Le ton se durcit à l’encontre des locataires qui n’hésitent pas à sous-louer leur appartement via les plateformes de location saisonnière de type Airbnb sans solliciter l’autorisation de leur bailleur. Depuis un arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019, le locataire est condamné systématiquement à lui rembourser la totalité des gains qu’il a perçus par son activité illicite.

I. Rappel du principe de l’interdiction de sous-louer sans l’accord de son bailleur sur une plateforme de type airbnb.

L’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, interdit la sous-location, sauf accord exprès er par écrit du bailleur.

Par conséquent, afin d’éviter de voir son bail résilié, le locataire doit vérifier dans son bail l’existence d’une clause qui prévoit expressément que la sous-location est autorisée ou au contraire interdite.

Si le bail comporte une clause interdisant au locataire de sous-louer le logement, la méconnaissance de cette obligation permet au bailleur de solliciter en justice la résolution du bail mais également la réparation de son préjudice que la sous-location illicite lui aura causé.

II . A défaut, condamnation du locataire au remboursement des sous-loyers perçus par l’intermédiaire de la plateforme de type airbnb.

Par un arrêt inédit et publié, rendu en date du 12 septembre 2019 n°18-20.727, la Cour de cassation a pour la première fois condamné un locataire au remboursement de la totalité des sous-loyers perçus suite à la mise en location de son appartement pour des courtes durées sur des plateformes touristiques, en se fondant sur la théorie de l’accession régie par les articles 546 et 547 du Code civil.

Précisément, la troisième chambre civile avait approuvé les juges du fond d’avoir retenu qu’en l’absence d’une autorisation du bailleur à sous-louer son appartement, il avait un droit d’accession sur les sous-loyers versés au locataire, sur le fondement de l’article 546 du Code civil qui définit le droit d’accession comme la propriété d’une chose qui donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement.

« …attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient être remboursées ».

Afin d’avoir une lecture plus détaillée sur les enseignements tirés de l’arrêt précité, mais également pour connaître les règles pour sous-louer licitement son logement, voir l’article : « Airbnb et sous-location : la Cour de Cassation confirme le remboursement des sous-loyers » [1].

Depuis l’arrêt de la Haute Cour précité, plusieurs arrêts ont été rendus pour des faits similaires. Ces derniers ont tous retenu la condamnation du locataire au remboursement de la totalité des fruits civils au Bailleur. A titre illustratif, on peut citer l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Orléans en date du 1er juillet 2020 n°19/03339, de la Cour d’Appel de Bordeaux du 21 janvier 2020, ou encore le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 5 juin 2020 n°11-19-005405. Aucune circonstance atténuante n’a été retenue par le juge soit pour amoindrir le montant de l’amende soit pour faire échec à la demande d’expulsion du Bailleur.

III. La Condamnation solidaire de la plateforme Airbnb aux côtés du locataire est-elle certaine ?

Aux termes de son jugement en date du 5 juin 2020 précité, le Tribunal judiciaire de Paris a lancé une bombe à l’encontre de la plateforme Airbnb en la condamnant à verser au bailleur la somme de 1 558,20 euros au titre des commissions perçues mais également la somme de 51 009,61 euros solidairement avec le locataire, au titre des sous loyers-perçus au titre de l’activité illégale.

Au soutien de son analyse, le Tribunal a retenu que la plateforme n’exerce pas une simple activité d’hébergement à l’égard des hôtes mais à une activité d’éditeur, dès lors qu’il existe divers éléments qui attestent de son caractère actif dans sa mise en relation entre les hôtes et ses voyageurs.

En s’abstenant de vérifier le contenu des annonces et activités réalisées par son intermédiaire en qualité d’éditeur, le Tribunal a considéré qu’elle a commis une faute qui a concouru au préjudice subi par le bailleur.

Il convient de rester prudent sur les motivations du Tribunal dès lors qu’il s’agit d’une décision rendue en première instance qui risque fortement d’être infirmée en appel. Airbnb a prévu d’interjeter appel.

Pour en savoir plus [2].

Lorène Derhy, Avocat spécialisé en location meublée touristique www.derhy-avocat.com

Comentaires:

• 
  Jurisprudence critiquable, ADJAOUT, 27 juillet 2020

  Très bon article.

  s’agissant de la décision, je interroge sur la position de la Cour de Cassation qui sanctionne la violation d’une clause d’interdiction de sous location par le remboursement des sous-loyers perçus illicitement via le truchement du droit d’accession.

  Cela me parait critiquable à quelques égards :

  1. Considérant que le Bailleur perçoit un loyer en sus des sous loyers, ce devrait être la différence entre ces deux montants qui devrait lui être remboursée sous peine d’y voir un enrichissement sans cause et ce d’autant plus que le locataire assume normalement de nombreuses charges inhérentes à la sous location.

  2. le remboursement des loyers illicitement perçus - en l’absence d’une clause de sous location - s’apparente à une sanction disproportionnée dès lors que le Bailleur qui perçoit déjà un loyer serait en droit de solliciter une résolution judiciaire du Bail sur le fondement de l’interdiction de sous-louer.

  3. En refusant d’assimiler les sous-loyers à l’équivalent économique du droit de jouissance du preneur (comme en matière de bail commercial) mais à de simples fruits civils, la Cour de Cassation s’en tient à une conception archaïque du droit de propriété qui prime "le droit d’exploiter".