L’agent immobilier qui ne justifie pas avoir mis en garde son mandant des risques d’insolvabilité du candidat acquéreur qu’il leur a présenté ou qui ne justifie pas lui avoir conseillé de prendre des garanties supplémentaires commet une faute de nature à engager sa responsabilité.

C’est précisément ce qu’a affirmé la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 11 décembre 2019 [1].

En l’occurrence, deux propriétaires confient un mandat de vente à un agent immobilier, lequel leur présente un candidat acquéreur. Ce candidat acquéreur est âgé de 25 ans, célibataire, exerce la profession de cariste-magasinier et déclare régler comptant. L’agent immobilier prête son concours à la rédaction du compromis qui est signé par les parties. Cependant, l’acquéreur ne se présente pas au rendez-vous de signature chez le notaire et s’engage dès le lendemain à régler diverses sommes à l’agent immobilier et au vendeur sans exécuter ses engagements par la suite.

Les vendeurs estiment que l’agent immobilier aurait dû les mettre en garde contre les risques d’insolvabilité du candidat acquéreur qu’il leur a présenté et demandent à être indemnisés.

Pour sa défense, l’agent immobilier argue que :
 Tous les éléments relatifs à la situation de l’acquéreur figuraient à la promesse de vente et n’ont jamais été dissimulés. Ainsi, les vendeurs étaient libres de ne pas contracter s’ils estimaient que les garanties étaient insuffisantes ;
 L’agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu’un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l’acquéreur.

La Cour de cassation donne raison aux vendeurs et retient qu’il appartenait à l’agent immobilier de prouver qu’il leur avait conseillé de prendre des garanties ou qu’il les avait mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur.

Concernant la question de la solvabilité du candidat acquéreur, il convient donc de bien distinguer l’obligation de renseignement et le devoir de conseil de l’agent immobilier.

D’une part, l’obligation de renseignement implique que l’agent immobilier vérifie la situation financière du candidat acquéreur qu’il lui présente et qu’il en informe son mandant.

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier la faute de l’agent immobilier.

Ainsi, dans un arrêt rendu le 20 janvier 2020, la cour d’appel de Colmar a considéré que l’agent immobilier qui s’était vu remettre par le candidat acquéreur une attestation d’une banque suisse attestant de l’approvisionnement régulier du compte et du montant du solde n’avait commis aucune faute dans la vérification de la solvabilité du candidat acquéreur. Dans cette affaire, l’attestation en question - qui présentait une apparence de sincérité - s’est finalement avérée être erronée [2].

A l’inverse, dans un arrêt rendu le 13 juin 2001 la cour d’appel de Rouen a retenu la faute de l’agent immobilier, lequel :
 n’avait effectué aucune recherche sur la situation financière de l’acquéreur ;
 n’avait pas recherché si le chèque remis à titre d’acompte entre ses mains était ou non approvisionné ;
 n’avait jamais mis en garde son mandant sur le caractère alarmant des demandes de prorogations constantes du délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt formulées par le candidat acquéreur [3].

D’autre part, le devoir de conseil de l’agent immobilier lui impose d’attirer l’attention de son mandant sur les risques d’insolvabilité potentielle du candidat acquéreur ou de lui conseiller de prendre des garanties supplémentaires.

A ce titre, il convient de rappeler que la Cour de cassation considère que celui qui est légalement ou contractuellement tenu d’une obligation particulière d’information ou de conseil doit rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation [4].

Caroline Tomasi-Serre Avocat à la cour www.cts-avocat.fr [->cts@cts-avocat.fr]