Lorsque le locataire d’un bien immobilier ne paie pas son loyer (c’est-à-dire, lorsqu’il n’effectue pas le paiement dans le délai convenu dans le contrat), nous sommes confrontés à une violation du contrat de location par le locataire/preneur qui donne à l’autre partie (propriétaire/bailleur) le droit de résilier le contrat et d’exiger l’exécution de l’obligation de paiement.

Avant cela, il est souhaitable de trouver un accord avec le locataire, en tenant compte (le cas échéant) de ses conditions personnelles et des raisons qui ont pu le conduire à retarder le paiement (perte d’emploi, etc.). Le non-paiement peut être dû à une situation temporaire de difficulté financière qui peut être résolue dans un court laps de temps.

Que se passe-t-il si cette situation n’est pas temporaire et se prolonge dans le temps ?

Il est recommandé de solliciter l’avis d’un avocat spécialisé en la matière afin d’aborder le problème et de trouver une solution rapide, car si la cause du non-paiement est l’insolvabilité du locataire, dans la plupart des cas nous recouvrerons la possession mais pas les montants dus.

En premier lieu, le locataire sera invité par écrit (bureaufax) à mettre à jour les montants dus. Il est généralement plus efficace de présenter une demande auprès d’un cabinet d’avocats.

Si nous n’obtenons pas de réponse positive de la part du locataire, l’étape suivante consistera à intenter une action en expulsion en réclamant toutes les sommes dues jusqu’à ce moment-là, plus toutes celles qui se sont accumulées jusqu’à la restitution effective du bien à son propriétaire légitime.

Cette action est introduite auprès du Tribunal de Première Instance de l’arrondissement judiciaire dans lequel se trouve le bien et doit être signée par un avocat (qui est le représentant ad litem) et un avoué (qui est le représentant procédural du requérant).

Quels documents doivent accompagner l’action en justice ?

1. Procuration générale pour les poursuites judiciaires : elle est accordée devant un notaire et donne à l’avocat le pouvoir d’intenter une action en justice au nom du client et de le représenter devant les tribunaux.

2. Contrat de location signé par les deux parties.

3. Demande de paiement faite au locataire et, le cas échéant, réponse du locataire à cette demande.

En principe, ces documents sont suffisants, mais vous pouvez fournir tous ceux qui sont considérés comme importants pour prouver la situation de non-conformité à l’origine de la demande.

Une fois le jugement rendu confirmant l’expulsion et le paiement des sommes réclamées, le tribunal lancera, si le locataire ne le fait pas volontairement (de son plein gré), la procédure d’expulsion, qui consiste en le délogement et la mise à disposition du bien au propriétaire et, le cas échéant, en l’exécution de toutes les sommes dues jusqu’à la date de ladite procédure (expulsion).

Toutefois, si le défendeur décide de faire appel du jugement (appel) dans les 20 jours qui suivent la notification du jugement, il est indispensable de prouver le paiement ou le crédit du loyer dû, sinon l’appel ne sera pas admis.

L’efficacité du recouvrement des sommes dues dépendra de la solvabilité financière du locataire.

Si le locataire ne paie pas de son plein gré et s’il est nécessaire de recourir à une procédure d’exécution, la première étape consistera à saisir l’argent sur les comptes courants ou les dépôts bancaires, les montants en attente d’être reçus de l’Autorité Fiscale Espagnole (AEAT, Agencia Estatal de Administración Tributaria), les salaires et traitements... et enfin, les biens (mobiliers ou immobiliers) seront également saisis afin de couvrir la totalité de la dette, y compris les intérêts et les frais.

Gregorio Riber, associé travaillant au sein du Département Contentieux et Arbitrage. AGM Avocats - Abogados