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Vices cachés : comprendre, éviter le contentieux et agir. Par Fanny Quilan, Juriste.
Parution : samedi 23 janvier 2021
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Lorsqu’il vend son bien immobilier, le vendeur est tenu par son obligation d’information. Cette obligation est une obligation de moyen, qui devra faire l’objet d’une exécution diligente et de bonne foi.
Cela signifie que le manquement volontaire du vendeur à son obligation d’information, (et donc de bonne foi) pourra entraîner l’annulation du contrat de vente.
Trop souvent assignés, la responsabilité des conseillers immobiliers, des notaires et des diagnostiqueurs n’est pas non plus "en reste".

Le code civil prévoit que les parties ont l’obligation de « former » le contrat de vente de bonne foi.

Cette obligation d’ordre public découle de l’article 1104 du c.civ indiquant « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Dans le cadre de négociations pré-contractuelles, l’art. 1112-1 du c.civ prévoit

« Celle des parties qui connaît une information [déterminante] pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant […] Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat. [..] ».

Ainsi, lorsqu’il vend un bien immobilier, le vendeur est tenu par une obligation d’information. Cette obligation est une obligation de moyen, qui devra faire l’objet d’une exécution diligente et de bonne foi.

A/ Comprendre la garantie et l’exclusion de garantie des vices cachés.

1/ La définition du vice caché est posée par l’art. 1641 du c.civ indiquant

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Cet article signifie que :
- Le vice caché est un « défaut caché », il ne s’agit donc pas d’un vice apparent. En d’autres termes, « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents », ni des vices « dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même » (art. 1642 du c.civ) ;
- Le vice caché est un défaut qui rend le bien « impropre à l’usage auquel on le destine », ou bien, qui « diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

En cas de contentieux, seul l’expert immobilier sera en mesure de se prononcer sur l’existence d’un vice répondant, ou non, à la définition de l’art. 1641 du c.civ.

2/ Le principe, lorsqu’il découvre un vice caché, l’acquéreur est en droit de « rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » (art. 1644 du c.civ).

Conformément à l’art.1648 du c.civ, cette action doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice [et non de la vente !].

Par principe, le vendeur

« est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus ».

En cas d’action contentieuse, la responsabilité du vendeur est différente selon 2 situations :
- 1ère situation : S’il a vendu le bien en connaissance des vices existants (et sans avoir alerté l’acquéreur), il pourra être condamné à la restitution du prix et/ou au paiement de dommages et intérêts (art. 1645 du c.civ) ;
- 2ème situation : S’il ignorait l’existence de ce vice, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et éventuellement au remboursement des frais occasionnés par la vente (art. 1646 CC).

3/ Par exception, la garantie des vices cachés n’est pas due lorsque les parties ont prévu dans l’acte de vente une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés (art.1643 CC) et à la condition que le vendeur ne soit pas un professionnel de l’immobilier (construction/vente/ vendeur présumé constructeur) et qu’il n’ait pas eu connaissance du vice.
Ainsi, le vendeur non professionnel (et qui n’est pas présumé constructeur) et qui ne connaissait pas l’existence de ce vice, sera dégagé de toute responsabilité en présence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Cette clause est - en générale - insérée au contrat de vente à l’article état du bien.

B/ Eviter le contentieux : questionner, prévenir, informer, conseiller.

Vous pouvez éviter le contentieux en questionnant votre vendeur et en l’informant de l’importance pour lui de signaler tout désordre ou sinistre éventuellement survenu.

Pour cela 2 étapes :
Etape n°1 : Remplissez une fiche technique de bien à vendre et demandez au vendeur s’il a déjà déclaré un sinistre.
Etape n°2 : Le cas échéant questionnez votre vendeur sur la nature du sinistre déclaré (fissures, toiture, pb de terrain etc..).

Juridiquement les juges considèrent que l’information partielle équivaut à une absence d’information. Aussi, le seul moyen de se protéger et de protéger votre vendeur est de constituer un dossier « d’investigations » rassemblant :
- La copie des communications/informations relatives au désordre ;
- La déclaration d’assurance ;
- Le rapport d’expertise ;
- La copie du devis et des factures aux travaux entrepris ;
- L’historique travaux.

Vous pourrez conseiller les vendeurs et/ou les acquéreurs de prendre l’avis d’un spécialiste du bâtiment, d’un diagnostiqueur, d’un expert en construction.

Vous pourrez également demander l’établissement d’un devis travaux.

J’attire votre attention sur l’importance de ces investigations, lorsque votre vendeur est "présumé constructeur" (à l’origine de travaux litigieux), ou bien, véritable professionnel de l’immobilier.

En cas de vices cachés, leur responsabilité sera systématiquement retenue. Mieux vaut donc éviter un contentieux en délivrant aux acquéreurs l’information la plus complète possible (mail, annexes au contrat, dossier d’investigation, avis de professionnels de la construction, diagnostics complets).

Dans ce cas, et sauf décision contraire, les juges pourront considérer que « les conséquences d’un engagement librement souscrit ne constituent pas un préjudice réparable » [1].

C/ La responsabilité de l’agent immobilier : les limites à l’obligation de conseil et d’information.

Bien souvent assigné par les avocats des acquéreurs, il n’en demeure pas moins que l’obligation d’information et de conseil du conseiller immobilier n’est pas sans limite.

De jurisprudence constante, les limites à l’obligation de conseil et d’information de l’agent sont les suivantes :
- Ne pas avoir eu connaissance du désordre ;
- Ne pas avoir été en mesure de mettre en doute l’existence du désordre ;
- L’agent qui n’est pas un professionnel de la construction n’est pas responsable dès lors que les désordres ne sont pas apparents.

Ces limites sont notamment exposées dans les arrêts suivants :

Cour de Cassation, 3e civ., 4 janv. 1991, n° 89-15.359 : La Cour a écarté la responsabilité de l’agent pour deux raisons :
- d’une part l’attitude dolosive des vendeurs qui en leur qualité de propriétaires, ne pouvaient ignorer le désordre et n’en avaient pas informé l’agent ;
- d’autre part qu’il n’était pas rapporté la preuve que l’agent immobilier avait connaissance de la vraie nature du désordre - et que, par ailleurs, la visite superficielle de la maison ne permettait pas de mettre en doute l’existence de ce désordre.

Cour de Cassation. 1ère civ. 16 janv. 2007, n°041290  : La Cour écarte la responsabilité de l’agent et reconnait- en dépit de l’argument selon lequel l’agent devait lui-même s’entourer des renseignements nécessaires à la validité de sa prestation - que

"les désordres affectant la charpente n’étaient pas apparents au moment de la vente et qu’ainsi la preuve n’était pas rapportée que l’agent avait eu connaissance du vice caché, ce dont il résultait que le manquement au devoir de conseil n’était pas établi".

Cour de Cassation, 3e civ., 21 janv. 2015 : La Cour indique que

"l’état apparent de la toiture ne justifiait, de la part de cette agence qui n’est pas un professionnel de la construction, aucune investigation supplémentaire par rapport à l’information qui lui a été donnée".

De jurisprudence constante, le conseiller ne peut être tenu responsable des désordres dont il n’avait pas eu connaissance, ou, pour lesquels il n’était pas en mesure de mettre en doute l’existence.

Fanny Quilan Expert Juridique Immobilier

[1Cour de Cassation, 1ère chambre civile, 10 avril 2019, n°18-14.987 - Cour de cassation, 1re chambre civile, 11 mars 2020, pourvoi n° 18-24.950.