La situation d’urgence sanitaire liée à la pandémie de la covid 19 est-elle constitutive de la force majeure en ce qui concerne les ventes aux enchères ?
Article vérifié par l’auteur en septembre 2023.

En cette période de crise sanitaire liée à la Covid 19, la notion de force majeure est d’une brûlante actualité.

L’article 1218 du Code civil vient prévoir les cas de force majeure en fixant trois critères constitutifs.

Pour que la force majeure soit reconnue et qu’elle exonère le débiteur de son obligation, il est indispensable que soit intervenu un événement à la fois extérieur, imprévisible et irrésistible de telle sorte que ce dernier n’ait pas de contrôle dessus et qu’il ne pouvait pas prévoir raisonnablement sa survenance, lors de la conclusion du contrat. En outre, pour qu’il y ait force majeure, les effets de cet événement ne doivent pas pouvoir être évités par des mesures appropriées.

L’alinéa 2 de l’article 1218 du Code civil prévoit une simple suspension de l’obligation dans le cas où l’empêchement serait temporaire ; ceci à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat.

En ce qui concerne les ventes forcées, l’article R322-28 du Code de Procédure Civile d’Exécution dispose que

« la vente forcée ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou sur la demande de la commission de surendettement formée en application des articles L722-4 ou L721-7 du Code de la consommation ».

La loi encadre donc strictement les cas dans lesquels l’audience d’adjudication peut faire l’objet d’un renvoi.

La Cour de cassation fait une stricte application de ces critères dans le cadre des saisies immobilières (ventes forcées) et plus particulièrement concernant la force majeure [1].

En effet, en cas de ventes forcées, on peine à trouver des cas où les tribunaux considèrent que les trois critères constitutifs de la force majeure sont réunis.

C’est pourquoi, il nous a paru intéressant de relever le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 28 mai 2020. En effet, au visa de l’article R322-28 du Code de Procédure Civile d’Exécution, le juge de l’exécution des saisies immobilières a répondu par l’affirmative à la question posée, en considérant que

« la situation d’urgence sanitaire, liée à la propagation de l’épidémie de coronavirus, ayant eu pour effet d’interdire la tenue des audiences de vente sur adjudication au tribunal judiciaire de Paris à compter du 12 mars 2020 et jusqu’au 23 juin 2020, constitue un cas de force majeure justifiant le report de la vente ».

La décision n’a pas été frappée d’appel et est définitive.

Ainsi, cas exceptionnel, le juge de l’exécution chargé des saisies immobilières a considéré que les conditions de la force majeure étaient réunies en l’espèce.

Il est donc possible de solliciter le report de la date de l’audience de vente aux enchères dès lors que les règles de confinement et d’interdiction de regroupement ne permettent pas d’organiser les visites par l’huissier de Justice de l’immeuble, ou de tenir l’audience au Palais de Justice.

Cette demande de report de la date de l’audience de vente aux enchères pour un cas de force majeure constitue un incident de procédure.

En ce cas, la procédure est écrite devant le Juge de l’exécution chargé de la saisie immobilière.

Cette demande de report se fait par le biais de conclusions d’avocat qui doivent être signifiées avant la date de l’audience de vente aux enchères initialement prévue.

Depuis, le Tribunal judiciaire de Paris et les autres Tribunaux judiciaires de France ont prononcé de nombreuses ventes forcées.

Cependant, en cas de nouvelle situation d’urgence sanitaire ayant pour effet l’interdiction de la tenue des audiences de vente sur adjudication, nul doute que cette jurisprudence sera confirmée.

Denis Clément Bracka Avocat à la Cour Courriel : [->bracka@orange.fr] Site internet : www.bracka.fr