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L’accession entre particuliers à la propriété foncière en droit gabonais. Par Sylvain Obame, Avocat.
Parution : lundi 12 avril 2021
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L’accession à la propriété foncière en République gabonaise est essentiellement régie par la loi du n°3/2012 du 13 août 2012 portant ratification de l’ordonnance n°5/2012 du 13 février 2012 fixant le régime de la propriété foncière en République gabonaise.

Cette accession débute par la recherche d’une parcelle, soit par son réseau personnel (familial, amical, professionnel, etc…), par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou par l’entremise d’un courtier immobilier, vulgairement appelé « démarcheur », tous deux détenteurs d’un mandat négocié d’accord parties et rédigé en deux (2) exemplaires originaux, percevant une commission ou des frais de courtage.

Lorsque la vente a lieu entre particuliers, la procédure d’immatriculation foncière aboutissant à l’attribution d’un titre de propriété appelé titre foncier impose que le vendeur dresse une attestation de cession de parcelle, signée par les deux parties.

Sans cette attestation de cession de parcelle, aucune régularisation foncière n’est légalement admissible.

Cette attestation est la preuve de l’acquisition.

Mais même détenteur de cette attestation, il n’est toutefois pas garanti que la procédure de régularisation foncière arrive à son terme sans anicroches.

En effet, en cours de procédure de régularisation, des oppositions peuvent être formées dans le délai de quinzaine qui court à compter de la publication de la réquisition à l’immatriculation par toute personne, même au nom d’un tiers (articles 34 et 37 de la loi précitée).

Dès lors le service instructeur doit surseoir à l’instruction du dossier et la demande d’immatriculation est portée devant le Tribunal Judiciaire de Première Instance de Libreville, qui statue au fond.

Le président du tribunal judiciaire compétent veille, pendant la procédure d’immatriculation, à ce qu’aucun droit immobilier des personnes se trouvant hors du territoire national ne soit lésé.

L’accession à la propriété foncière en République gabonaise est essentiellement régie par la loi du n°3/2012 du 13 août 2012 portant ratification de l’ordonnance n°5/2012 du 13 février 2012 fixant le régime de la propriété foncière en République gabonaise.

L’accession à la propriété foncière débute par la recherche d’une parcelle, soit par son réseau personnel (familial, amical, professionnel, etc…), par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou par l’entremise d’un courtier immobilier, vulgairement appelé « démarcheur », tous deux détenteurs d’un mandat négocié d’accord parties et rédigé en deux (2) exemplaires originaux, percevant une commission ou des frais de courtage.

Lorsque la vente a lieu entre particuliers, la procédure d’immatriculation foncière aboutissant à l’attribution d’un titre de propriété appelé titre foncier impose que le vendeur dresse une attestation de cession de parcelle, signée par les deux parties.

1. L’attestation de cession de parcelle, un contrat conditionnant la recevabilité de la demande de régularisation foncière.

Il s’agit d’un document officiel délivré au vendeur par le Ministère de l’Intérieur, laquelle est mise à disposition dans chaque commune ou mairie d’arrondissement.

Le vendeur retire ledit document auprès de la mairie du lieu de situation de l’immeuble, qu’il remplit dûment, en indiquant, ses nom et prénom, date et lieu de naissance, ceux de l’acquéreur, le numéro de la parcelle au cadastre, sa superficie, le lieu de situation du bien.

Ce document ne mentionne pas le prix, et généralement, n’y est pas non plus indiqué la superficie de la parcelle, alors qu’elle devrait y figurer.

La raison en est que le vendeur ignore souvent la superficie exacte qu’il cède, si bien que seul le déplacement d’un géomètre in situ permet de déterminer la superficie réelle.

Une fois l’attestation remplie, elle est signée par le vendeur et son/ses témoins, l’acquéreur et son/ses témoins, et le Chef de quartier, qui en plus de sa signature appose son tampon, qui rend la vente officielle.

Cette attestation, sommaire, constitue non seulement la preuve de l’acquisition foncière et confère à l’acquéreur la propriété mais ne vaut paradoxalement pas titre de propriété.

En réalité, à ce stade, l’acquéreur a le statut d’occupant illégal car sans titre délivré par l’administration compétente.

La délivrance d’un titre de propriété ou foncier n’intervient qu’à la suite d’une procédure de régularisation foncière, comportant une phase administrative et une phase judiciaire (infra), pendant laquelle l’assiette de la parcelle acquise peut être contestée par le dépôt d’une opposition ou d’une réclamation.

C’est cette contestation qui explique que l’achat de la parcelle ne confère pas dans l’immédiat à l’acquéreur le titre de propriété.

Sa rédaction est toutefois impérative, car elle est la condition pour solliciter la régularisation foncière.

Aux termes de cet acte contractuel,

« l’acquéreur engage personnellement et à ses frais les formalités administratives pour la régularisation de la situation foncière de sa parcelle de terrain auprès des autorités compétentes, à savoir, la Commune, le Cadastre, les services du Domaine, etc ».

Il est par ailleurs stipulé que

« le vendeur et ses témoins déclarent que la parcelle vendue n’est le siège d’aucun litige. Le vendeur reste civilement responsable en cas de déconvenue et répondra de ses actes face à la loi ».

Cette attestation signée par le vendeur et l’acquéreur, doit également être signée par leurs témoins ainsi que par le chef de quartier, assiette de la parcelle vendue, à peine de nullité.

Elle prévoit donc la responsabilité du vendeur, au cas où il aurait cédé une parcelle déjà vendue (très récurrent dans le marché de la vente des parcelles), une superficie moindre que celle déclarée, etc.

Il s’agit d’un véritable acte fondateur des droits et des obligations des deux parties.

Une pratique courante mais juridiquement non fondée fait que le Chef de quartier est rémunéré à hauteur de 80 000 FCFA (120 euros) pour apposer sa signature sur l’acte et, semble-t-il diligenter un géomètre de son choix afin de déterminer la superficie de la parcelle cédée et y poser des bornes.

Cette étape close, s’ouvre celle de la procédure d’immatriculation ou régularisation foncière.

2. L’immatriculation ou régularisation foncière.

L’immatriculation est définie par l’article 3 nouveau de la loi précitée comme

« l’action et la procédure par lesquelles un immeuble est inscrit sur le registre foncier en vue de la création d’un titre conférant à son titulaire des droits réels ».

La régularisation foncière est une procédure qui consiste à légaliser le statut des occupants illégaux en leur donnant le droit d’accéder à la propriété du sol, par l’obtention d’un titre foncier.

Aux termes de l’article 25 de la loi suscitée,

« l’immatriculation a pour objet de placer l’immeuble qui a été soumis sous le régime de la présente ordonnance sans qu’il puisse y être ultérieurement soustrait.

Elle aboutit à l’établissement d’un titre de propriété dénommé titre foncier inscrit sur un livre foncier.

Le titre foncier annule tout titre et purge tout droit antérieur qui n’y serait pas mentionné ».

L’immatriculation est obligatoire, ainsi qu’en dispose l’article 26.

Par ailleurs, toute personne qui, par négligence ou de mauvaise foi, n’a pas régularisé sa situation par rapport aux procédures et formalités instituées par la présente ordonnance est punie d’une pénalité de retard égale à 10% des droits et frais présumés, majoré, selon le cas, d’une amende fixée par voie réglementaire (article 117 de l’ordonnance précitée).

Elle débute par une réquisition, définie aussi par l’article 3 nouveau, comme une

« demande par laquelle une personne saisit le conservateur de la propriété foncière et des hypothèques pour se voir inscrire un droit réel immobilier, la saisine du Directeur de l’Agence Nationale de l’Urbanisme, des Travaux Topographiques et du Cadastre (ANUTTC) ».

La réquisition est en réalité adressée par l’acquéreur-propriétaire (voir article 27 de la loi), au Directeur Provincial de l’Urbanisme, des Travaux Topographiques, du Cadastre et de l’Habitat, désigné dans chaque province, l’objet étant la régularisation foncière de la parcelle acquise.

Cette demande est obligatoirement accompagnée de l’attestation de cession de parcelle, sans laquelle elle ne peut être reçue ainsi que de la pièce d’identité du demandeur.

La réquisition est enregistrée à la suite du paiement d’une somme de 50 000 FCFA (75 euros) au titre des frais d’enregistrement de la demande et il lui est attribué un numéro.

Après instruction de la réquisition, et s’il y est fait droit, le Directeur Provincial, adresse un courrier l’invitant à procéder au paiement :
- des frais des travaux d’urbanisme, précisément, l’établissement des plans de situation et de délimitation de la parcelle, à la somme forfaitaire de 80 000 FCFA (120 euros), réglable au service Comptabilité de la Direction Provinciale ;
- et des frais EDL, Arpentage (bornage) et d’établissement des plans fonciers, à la somme forfaitaire de 400 000 FCFA (600 euros), payable au service Comptabilité de la Direction Provinciale.

Selon l’article 108 de la loi,

« la fourniture, le transport et la mise en place des bornes ainsi que tous les frais de débroussaillement, s’il y a lieu, sont à la charge du requérant ».

Les plans de propriété sont dressés à l’échelle réglementaire conformément aux instructions techniques qui sont données aux géomètres.

Ces derniers mentionnent sur leurs plans la date de levé du terrain. Ils datent ces plans et les signent dès leur achèvement (voir l’article 110).

Il est attribué à la parcelle un numéro et une section.

A la fin de l’établissement de ces documents fonciers, le conservateur crée une réquisition d’immatriculation dont il dresse un extrait qu’il fait publier au Journal Officiel ou dans tout autre journal d’annonces légales et d’informations.

Cette publication peut également se faire par tout moyen, notamment par affichage public au gouvernorat, à la mairie, à la préfecture ou au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble (article 33).

Cette affichage sert à rendre public la réquisition pour que les tiers puissent faire valoir leur opposition ou leur réclamation pendant 15 jours à compter de la publication de la réquisition.

Par précaution, il est conseillé au requérant de se faire établir un certificat d’affichage sans opposition, délivré par le service du cadastre.

il n’est pas toujours garanti que la procédure de régularisation foncière arrive à son terme sans anicroches.

3. L’opposition à réquisition d’immatriculation.

L’article 34 dispose que

« pendant le délai de quinze jours qui court de la date de publication de la réquisition, toute personne (mème au nom d’un tiers) peut intervenir dans la procédure par opposition, notamment :
- en cas de contestation sur l’existence ou l’étendue du droit de propriété du requérant ou sur les limites de l’immeuble ;
- en cas de prétention sur l’existence d’un droit réel susceptible de figurer sur le titre à établir ».

Les tuteurs, représentants légaux, parents, le Procureur de la République, le curateur aux successions et biens vacants peuvent également, sous réserve de justifications requises par les textes en vigueur, intervenir dans la procédure de régularisation foncière, par voie d’opposition, au nom des incapables, des absents, des disparus et des non-présents (article 38).

Pour être recevables, les déclarations aux fins d’oppositions doivent être respecter certaines conditions de forme et de fond.

En premier lieu, elles doivent être faites dans le délai de quinzaine à compter de la publication de la réquisition, à peine d’irrecevabilité.

En deuxième lieu, elles doivent être faites par voie de déclarations écrites et déposées aux services du conservateur du lieu de situation de l’immeuble.

En troisième lieu, elles doivent contenir l’énonciation des droits, titres et pièces sur lesquels la demande est appuyée et être accompagnées de tous documents invoqués ou de toutes justifications utiles (article 35).

L’article 39 dispose qu’aucune opposition n’est recevable après l’expiration du délai de quinze jours à compter de la date de publication de la réquisition prévu à l’article 34 ci-dessus.

Le président du tribunal judiciaire compétent peut, à la requête des personnes visées à l’article 37 ci-dessus, proroger le délai d’opposition visé par l’article 34 précité.

Cette requête doit être faite avant l’expiration du délai de quinze jours prévu à l’article 34 ci-dessus.

La prorogation ne peut se faire qu’une seule fois et ne peut dépasser dix jours ouvrables.

4. L’ordonnance d’immatriculation et le jugement des oppositions.

Aux termes de l’article 42, A l’expiration des délais requis et après avoir constaté l’accomplissement de toutes les formalités destinées à assurer la publicité de la procédure, le conservateur transmet les dossiers relatifs aux demandes d’immatriculation au greffe du tribunal judiciaire.

Le contenu du dossier transmis par le conservateur au greffe est fixé par voie réglementaire.

En l’absence d’opposition, le président du tribunal judiciaire compétent examine si la demande est régulière et si toutes les formalités requises ont été observées. Il apprécie la nature et l’étendue des divers droits réels dont l’immeuble est grevé et rend, s’il y a lieu, l’ordonnance d’immatriculation (article 43).

En présence des oppositions ou contestations, la demande d’immatriculation est portée devant le tribunal judiciaire de première instance qui statue au fond, conformément aux dispositions des articles 410 et suivants du Code de procédure civile.

Le tribunal saisi statue sur toutes les demandes.

Les décisions en matière d’immatriculation ne sont susceptibles que d’un recours en cassation, comme le rappelle l’article 45 de l’ordonnance précitée.

Si le président du tribunal judiciaire ordonne l’immatriculation, le conservateur procède à l’immatriculation au vu de l’expédition de la décision d’immatriculation qui lui est communiquée par le greffe. Il inscrit les droits réels existant sur l’immeuble tels qu’ils résultent de la décision de justice.

Sylvain Obame, Avocat Docteur en Droit Public
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