Afin de sécuriser le montage de son opération, tout pétitionnaire veillera à ce que son projet n’entre pas dans le cadre d’un éventuel sursis-à-statuer, et ce notamment si la collectivité projette de modifier le zonage du document d’urbanisme local.

Un certificat d’urbanisme est un acte administratif ayant pour objet d’indiquer les règles d’urbanisme applicables sur un terrain d’assiette.

Un certificat d’urbanisme dit « informatif » doit ainsi indiquer les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables sur le terrain d’assiette.

En outre, lorsque la demande précise la nature de l’opération envisagée, sa localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, le certificat d’urbanisme dit « opérationnel  » doit indiquer si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus.

Outre son aspect informatif évident, l’intérêt du certificat d’urbanisme réside surtout dans le fait qu’il permet, en principe, de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat, et ce pendant une période de 18 mois.

Cette cristallisation du droit applicable sur le terrain d’assiette, et notamment des règles d’un plan local d’urbanisme ou de tout autre document d’urbanisme, ne saurait ainsi être remise en cause, à l’exception notable de tout motif tenant à la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Néanmoins, cette cristallisation (restreinte) des règles d’urbanisme n’est pas absolue.

Dans l’hypothèse (fréquente) de l’élaboration en cours d’un nouveau document d’urbanisme, l’éventualité d’un sursis à statuer est susceptible de faire échec à cette cristallisation, et ce y compris postérieurement à l’approbation du document précité.

En effet, la jurisprudence du Conseil d’Etat, 18 décembre 2017, M. et Mme Danglot, n°380438, Aux Tables, explicite ainsi les conséquences juridiques d’une telle hypothèse :

« 8. Considérant qu’il résulte de la combinaison des articles L111-7, L123-6 et L. 410-1 du code de l’urbanisme que tout certificat d’urbanisme délivré sur le fondement de l’article L. 410-1 a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d’autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat ; que figure cependant parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsqu’est remplie, à la date de délivrance du certificat, l’une des conditions énumérées à l’article L. 111-7 du code de l’urbanisme ; qu’une telle possibilité vise à permettre à l’autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme ; que, lorsque le plan en cours d’élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable ; »

Autrement dit, le bien-fondé d’un hypothétique sursis à statuer à la date de délivrance du certificat d’urbanisme est de nature à faire échec à la cristallisation des règles d’urbanisme opérée par ce dernier.

Dès lors, en telle hypothèse, l’administration pourra, nonobstant la validité du certificat, justifier un refus de permis de construire fondé sur les dispositions du plan local d’urbanisme nouvellement approuvé.

Le principe de légalité prévaut donc sur le principe de sécurité juridique, et ce d’autant plus qu’en l’état du droit positif, la légalité du certificat demeure indifférente pour l’opposabilité de la règle précitée.

En effet, la jurisprudence retient que l’omission de la mention de la possibilité d’un sursis à statuer dans le certificat d’urbanisme, motif d’illégalité de ce document, ne fait pas obstacle à ce que l’autorité puisse opposer un sursis à statuer à une demande de permis ultérieure : Conseil d’Etat, 3 avril 2014, n°362735, Commune de Langolen, Aux Tables ; voir plus récemment, Conseil d’Etat, 11 octobre 2017, n° 401878, M. et Mme Rousseau, Aux Tables.

Par conséquent, afin de sécuriser le montage de son opération, tout pétitionnaire veillera à ce que son projet n’entre pas dans le cadre d’un éventuel sursis-à-statuer, et ce notamment si la collectivité projette de modifier le zonage du document d’urbanisme local.

Pol-Emmanuel Grenet - Avocat au Barreau de Lyon

Comentaires:

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  Pour aller plus loin : , Me Pol-Emmanuel GRENET, 15 février 2021

  Le mécanisme du sursis-à-statuer n’est applicable que dans le cadre des procédures d’élaboration ou de révision du plan local d’urbanisme. Aucune disposition du code de l’urbanime ne prévoit la possibilité d’opposer un sursis-à-statuer dans le cadre d’une simple procédure de modification du document d’urbanisme local : Conseil d’État, 1/4 CR, 28 janvier 2021, n°433619, Aux Tables.