnes mœurs et ainsi l’expulsion de son locataire puisque ce dernier se livrait à une activité de prostitution habituelle [17].

Dans cette veine, la Cour d’appel de Paris a rappelé qu’au regard de la gravité des troubles liés au trafic de stupéfiants dans les parties communes et l’utilisation de l’appartement loué pour stocker la drogue et l’argent provenant du trafic, la résiliation pouvait être prononcée [18].

En effet, un propriétaire informé de l’usage illicite du logement mais qui ne demande pas la résiliation du bail pour manquement des locataires à leur obligation de jouissance paisible, et ce, en vue de mettre fin à une activité illicite, engagera sa responsabilité.

Par ailleurs, la demande en résiliation de bail doit être portée à l’égard de tous les occupants du logement, puisque le comportement des personnes hébergées par le locataire peut être suffisamment grave pour justifier qu’il soit mis fin à la relation contractuelle.

Tel est le cas pour un enfant majeur pénalement condamné pour trafic de stupéfiants « les locataires étant responsables des agissements des occupants de leur chef, le bail doit être résilié et les occupants expulsés dès lors que le fils des occupants a été condamné pour trafic de stupéfiants dans l’immeuble » [19].

8. L’usage des lieux de nature à constituer un trouble anormal du voisinage.

En vertu des articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user « paisiblement des locaux loués selon la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

La notion d’usage paisible des locaux est assez large pour couvrir de nombreux comportements abusifs (sur-occupation des lieux, bruits, odeurs, troubles nocturnes, défaut de ventilation, etc.).

Il appartient au bailleur de veiller à l’usage paisible des lieux pour éviter tout problème de voisinage.

Par ailleurs, si le locataire doit veiller à son propre comportement, il doit également s’assurer de celui des personnes qu’il héberge puisqu’il en est responsable [20].

À défaut, le propriétaire pourrait obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire si celui-ci trouble la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble.

Ainsi, la Cour d’appel a prononcé la résiliation du bail d’habitation pour cause de « crises à répétition, avec des insultes raciales, religieuses, homophobes, menaces, jets de bouteilles d’eau et bruits nocturnes » [21] ; ou encore pour le tapage diurne et nocturne [22].

Pour caractériser un trouble anormal de voisinage, le bailleur devra prouver les éléments suivants : le trouble doit être continu, permanent, durable et/ou répétitif.

En d’autres termes, l’organisation d’une seule soirée un peu bruyante n’est sûrement pas suffisante pour résilier le bail d’un locataire pour ce motif.

En effet, a été rejetée la demande de résiliation et d’expulsion de la part d’un bailleur, du fait non établi de l’ensemble des troubles et dégradations reprochés à son locataire. Le bailleur n’a pas su démontrer le caractère actuel des troubles causés et l’absence de retour à la normale au sein du voisinage [23].

9. Le non-respect du règlement de copropriété ou du règlement intérieur de l’immeuble.

Outre l’obligation du locataire de respecter la destination du local loué, conformément au bail, le contrat de location lui-même doit se conformer au règlement de copropriété. Ce document doit naturellement être conforme aux dispositions impératives en vigueur. Il appartient sur ce point au bailleur de vérifier cette conformité entre les actes.

Le locataire doit veiller à respecter le contrat de location, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, lorsqu’il vit dans un logement situé dans un immeuble en copropriété.

Ainsi, dans un arrêt du 13 mars 2017, la Cour d’appel de Versailles retient que « des nuisances en contradiction avec le règlement de copropriété justifient la résiliation du bail » [24].

Par ailleurs, en vertu de l’autonomie du contrat de location par rapport au régime de la copropriété, le copropriétaire bailleur est, en principe, directement responsable des agissements dommageables imputables à son locataire. Il est donc contraint d’agir afin de ne pas voir sa responsabilité engagée au besoin par voie oblique ou directe.

Le respect des clauses du règlement de copropriété ou du règlement intérieur de l’immeuble est essentiel, tout comme le respect d’un procès-verbal d’assemblée générale publié et ayant restreint l’usage des lieux.

En cas de non-respect du règlement de copropriété par le locataire, ou de nuisances qui ne cessent pas, deux voies sont envisageables pour le bailleur.

Il peut soit donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux lorsque le contrat de bail prévoit une clause de résiliation sur le principe du non-respect de l’obligation d’user paisiblement du logement loué, soit exercer une action en justice pour obtenir la résiliation du bail.

Ainsi, le bailleur devra démontrer le non-respect par son locataire du règlement de copropriété ou du règlement intérieur de l’immeuble.

10. L’exécution de travaux sans autorisation préalable du bailleur.

Le locataire est tenu de conserver, d’entretenir et de restituer la chose reçue. C’est pourquoi il doit effectuer les réparations locatives en vertu de l’article 1754 du Code civil. On distingue les notions d’aménagement et de transformation.

Un locataire a évidemment le droit d’aménager son logement, c’est-à-dire de le repeindre ou d’y faire des menus travaux (mettre des sécurités aux fenêtres, percer un mur, etc...).

En revanche, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 conditionnent la transformation des lieux par le locataire à l’accord écrit du propriétaire, bailleur (par exemple pour créer un escalier ou casser un mur). Ces dispositions n’interdisent pas à celui-ci de poursuivre la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1217 du Code civil.

Puisqu’il s’agit de travaux de transformation, le bailleur peut tout à fait s’y opposer. Celui-ci, préférera parfois l’action en résiliation judiciaire du bail.

Il paraît plus aisé aujourd’hui de voir son bail résilié lorsqu’on est en présence d’une clause résolutoire pour travaux non autorisés par le bailleur et exécutés en contradiction avec les stipulations du bail [25].

Ainsi, l’exécution de travaux sans autorisation du bailleur permet de fonder la demande en résiliation du contrat de bail formée par le bailleur.

Afin de caractériser au mieux le motif permettant au bailleur de mettre fin au contrat de bail et de pouvoir solliciter l’expulsion de son locataire défaillant en suivant une procédure complète, il est indispensable de s’entourer d’un Conseil juridique compétent en la matière.

Sources :

 Dalloz :
- La résolution des baux d’habitation pour non-paiement du loyer et des charges depuis la réforme du droit des contrats, O. Salvat, D. 2017. 204 ;
- Obligation de jouissance paisible du bailleur au profit des tiers et troubles du voisinage (2017) – Gabriel Neu-Janicki
 Doctrine : La protection du bailleur face aux impayés de loyer du locataire : FDEG-université de Valenciennes 2016
 Servicepublic.fr : « loyers impayés et expulsion du locataire » [26]
 LegalPlace : "Résiliation d’un bail pour trouble de voisinage" [27]
 Trouble manifestement illicite et copropriété – Gabriel Neu-Janicki ;
 Me Aurélien PY, avocat à Grenoble en cas de trouble anormal de voisinage [28].

Xavier Demeuzoy - Avocat au Barreau de Paris - www.demeuzoy-avocat.com

Comentaires:

• 
  Oui mais, Velly Eric, 31 janvier 2022

  Bonjour,
  Concernant la partie sous location votre analyse vaut pour un logement loué en vide ou meublé apres le 27 mars 2014.
  Avant le 27 mars 2014, tout locataire d’un bail meublé peut sous louer son logement (si ce n’est pas expressement indiqué dans le bail) sans l’accord de son bailleur.
  Je me posait la question suivante en plus : si le locataire d’un meublé a perdu le bail. Il le reclame a son bailleur mais celui ci refuse de lui fournir une copie. Le locataire loue depuis 2013 (admettons). Peut il s’affranchir d’une demande de sous location ne sachant pas ce que contient le bail ?
  C’est du vecu :)
  Merci pour cette article
  Eric
• 
  10 motifs pour solliciter l’expulsion d’un locataire en justice ! Par Xavier Demeuzoy, Avocat., C M, 29 avril 2022

  Bonjour et MERCI pour ce dossier complet et très explicite sur les motifs. Cordialement///C.M.///
• 
  Refus de donner à l’accès à un appartement pour travaux indispensables, Sella, 24 juillet 2023

  A la suite d’un dégât des eaux, une locataire refuse de donner accès à l’appartement pour réaliser des travaux indispensables alors que l’appartement a été déclaré inhabitable par l’expert de l’assurance. Quels sont les recours possibles ?