Plusieurs affaires de squats, bien relayées par les médias, ont récemment choqué l’opinion publique.
Après l’affaire Maryvonne en 2015, celle des retraités de Théoule- sur-Mer et de Saint-Honoré les Bains en 2020, c’est maintenant Roland, un Toulousain de 88 ans, qui s’est vu interdire l’accès à son domicile par un groupe de squatteurs.

C’est toujours le même modus operandi : des personnes s’introduisent dans un local privé laissé vacant, souvent la résidence secondaire d’une personne âgée, comme dans l’affaire de Saint Honoré les Bains.

Découvrir sa maison squattée est un véritable traumatisme pour le propriétaire qui se retrouve alors démuni et seul, totalement abandonné par les pouvoirs publics.

Et les dernières réformes anti-squat adoptées par le Gouvernement ne permettent pas vraiment de rééquilibrer le rapport de force entre les propriétaires et les squatteurs.

Quelle est la définition d’un squatteur ?

Le squatteur commet une voie de fait, ce qui signifie qu’il s’est introduit dans le local sans accord préalable du propriétaire (ou du locataire) et sans détenir de titre lui donnant ce droit.

Ainsi contrairement à ce que beaucoup de journalistes ont prétendu, un locataire qui se maintient abusivement dans les lieux à l’expiration de son bail, n’est pas considéré comme un squatteur qui occupe les lieux sans droit ni titre.

En effet, selon l’article L412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le squat implique

« l’introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait ».

Autrement dit, le squatteur est une personne qui s’introduit dans un lieu par effraction (après avoir forcé une serrure, cassé une fenêtre, ...) ou par tromperie, menace ou violence pour l’occuper sans l’autorisation de son propriétaire.

S’il s’agit du domicile d’autrui (au sens large d’un logement effectivement occupé, même occasionnellement), il commet une infraction sanctionnée d’un an d’emprisonnement et 15 000 euros d’amende.

Ne surtout pas se faire justice soi-même !

Lorsqu’un propriétaire s’aperçoit d’un squat dans son logement, il est souvent tenté d’agir lui-même ou avec l’aide de « gros-bras » pour déloger par la force la personne qui s’est installée illégalement chez lui.

Très mauvaise idée : le propriétaire qui tente de déloger un squatteur sans le concours de la force publique risque jusqu’à trois ans de prison et 30 000 euros d’amende en application de l’article 226-4-2 du Code pénal, tandis que le squatteur n’encourt lui qu’une amende de 10 000 euros et un an de prison pour violation de domicile…

Le propriétaire doit donc obtenir une décision des autorités à savoir le concours de la force publique.

A cette fin, il faut d’abord déposer une plainte. Une procédure administrative d’évacuation forcée peut permettre d’accélérer les choses mais si vous ne pouvez pas en bénéficier, il faut alors recourir au juge judiciaire et subir la procédure d’expulsion.

Un préalable indispensable : une plainte pénale.

C’est la première étape dans tous les cas de figure. Portez plainte pour occupation illicite ou violation de domicile au commissariat ou à la gendarmerie.

Attention, il faut apporter la preuve de votre propriété, par exemple à l’aide de factures, de documents fiscaux, d’une attestation fournie par un voisin.

Certains propriétaires se sont vus réclamer leur acte d’acquisition notarié, ce qui est impossible quand le titre se trouve précisément dans le bien squatté.

Il faut ensuite faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire.

Si le flagrant délit est constaté, les forces de police peuvent procéder à une expulsion immédiate soit sur le fondement de la violation de domicile [1] s’il s’agit d’une résidence principale, soit, dans le cas d’une résidence secondaire, si les squatteurs sont présents depuis moins de 48 heures et n’ont donc pas encore élu domicile chez vous.

Ce délai de 48h est souvent évoqué bien qu’il n’ait aucun fondement légal, et tout dépend en réalité de l’appréciation et de la bonne volonté des policiers.

En effet, si le squatteur a eu le temps de s’installer en aménageant les lieux et en mettant les contrats de fourniture d’énergie à son nom, le logement est devenu son propre domicile et il est protégé par le même texte que le propriétaire ! Certains squatteurs n’hésitent d’ailleurs pas à coller des affiches rappelant « leur droits » afin de dissuader le propriétaire d’agir par la force…

La procédure administrative accélérée : l’évacuation forcée.

Cette procédure d’évacuation forcée est conduite par le Préfet et non pas par le Juge.

Introduite par l’article 38 de la loi DALO n° 2007-290 du 5 mars 2007, elle permet de faire appel à la force publique après avoir déposé plainte, prouvé avoir un droit sur le logement et fait constater l’infraction par un officier de police judiciaire.

Très récemment, à la suite de l’affaire de Théoule-sur-Mer, la loi Asap du 7 décembre 2020 a facilité la mise en œuvre de ce dispositif en l’étendant aux résidences secondaires, en permettant aux proches du propriétaire d’agir à sa place, et en imposant au préfet de prendre une décision dans les 48h de la demande puis d’exécuter l’expulsion « sans délai ».

Pour obtenir l’évacuation forcée des squatteurs, le propriétaire dont le logement est squatté, ou « toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci », doit « demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux ».

Il est recommandé de prendre un avocat pour qu’il rédige la demande au préfet car cette requête doit être motivée et accompagnée des pièces justificatives.

Le préfet doit rendre sa décision

« dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande ».

Attention, le préfet a la possibilité d’opposer un refus au propriétaire, s’il considère qu’il existe « un motif impérieux d’intérêt général » en raison d’un risque de trouble à l’ordre public ou d’atteinte à la dignité humaine, comme, par exemple, la présence d’enfants dans les lieux où l’impossibilité de trouver une solution de relogement ou d’hébergement.

En cas de refus, le préfet en indique le motif au propriétaire, qui peut contester ce refus devant le Tribunal Administratif.

En cas d’accord du Préfet, la mise en demeure est :
 notifiée aux squatteurs, qui ont au minimum 24 heures pour quitter le logement (cela peut donc être beaucoup plus si le Préfet le souhaite),
 affichée en mairie et sur l’immeuble concerné,
 notifiée au demandeur (facultatif).

Si les squatteurs n’ont pas libéré les lieux dans le délai fixé par le préfet, « le préfet doit procéder sans délai à l’évacuation forcée du logement » et ce même pendant la période hivernale.

Mission impossible pour le Préfet ?

En pratique, cette procédure administrative est donc soumise au bon vouloir du préfet.

Le gouvernement a par ailleurs adressé une circulaire en date du 22 janvier 2021 aux préfets, les enjoignant à accepter dans une large mesure les demandes de concours de force public en cas de squat.

En tant que praticien, je suis cependant très sceptique sur la mise en œuvre de cette réforme.

Les préfets auront la lourde tâche dans un délai très court de 48 h :
 d’apprécier la situation du propriétaire,
 mais aussi celle du squatteur, notamment sa bonne ou mauvaise foi (certains squatteurs présentent un faux bail),
 et de rechercher une solution de relogement pour les personnes évacuées.

Actuellement, les préfets prennent plusieurs mois pour instruire les demandes de concours de force publique, je ne vois donc pas comment ils pourront répondre dans un délai aussi bref.

Il faut dire que les raisons qui justifient les refus de concours de force publique sont multiples : présence de militants politiques et d’associations, absence de solution de relogement, occupants en situation de grande précarité, présence d’enfants mineurs, de femmes enceintes ou de personnes âgées parmi les expulsés…

La jurisprudence reconnaît depuis longtemps la faculté pour l’administration de refuser l’exécution forcée d’une décision judiciaire, mais la loi impose en contrepartie le paiement d’une indemnité au propriétaire.

Je crains donc que les préfets soient très souvent tentés d’opposer un refus au propriétaire, qui sera donc, faute de mieux, contraint de suivre la longue procédure judiciaire d’expulsion.

La procédure judiciaire d’expulsion.

Le propriétaire qui veut récupérer son bien doit obtenir une décision judiciaire. Celle-ci constitue un titre exécutoire, autorisant le propriétaire à demander le concours de la force publique en cas de refus de libérer les lieux de la part de l’occupant.

Cette procédure judiciaire d’expulsion peut durer plusieurs mois même en référé.

Il faut saisir le juge des contentieux de la protection (ancien Tribunal d’instance) dont dépend le logement squatté et lui demander d’autoriser l’expulsion des squatteurs et de les condamner à payer au propriétaire une indemnité d’occupation des lieux.

La durée de la procédure va dépendre de l’audiencement et peut varier d’un tribunal à l’autre.

La procédure judiciaire nécessite d’identifier au préalable les squatteurs car il faut mettre un nom sur l’assignation en justice. Il peut être nécessaire de recourir à un huissier pour qu’il procède à une sommation interpellative et dresse un procès-verbal de constat.

Les squatteurs sont convoqués à l’audience par assignation d’huissier. Il est très fréquent que l’affaire soit renvoyée à la demande du défendeur qui veut gagner du temps.

D’ailleurs, le juge a la possibilité d’accorder des délais aux squatteurs !

C’est ce qui s’est passé pour Roland dans l’affaire de Toulouse : le juge a accepté que les occupants restent dans les lieux jusqu’à la fin de la trêve hivernale, créant une confusion parmi les journalistes, qui ont rapporté que la trêve hivernale protégeait les squatteurs, ce qui est faux depuis l’adoption de la loi Elan.

Les squatteurs doivent être informés du jugement rendu par le juge au moyen d’une signification par huissier. Il faut également que l’huissier leur délivre un commandement de quitter les lieux.

Dans le cas où les squatteurs se maintiendraient toujours dans les lieux, l’huissier doit demander au préfet le concours de la force publique pour les expulser manu militari.

Et la décision finale revient donc à nouveau au Préfet qui pourra opposer un refus, toujours pour les mêmes raisons : s’il considère qu’il existe un risque de trouble à l’ordre public ou d’atteinte à la dignité humaine, comme, par exemple, la présence d’enfants dans les lieux où l’impossibilité de trouver une solution de relogement ou d’hébergement.

Autrement dit, après une procédure qui s’apparente à un véritable parcours du combattant, le propriétaire n’a aucune garantie de récupérer rapidement son bien.

En définitive, la médiatisation est souvent la voie la plus rapide pour récupérer son bien car elle permet de faire pression sur les pouvoirs publics, comme pour Roland qui a finalement pu récupérer sa maison grâce à la mobilisation de ses voisins.

Romain ROSSI-LANDI Avocat à la Cour www.rossi-landiavocat.fr

Comentaires:

• 
  Comment faire en l’absence de preuve d’effraction ?, Adil ASPE, 12 avril 2021

  Bonjour,

  Merci pour ces informations partagées qui sont très informatives.

  Toutefois, il y a une question que je me pose toujours.

  Dans le cas d’une résidence principale squattée, est-il possible d’obtenir l’expulsion des squatteurs même s’il n’y a aucune trace ou preuve d’effraction ?

  Admettons par exemple que les squatteurs aient eu le temps de faire réparer les portes ou fenêtres qu’ils ont brisés en pénétrant dans les lieux, qu’ils entrent dans la maison du propriétaire en sa présence et le chassent brutalement en l’intimidant mais sans le blesser et sans que personne ne soit témoin de la scène, ou tout simplement que la porte ne soit pas fermée en l’absence du propriétaire.

  Cette question me hante beaucoup.

  Cordialement,

  
  
  • Réponse squat en l’absence de preuve d’effraction , Rossi-landi , 9 juin 2021

    Bonjour

    Cette hypothèse de l’absence d’effraction n’est pas si rare. Il arrive que des squatteurs pénètrent dans le domicile d’autrui sans effraction ou en changeant les serrures.

    L’article 38 relatif à la procédure administrative d’évacuation forcée n’est pas conditionné par la preuve d’une effraction mais par l’introduction dans le domicile d’autrui qu’il s’agisse de sa résidence principale ou secondaire « à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte ».
  
  
  • Sans titre, Aspe, 3 juillet 2022

    Merci de votre réponse.
    Il faut dire que la plupart des sites internet et articles de presse concernant les squats de logements se contredisent et nous ne sommes jamais sûrs de ce qui est le plus fiable en terme d’informations.
    Je pense que le mieux est toujours d’échanger avec un spécialiste du droit immobilier pour avoir les meilleures réponses.
    Il me semble avoir lu un article qui disait que l’absence de titre de propriété ou de bail de location authentique des squatteurs pouvait être en elle même la preuve d’une introduction ou d’un maintien par voie de fait, et ce même en l’absence de dégradations ou effractions commises.
• 
  Simplification des démarches , Pascal, 9 juillet 2021

  L’article 226-4-2 est définitivement obsolète. Et, bien sûr, ça fait l’affaire de l’état de ne rien faire et de ne pas évincer les squatteurs. Après tout, ce sont les mesures sociales qui embarquent une fois ceux-ci délogés. C’est facile pour un propriétaire de démontrer qu’il est propriétaire des lieux, surtout lorsqu’il s’agit de sa résidence principale. En bout de ligne, avec l’absurdité des procédures, je comprends que certains propriétaires en viennent à évincer eux-mêmes les récalcitrants squatteurs de la façon la plus humaine possible. L’inaction du système en est la cause. À ma connaissance, aucun propriétaire n’aurait été condamné via l’article 226-4-2. C’est plus dissuasif qu’autre chose.