Chaque commune dispose au moins d’un bien immobilier. Pour en assurer la gestion les collectivités sont confrontées à un manque de connaissances dans le domaine immobilier (très encadré par la loi et en constante évolution) et à un manque de temps, de personnel et de budget à allouer à cette mission chronophage. Pour les soulager dans cet aspect de la vie publique, les huissiers de justice administrateurs de biens sont habilités à les accompagner depuis 2014... Or, 7 ans après, de trop nombreuses collectivités ignorent encore cette possibilité qui leur ait offerte.

Officier public et ministériel et juriste de proximité, l’huissier de justice est à la fois expert immobilier (formation, missions, etc.), dispose d’une forte connaissance du tissu local dans lequel il évolue au quotidien et est garant d’actes réalisés en parfaite conformité avec la loi. Autant de compétences et d’attributions qui en font un partenaire de confiance pour les collectivités dans la prise en charge de la gestion de leur parc immobilier.

La loi du 20/12/2014 et son décret d’application 2015-1670 précisent les dispositions comptables et financières applicables aux conventions de mandat conclues par les collectivités territoriales et leurs établissements publics pour l’encaissement de leurs recettes. Le décret étend également le champ des recettes dont les collectivités territoriales et leurs établissements publics peuvent confier l’encaissement à un organisme public ou privé. Il autorise alors expressément les collectivités à confier un mandat à une personne extérieure pour la gérance et l’encaissement des revenus tirés des immeubles : aujourd’hui, 793 huissiers de justice exercent cette activité d’administrateurs d’immeuble et de syndic.

Cependant, pour Olivier Petitjean, huissier de justice et maire de Bagnoles-de-l’Orne (61), « Une large majorité de maires ignore encore la possibilité qui leur ait offerte par la loi de 2014 de s’appuyer sur un tiers pour la gestion de leur patrimoine locatif ».

De la même façon, côté trésor public, nombre de trésoreries méconnaissent cette option. Benoît Santoire, huissier de justice à Verdun et pionnier en matière d’administration de biens publics, se souvient à ses débuts avoir du faire intervenir la préfecture pour obtenir l’accord du Trésor public nécessaire à la validation de son mandat pour la commune.

Pour lui, en cette année 2021 « il convient donc de relayer au maximum cette possibilité alors qu’elle simplifie considérablement la vie de collectivités ayant un réel besoin d’accompagnement dans la gestion de leurs biens, aussi variés soient-ils (anciens bâtiments publics transformés en logements sociaux, maisons de santé, etc.) et que, par ailleurs, si les huissiers de justice sont des officiers ministériels habitués aux spécificités du domaine public, les notaires, avocats, ou agents immobiliers semblent se désintéresser de cette mission de gestion, plus habitués aux opérations de transactions, qui plus est dans la sphère privée ».

L’huissier de justice est expert de l’immobilier public...

En effet, experts des sujets immobiliers dans le cadre de leurs nombreuses missions auprès des propriétaires, locataires ou bailleurs, les huissiers de justice sont également des professionnels de l’administration d’immeuble. Régulièrement chargés de missions de recouvrement des loyers, des charges locatives ou de procéder à des états des lieux, les huissiers de justice bénéficient d’une formation initiale et continue en matière d’administration d’immeuble, en particulier en matière d’immobilier public. Par ailleurs, leur statut d’officier public et ministériel confère aux huissiers de justice les attributs de dépositaire de conformité légale au-delà de leur qualité de spécialiste de l’exécution.

…au service des collectivités.

La collectivité territoriale, quelle que soit sa taille et celle de son parc immobilier peut confier à l’huissier de justice :
→ l’estimation des loyers en fonction de la réglementation et du marché ;
→ la publicité des biens à louer (annonces site internet et publicitaires sur leboncoin.fr) ;
→ la rédaction des baux (en conformité avec la loi) et leur signature, manuscrite ou électronique ;
→ la vérification de la solvabilité des futurs locataires ;
→ l’établissement d’un état des lieux d’entrée et de sortie (physique ou digital) ;
→ l’encaissement des loyers.

L’huissier de justice assure également le suivi des biens loués pour la commune :
→ suivi efficace du recouvrement des loyers et des charges ;
→ suivi rigoureux des interventions et des sinistres ;
→ sécurité en cas d’impayé : véritable garant des loyer impayés avec une indemnisation jusqu’à récupération du bien.

Zoom sur la convention de mandat : flexibilité et versement unique.

Antérieurement, les communes et leurs établissements publics devaient mettre en place une régie de recette temporaire et le comptable public devait donc accepter de déléguer sa responsabilité. Les conventions de mandats sont plus flexibles et le comptable public a un mois pour remettre son avis. En cas d’absence de réponse, la convention peut être signée.

Les collectivités locales peuvent désormais conclure des conventions de mandat avec des organismes privés dans le domaine de l’encaissement des recettes résultant de la gestion de leur parc immobilier. La convention de mandat cumule de nombreux avantages et permet de remplacer une multitude d’encaissements individuels par un reversement global des recettes encaissées par le mandataire choisi.

La convention de mandat obéit à des règles strictes visées par le décret 2015-1670 du 14 décembre 2015, en application des articles L 1611-7 et L 1611-7-1 du Code Général des Collectivités territoriales

Témoignage : Retour d’expérience – Verdun (20 000 habitants)

Jacqueline Brabant, élue municipale de la Ville de Verdun et administrateur de la SIEM (villes de Verdun et Saint-Mihiel) en charge la gestion du patrimoine de la commune :

« À mon arrivée en 2014, le patrimoine était géré par une régie nationale de grande notoriété. Cette dernière était lointaine ce qui rendait la gestion quotidienne compliquée et très impersonnelle. Nous avons rapidement fait le choix de remplacer la régie par un acteur de proximité qui simplifierait les échanges.

Le choix du prestataire fut relativement simple : qui mieux qu’un huissier de justice connaît les problèmes liés au logement ? qui de mieux placé qu’un officier ministériel pour être au fait de toutes les spécificités légales qui évoluent sans cesse ? Notre cahier des charges intègre les notions de bienveillance, d’écoute et d’humain. L’huissier qui a en charge notre patrimoine locatif est tous les jours sur le terrain, il connait chaque locataire et ces derniers peuvent le rencontrer en face à face en cas de problème de paiement par exemple et s’arranger pour reporter une échéance ou trouver une solution ensemble.

Pour 2021, j’encourage les élus à s’appuyer sur des personnes qui ont des compétences dans le domaine immobilier, qui connaissent notre territoire et ses habitants et à enfin se soulager de cette très lourde mission alors que l’année qui s’ouvre est déjà assez compliquée. »

Benoît Santoire - Vice-président de la CNCJ section Huissier de Justice & huissier de justice administrateur de biens à Verdun