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Droit de l’urbanisme : la reconstruction à l’identique, pourquoi et comment ? Par Mélanie Laplace, Avocat.
Parution : jeudi 25 mars 2021
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Contrairement à ce que l’on pourrait penser, cette procédure ne permet pas de reconstruire sans autorisation sous prétexte que la construction est identique à une précédente à démolir ou démolie.
Mais alors à quoi sert-elle ?
Elle peut s’avérer très utile dans des cas particuliers mais ne dispense pas d’obtenir une autorisation.

A) Les conditions de la reconstruction à l’identique.

L’article L111-15 du code de l’urbanisme [1] dispose que :

« Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ».

Les dispositions de cet article parlent d’elles-mêmes puisque toutes les conditions y sont présentées.

Pour être reconstruit à l’identique :
1. le bâtiment doit avoir été démoli depuis moins de 10 ans ;
2. la construction démolie doit avoir été régulièrement édifiée ;
3. la construction doit être strictement identique ;
4. la possibilité d’une reconstruction à l’identique ne doit pas être exclue par le PLU ou la carte communale.

Il existait sous l’empire du droit antérieur une condition relative à la destruction par sinistre. Celle-ci a été supprimée par la loi n°2009-526 du 12 mai 2009 [2].

1. Le bâtiment doit avoir été démoli depuis moins de 10 ans.

C’est une nouvelle condition qui apparaît avec la loi n°2009-526 du 12 mai 2009.

2. La condition tenant à la régularité de la construction initiale.

De manière générale,

« une construction est considérée légale si d’une part, elle a été construite avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire ou conformément à une législation applicable à l’époque de la construction ou conformément au permis de construire accordé. C’est au pétitionnaire d’apporter la preuve de l’existence légale de cette construction » [3].

En matière de permis de construire, il a été considéré qu’est régulièrement édifié … :
- le bâtiment édifié avant l’entrée en vigueur de la loi susvisée du 15 juin 1943, à une date à laquelle le droit de construire n’était pas subordonné à l’obtention d’une autorisation [4] ;
- un bâtiment autorisé par un permis de construire [5].

… et qu’en revanche, n’est pas régulièrement édifié :
- un bâtiment construit sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci [6] ;
- un bâtiment édifié sur le fondement d’une autorisation annulée par le juge administratif ou retiré par l’administration [7].

A savoir que la charge de la preuve de la régularité incombe au pétitionnaire [8].

Le Conseil d’Etat est venu préciser que le législateur

« qui n’était pas tenu de réserver la situation du pétitionnaire de bonne foi ayant acquis un bien irrégulièrement édifié ou se trouvant dans l’impossibilité d’apporter la preuve de la régularité de la construction initiale, n’a pas porté d’atteinte disproportionnée à l’exercice du droit de propriété protégé par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen » [9].

3. La construction doit être strictement identique.

La jurisprudence considère que les termes de reconstruction à l’identique doivent être entendus comme une obligation de reconstruction stricte de l’immeuble détruit ou démoli puisqu’il s’agit de reconstruire l’immeuble tel qu’il avait été initialement autorisé [10].

Ainsi, ne fait pas obstacle à reconstruction la circonstance qu’il a été procédé à un réaménagement des espaces intérieurs, sans création de surface supplémentaire ni modification du volume de construction et qu’un velux ait été remplacé par un chien assis pour rendre la toiture plus harmonieuse [11].

Une construction est considérée identique lorsque les surfaces ne sont que faiblement modifiées (une SHOB de 678 m² portée à 690m² [12]).

En revanche, ne peut être regardée comme identique :
- une reconstruction d’un bâtiment dont les dimensions sont différentes et plus importantes que celles du bâtiment initial [13] ;
- la réalisation d’un nouveau bâtiment sur de nouvelles fondations et des proportions supérieures [14] ;
- une extension de 364m² à 407 m² [15].

4. Le droit de reconstruire à l’identique n’est pas sans limites.

Une telle reconstruction peut être refusée :
- si les occupants du bâtiment sont exposés à un risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger leur sécurité [16] ;
- le bâtiment est situé dans une zone dangereuse selon un plan de prévention des risques [17] ;
- si elle est interdite par le PLU lui-même [18].

B) La nécessité d’obtenir tout de même une autorisation.

Attention, il convient de garder à l’esprit que le principe du droit à reconstruire à l’identique ne dispense pas de la nécessité d’obtenir une autorisation [19].

En effet, même si elle est identique à l’ancienne, une construction peut nécessiter une autorisation selon qu’elle entre dans telle ou telle catégorie du code de l’urbanisme.

Pour rappel :
- les construction soumises à permis de construire sont listées aux articles R421-14 à -16 et suivants du code de l’urbanisme ;
- les constructions soumises à déclaration préalable sont listées par les articles R421-9 à -12 et -17 et -17-1 du Code de l’urbanisme ;
- l’article R421-28 du code recense les constructions pour lesquelles une autorisation est nécessaire en cas de démolition.

Il permet juste la reconstruction « à l’identique » (au sens des dispositions précitées) si la construction n’est pas conforme aux dispositions d’urbanisme en vigueur au jour de la reconstruction.

Autrement dit, la procédure de reconstruction à l’identique n’est opportune que si votre construction envisagée méconnait les règles d’urbanisme en vigueur au jour où vous souhaitez la reproduire.

Il conviendra alors avant toute chose de s’interroger sur la régularité de la reconstruction aux règles d’urbanisme en vigueur au jour de la reconstruction, car dans la positive, la procédure n’est pas pertinente et peut même s’avérer plus complexe qu’une procédure plus classique.

Mélanie Laplace, Avocat en droit public au barreau de Dax

[1] Ancien article L111-3.

[2] Confirmé par CAA Lyon 1er octobre 2013, n°13LY00315.

[3] Rep min publiée au JO du 15 novembre 2012 page 2607.

[4] CAA Marseille, 30 janvier 2018, n°16MA01168.

[5] CE 23 février 2005, n°271270.

[6] CAA Marseille précité et CE, 5 mars 2003, n°252422.

[7] CAA Marseille précité et CE 5 mars 2003 précité.

[8] Voir notamment arrêt CAA Marseille précité.

[9] CE, 7 juin 2019, n°426966.

[10] CAA Marseille 20 novembre 2009, n°07MA03486, CAA Douai 17 janvier 2013 n°12DA00852.

[11] CAA Nancy, 1er juin 2006, n°04NC00320.

[12] TA Strasbourg 30 novembre 2004 n°0300175.

[13] CAA Douai 5 juillet 2007 n°06DA01662.

[14] TA Rennes 10 mars 2005 n°042382.

[15] CAA Marseille 31 janvier 2007 n°06MA01827.

[16] Article R111-2 du code de l’urbanisme.

[17] loi n°2010-788 du 12 juillet 2010

[18] CAA Douai 17 janvier 2013, n°12DA00717

[19] CE, 20 février 2002, n°235725.

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