Compromis de vente immobilière, clause pénale et indemnité d’immobilisation : le juge peut interpréter les clauses du compromis si celles-ci sont ambiguës et modérer les effets de la clause pénale s’il estime qu’ils sont manifestement excessifs.

C’est précisément ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 30 janvier 2020 (Civ. 3, 30 janvier 2020, n°18-24.105).

En l’espèce, un vendeur et un candidat acquéreur signent un compromis de vente immobilière au prix de 350 000 euros, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Le compromis de vente prévoit :
 D’une part, une clause pénale suivant laquelle si le défaut de réalisation de la vente incombe au candidat acquéreur, le promettant peut recevoir une somme égale à 10% du prix de la vente, soit 35 000 euros ;
 D’autre part, une indemnité d’immobilisation de 10% du prix de vente, soit 35 000, étant précisé que cette indemnité est destinée à compenser le préjudice du vendeur en cas de non-signature de la vente par le seul fait du candidat acquéreur, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le candidat acquéreur ne sollicite pas de prêt, de sorte que le vendeur l’assigne en paiement de la clause pénale et de l’indemnité d’immobilisation correspondant à la somme de 70 000 euros au total.

La cour d’appel condamne le candidat acquéreur à régler au vendeur la somme de 7.000 euros au titre de la clause pénale contractuelle et rejette le surplus de la demande du vendeur.

La Cour de cassation relève que la Cour d’appel a retenu par une interprétation souveraine et exclusive de dénaturation que l’ambiguïté des clauses du compromis de vente rendait nécessaire que :
 La stipulation, qualifiée d’indemnité d’immobilisation, qui avait pour objet de sanctionner le refus d’acquérir du contractant alors que toutes les conditions suspensives avaient été réalisées, devait s’analyser en une clause pénale ;
 L’acquéreur ne devait pas, en cas de refus de réitérer la vente, être condamné à payer deux fois la somme de 35 000 euros.

Ainsi, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par le vendeur et considère que la cour d’appel a légalement justifié sa décision.

En d’autres termes, dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que le juge peut interpréter les clauses du compromis si celles-ci sont ambiguës et modérer les effets de la clause pénale s’il estime qu’ils sont manifestement excessifs.

1. Pouvoirs d’interprétation du contrat par le juge et pouvoir de modération des effets d’une clause pénale.

Cet arrêt décision illustre les pouvoirs d’interprétation du contrat par le juge ainsi que son pouvoir de modération des effets des clauses pénales.

En effet, d’une part, l’article 1156 ancien du Code civil [1] permet au juge d’interpréter les clauses d’un contrat (ici, un compromis de vente immobilière) si cela est nécessaire, à condition toutefois de ne pas les dénaturer.

D’autre part, l’article 1152 ancien du Code civil [2], autorise le juge à modérer les effets d’une clause pénale manifestement excessive.

Rappelons que le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est un accord de volontés par lequel le vendeur s’engage à vendre et le candidat acquéreur s’engage à acheter un bien déterminé à un prix convenu. Le compromis de vente vaut vente, de sorte que le refus ultérieur d’acheter ou de vendre - sauf circonstances ou clauses particulières - constitue une inexécution contractuelle.

Une clause pénale est une clause par laquelle le cocontractant s’engage, en cas d’inexécution contractuelle, à verser à l’autre à titre de dommages et intérêts une somme forfaitaire. En d’autres termes, la clause pénale a vocation à sanctionner une inexécution contractuelle en prévoyant le versement d’un forfait de dommages et intérêts.

En l’occurrence, le juge a estimé que les clauses du compromis étaient ambiguës et a ainsi considéré que la clause qualifiée d’indemnité d’immobilisation devait recevoir la qualification de clause pénale car elle sanctionnait l’inexécution contractuelle du candidat acquéreur qui avait, après avoir signé le compromis, refusé de signer l’acte de vente devant le notaire.

Pour mémoire, la qualification de clause pénale permet au juge d’en moduler les effets, de sorte que le juge a réduit son montant à la somme de 7 000 euros alors que le contrat prévoyait le versement de deux indemnités d’un montant de 35 000 euros chacune, soit 70 000 euros au total.

Il convient toutefois de souligner que le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation et peut ainsi considérer que le montant de la pénalité n’est pas manifestement excessif et ne saurait être réduit.

A ce titre, la cour d’appel d’Amiens a considéré dans un arrêt du 18 février 2021, que

« un tel pourcentage de 10% du montant des transactions prévu par une clause, usuel en matière de vente immobilière, n’est pas en lui-même manifestement excessif » [3].

Dans un arrêt rendu le même jour, la cour d’appel d’Aix-en Provence a également retenu, concernant une clause pénale d’un montant de 10% du prix de vente que

« la seule immobilisation du bien pendant plusieurs mois suffit à justifier le montant convenu de la clause pénale, aucun caractère excessif n’étant démontré » [4].

Il convient toutefois de distinguer la clause pénale de l’indemnité d’immobilisation couramment stipulée dans les promesses unilatérales de vente, dont le juge ne peut modifier les effets.

2. Clause pénale et indemnité d’immobilisation.

La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel un vendeur promet de vendre à un candidat acquéreur à un certain prix si le candidat acquéreur manifeste l’intention d’acheter le bien dans un certain délai.

A la différence du compromis de vente, la promesse unilatérale de vente ne vaut pas vente puisque le candidat acquéreur ne s’engage pas à acheter.

En d’autres termes, le vendeur « réserve » son bien pendant un certain délai pour le candidat acquéreur qui n’est pas tenu de l’acheter. Il est fréquent qu’il soit prévu dans l’acte que le candidat acquéreur qui décide de ne pas acheter le bien devra régler au vendeur une indemnité d’immobilisation.

A la différence de la clause pénale, l’indemnité d’immobilisation prévue dans une promesse unilatérale de vente ne constitue pas une pénalité - puisque la promesse unilatérale de vente ne vaut pas vente et que candidat acquéreur ne commet pas de faute en refusant d’acheter - mais le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée convenue.

Ainsi, dans le cas d’une indemnité d’immobilisation, la Cour de cassation considère de manière constante que

« le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente, n’étant pas tenu d’acquérir, ne manque pas à une obligation contractuelle en s’abstenant de requérir du promettant l’exécution de sa promesse (…) la stipulation d’une indemnité d’immobilisation au profit du promettant ne constitue pas une clause pénale » [5].

Rappelons sur ce point que le juge ne saurait réduire le montant de l’indemnité d’immobilisation puisque l’article 1152 ancien du Code civil [6] ne s’applique qu’aux clauses pénales, de sorte que dans le cas d’une indemnité d’immobilisation, le juge est lié par le contrat conclu entre les parties.

Caroline Tomasi-Serre Avocat au Barreau de Paris www.cts-avocat.fr