Quelle est l’origine du DPE ?
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) est issu d’une directive européenne [1] de 2002. Il est obligatoire pour toute vente depuis le 1er novembre 2006 et pour les locations (habitations/commerciales) depuis le 1er novembre 2007. Il permet d’évaluer la performance énergétique d’un logement.

Jusqu’à la réforme, sa valeur était simplement informative [2], la mise en jeu de la responsabilité du diagnostiqueur était limitée et seule la perte de chance pouvait faire l’objet d’une indemnisation [3]. En raison de l’augmentation des contentieux en la matière, mais aussi en raison de la prise de conscience des enjeux environnementaux actuels, le DPE se renouvelle.

A. Les méthodes du calcul du DPE vont-elles changer ?

Désormais, à compter du 1er juillet 2021, la méthode de calcul ne se basera plus sur les factures, mais sur la méthode dite du « double-seuil » qui prend en compte la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre du logement. Cette méthode tiendra compte des caractéristiques du bâtiment, de la qualité de l’isolation, du système de chauffage utilisé, mais également des consommations énergétiques en matière d’éclairage et d’auxiliaires, de la mise à jour des scénarii météorologiques [4]… Cette nouveauté va notamment permettre d’éviter les « DPE vierges » délivrés en l’absence de factures disponibles.

Le nouveau DPE devient opposable à compter du 1er juillet 2021 à l’exception des recommandations de travaux mentionnées dans le diagnostic qui conserveront une valeur informative. Ainsi, la responsabilité du diagnostiqueur pourra être engagée par le vendeur ou l’acquéreur en cas de faute commise lors de l’établissement du DPE.

Les annonces des biens immobiliers à usage d’habitation classés G ou F sur le DPE devront indiquer que le logement est à consommation énergétique excessive par une police au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce [5].

B. Quelles modifications futures pour les DPE dans les textes actuellement en discussion ?

Le projet de loi portant lutte contre le dérèglement climatique [6] proposent trois grandes mesures :
 L’interdiction de mise en location des passoires énergétiques à compter du 1er janvier 2028 ;
 Un classement des logements selon leur consommation : les logements classe A seront qualifiés de très performant, et a contrario, les logements de classe G seront qualifiés d’extrêmement consommateurs d’énergie ;
 Un logement sera considéré comme énergétiquement décent à condition que l’étiquette mentionnée sur le DPE ne soit inférieure au niveau très peu performant c’est-à-dire la classe E.

Ces mesures obtiendront-t-elles l’effet escompté ? Depuis le 1er janvier 2021, l’augmentation des loyers est interdite pour tous les logements classés avec une consommation énergétique supérieure à 331 kWh/m²/an [7]. Il s’agit des « passoires thermiques » classés avec une étiquette énergie F ou G sur le DPE. En France, on en compte 4,8 millions, soit à peu près 17% du total des résidences principales [8].

Cette interdiction se limite à 28 villes françaises et s’inscrit dans le sens de la Convention citoyenne pour le climat qui proposait d’interdire la location des passoires thermiques d’ici 2028.

L’objectif est d’encourager les propriétaires à réaliser les travaux, d’autant plus que la définition du logement décent a récemment été modifié : à compter du 1er janvier 2023, un logement sera énergétiquement décent lorsque sa consommation d’électricité estimée par le DPE sera inférieure à 450 kWh/m2/an [9] en France métropolitaine [10].

Trois arrêtés sont actuellement mis à la consultation du public [11] pour compléter le cadre réglementaire nécessaire à la mise en œuvre du nouveau DPE en application de deux décrets pris en décembre 2020 [12]. Ils devraient voir le jour dans le courant du mois de mars 2021.

C. Qu’en est-il des logements collectifs ?

Le DPE collectif [13] ne vaut plus diagnostic de performance énergétique pour chacun des lots. Désormais, il permettra d’établir, des DPE individuels pour chaque lot constituant l’habitation collective dans des conditions définis ultérieurement par décret. Le diagnostiqueur pourra se référer au DPE collectif pour établir les DPE individuels. Il représente un véritable gain de temps et une véritable économie financière pour les copropriétaires. Attention toutefois, un copropriétaire qui aurait entamé des travaux de rénovation énergétique aura toute à fait intérêt à refaire un DPE individuel « classique » afin que l’étiquette délivré reflète au mieux la performance énergétique de son logement [14].

D. La parole est donnée aux professionnels.

Monsieur Elfried Poublan, diagnostiqueur immobilier chez QualiConsult de la Vienne (86) estime que :

- En cas d’erreur dans le DPE, la responsabilité du diagnostiqueur pourra être retenue. Qu’en pensez-vous ?

« Je suis pour cette opposabilité elle permettra « d’inciter » certains diagnostiqueurs pour remettre un rapport avec des notes les plus fidèles possible au bien vendu ou loué » ;

- Depuis le 1er janvier 2021, l’augmentation des loyers est interdite pour les passoires thermiques. Qu’en pensez-vous ?

« La mesure ne me semble pas incitative, interdire une augmentation n’oblige pas les propriétaires à investir pour améliorer l’isolation et si le logement se trouve dans une zone où les loyers sont chers et dont le loyer est déjà au maximum pourquoi investir car il y aura toujours des gens pour le louer (ce que les marchands de sommeil se disent) » ;

- Un logement sera énergétiquement décent lorsque sa consommation d’électricité estimée par le DPE sera inférieure à 450 kWh/m2/an en France métropolitaine. Un logement supérieur à ce seuil est-il nécessairement très consommateur en énergie ?

« C’est une bonne initiative, mais concerne trop peu de logement 90 000 logements, dont 70 000 dans le parc privé.
Je n’ai jamais rencontré de logements en G et le nombre de logements en F je peux les compter sur les doigts d’une main. Bientôt 5 années de diagnostic et plus de 5 000 DPE réalisés (HLM et promotions immobilières neuf ou rénovation et particulier).
Concernant les logements qui auraient la lettre G (450 Kwh/m²/an) pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire et la climatisation tout en électrique, la dépense annuelle représente environ 25€/m².
Dès lors, pour une maison de 80 m², une dépense annuelle de 2 000 euros est à prévoir, sans compter la cuisine, la télévision, l’informatique et l’électroménager qu’il conviendrait d’ajouter ».

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Cabinet GALLON ALEXANDRA www.gallonavocat.fr/contact@gallonavocat.fr