Vous souhaitez transformer un logement en bureau, ou inversement ?
Le changement de destination et le changement d’usage constituent deux notions distinctes, issues de législations différentes, mais dont la complémentarité peut parfois conditionner la réalisation de votre projet.

Les constructions ne sont pas toutes réalisées pour le même objet, ni pour la même utilisation et il est possible qu’au fil du temps, elles subissent des changements.

Aussi, les constructions sont grevées par deux notions qui paraissent similaires mais qui s’avèrent bien différentes : la destination (I) et l’usage (II).

Ces deux notions trouvent à s’articuler, notamment lorsque vous souhaitez réaliser un projet impliquant la transformation d’un local pour y exercer une activité différente de l’objet et de l’utilisation initialement prévus (III).

Ainsi, s’il est courant de se focaliser uniquement sur le changement de destination, il faut garder à l’esprit que le changement d’usage s’avère parfois nécessaire quand un logement doit être créé ou supprimé. Les règles s’avèrent alors souvent contraignantes.

I / La destination : une notion propre au code de l’urbanisme.

La destination correspond à l’objet de la construction, ce pourquoi elle a été réalisée, revêtant un caractère pérenne et s’attachant à la construction même.

La notion de destination est propre à la législation de l’urbanisme. Ainsi, le code de l’urbanisme prévoit pour les constructions 5 destinations [1] et 20 sous-destinations [2] :

Exploitation agricole et forestière	Exploitation agricole Exploitation forestière
Habitation	Logement Hébergement
Commerce et activités de services	Artisanat et commerce de détail Restauration Commerce de gros Activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle Cinéma Hôtels Autres hébergements touristiques
Equipements d’intérêt collectif et services publics	Locaux et bureaux accueillant du public des administrations publiques et assimilés Locaux techniques et industriels des administrations publiques et assimilés Etablissements d’enseignement, de santé et d’action sociale Salles d’art et de spectacles, équipements sportifs Autres équipements recevant du public
Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire	Industrie Entrepôt Bureau Centre de congrès et d’exposition

En règle générale, seul un changement de destination implique de demander une autorisation de la mairie : soit permis de construire (en cas de réalisation de travaux modifiant la structure porteuse ou la façade de la construction) soit simple déclaration préalable [3].

Attention : les plan locaux d’urbanisme locaux (PLU) ou intercommunaux (PLUi) peuvent prévoir des restrictions particulières en cas de changement de destination, voire de sous-destinations, par exemple pour protéger le commerce de proximité ou l’artisanat (plus de détails ici [4]. Renseignez-vous en amont de votre projet !

II / L’usage : une notion propre au code de la construction et de l’habitation.

A. Une notion qui vise à protéger l’habitat.

L’usage correspond à l’utilisation de fait de la construction, revêtant un caractère ponctuel. Il se décompose en droit français en usage de logement/autre usage.

Contrairement au changement de destination réglementé par le code de l’urbanisme, la notion d’usage se trouve régie par le code de la construction et de l’habitation (CCH).

Aussi, lorsqu’un local à usage d’habitation fait l’objet d’un changement d’usage, l’autorisation de changement d’usage n’est accordée qu’à titre personnel à son bénéficiaire et elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin à titre définitif à l’usage autorisé [5].

En cas de compensation (voir infra), l’autorisation est attachée au local et non à la personne.

B. Une notion applicable dans certains cas limitativement énumérés.

Si le changement d’usage peut être aisément obtenu dans la plupart des cas, le CCH prévoit une règle importante et contraignante en la matière s’agissant des communes de plus de 200 000 habitants et toutes celles situées dans le ressort des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, pour lesquelles le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation et soumis à autorisation préalable [6].

Si vous êtes dans ce cas précis, il y aura lieu de prendre connaissance des règles localement applicables régissant le changement d’usage, l’autorisation pouvant, en outre, être subordonnée à une compensation [7].

A titre d’exemple, l’autorisation de transformer une habitation en bureau peut être conditionnée à la transformation concomitante inverse de bureaux en habitation.

Ces mêmes règles locales peuvent aussi prévoir des dérogations à la compensation. Par exemple, et sous réserve que le bail et/ou le règlement de copropriété le permettent, n’est pas tenu de compenser l’occupant exerçant une activité professionnelle ayant sa résidence principale dans le local objet du changement d’usage. Aucune clientèle ni marchandise ne pourra cependant être reçue.

A noter que le CCH permet aux communes de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste des communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants de mettre en place l’autorisation préalable au changement d’usage [8]

III / Destination et usage : l’articulation de deux notions indépendantes mais complémentaires.

Obtenir le changement de destination d’une construction peut sembler relativement simple dès lors que les règles locales d’urbanisme le permettent.

Il est ainsi possible, sous réserve du respect des dispositions du PLU ou du PLUi, d’obtenir le changement de destination d’une construction destinée à l’habitation en construction destinée aux autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire afin d’y installer des bureaux professionnels. Dans une telle hypothèse, il s’agira donc de changer la destination du local à destination d’habitation en local professionnel.

Toutefois, la notion d’usage peut venir contraindre, voire contrarier un projet de changement de destination.

En effet, si ces deux notions applicables aux constructions se trouvent étroitement liées, leur articulation peut, dans certains cas, poser des difficultés.

Il faut impérativement être vigilant, dans la mesure où le changement de destination n’emporte pas automatiquement changement d’usage.

Pour en revenir à notre exemple cité supra, s’agissant de la transformation d’un local d’habitation en local professionnel, il faudra, en plus de demander le changement de destination, demander le changement d’usage afin que le local dont il s’agit ne soit plus considéré comme étant à usage d’habitation.

Dans le cadre d’une transformation d’un logement en un autre usage et soumis à autorisation préalable de changement d’usage, les travaux accompagnant le changement de destination ne pourront être exécutés qu’après obtention de l’autorisation de changement d’usage [9].

NB : lorsque le changement d’usage fait l’objet de travaux nécessitant le dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, la demande d’autorisation d’urbanisme vaut demande de changement d’usage [10].

Conclusion :

Si vous souhaitez transformer un local afin de l’utiliser à des fins différentes de celles pour lesquelles il a été initialement conçu, vous devez raisonner de la manière suivante avant d’entreprendre votre projet :
 Je dois m’assurer que je peux obtenir le changement de destination : quelles sont les règles prévues par le PLU ou le PLUi ?
 Si ce changement s’accompagne de travaux, je dois déposer, selon la nature et l’importance des travaux, soit une demande de permis de construire, soit une déclaration préalable ;
 Je dois m’assurer que je peux obtenir le changement d’usage : suis-je dans une commune au sein de laquelle je dois obtenir une autorisation préalable de changement d’usage ?
 Si je suis effectivement dans le ressort de ces communes :
- ce n’est qu’à condition de pouvoir obtenir le changement de destination ainsi que le changement d’usage que je pourrai initier mon projet ;
- quelles sont les règles, conditions de compensation et dérogations applicables ?

N’hésitez pas à contacter votre avocat afin d’évaluer la faisabilité de votre projet au regard des règles applicables aux changements de destination et d’usage.

Chloé Schmidt-Sarels Avocate en droit public www.css-avocate.fr