La copropriété est l’organisation d’un immeuble bâti dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Dès 1938, le législateur est intervenu pour réglementer les rapports entre les copropriétaires. C’est la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui définit aujourd’hui le statut juridique de la copropriété des immeubles bâtis.

Jusqu’à la fin du XIXè siècle, il existait surtout des maisons individuelles ou bien encore dans les grandes villes, des immeubles de plusieurs étages appartenant à un seul propriétaire qui en héritait le plus souvent.

Au XXe siècle, cette situation a évolué pour au moins deux raisons. D’une part, certains propriétaires ne pouvaient plus garder leur bien en raison du coût élevé des travaux de gros œuvre et de rafraichissement. D’autre part, il devenait de moins en moins rare que l’on investisse dans l’immobilier pour donner le bien ensuite en location. Autrement dit, certains propriétaires ne pouvaient plus entretenir leur bien cependant que d’autres investissaient.

Un même bien immeuble se divise entre plusieurs propriétaires. C’est ainsi que l’immeuble se divise en copropriété. Mais les copropriétaires ne pouvaient être laissés à eux-mêmes et il était nécessaire de réglementer les rapports entre eux, du moins s’agissant des parties communes de leur immeuble. Dès 1938, le législateur est intervenu pour réglementer les rapports entre les copropriétaires.

C’est la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui définit aujourd’hui le statut juridique de la copropriété des immeubles bâtis. L’alinéa 4 de l’article 14 dispose ainsi : " (…) il (le syndicat) a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires."

Ainsi en cas de dommage dû à l’immeuble en copropriété, le texte énonce la responsabilité du syndicat lorsqu’il y a un vice de construction ou lorsqu’il y a un défaut d’entretien. Et c’est seulement dans ces deux cas que ce texte d’applique, à tout le moins lorsque le dommage est survenu dans une partie commune de l’immeuble. L’article 3 de la loi de 1965 liste les parties présumées communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; le gros œuvre du bâtiment, les éléments d’équipement commun, y compris les parties des canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux de services communs, les passages et corridors, tout élément incorporé dans les parties communes.

Hélène PICHEREAU SAMSON Avocat au Barreau de Poitiers https://pichereauavocat.com