Acquérir un bien immobilier au travers d’une société civile immobilière (SCI) présente de nombreux avantages patrimoniaux. La création d’une SCI est donc assez fréquente.

En pratique, l’immatriculation d’une SCI ne pose pas de difficulté majeure, est assez peu coûteuse et rapide. En complément, faire appel à des statuts type est facile d’accès. Ces derniers peuvent être tout à fait appropriés, à condition toutefois d’être assez vigilant sur les points que nous allons abordés : une liste non exhaustive des écueils à éviter dans les statuts de sa SCI.

1. Ne pas adapter l’étendue des pouvoirs du/des gérant(s) : les statuts type accordent la plupart du temps un pouvoir restreint au(x) gérant(s) de la société civile, limité à la gestion courante de la société. Il peut être intéressant d’étendre ces pouvoirs, par exemple à la cession de l’immeuble, lorsqu’il s’agit d’une société constituée entre les parents et les enfants.

2. Ne pas anticiper le départ du gérant : le départ mal préparé du gérant met à risque la bonne continuité de la société, et peut créer des conflits familiaux importants lorsqu’il s’agira de désigner le successeur ou les conditions de départ du gérant. Pour éviter ces conflits, il est conseillé d’anticiper ces questions.

3. Ne pas établir de comptabilité : cet écueil se retrouve fréquemment lorsque la société détient un bien familial à usage d’habitation et n’est pas loué. La tenue de la comptabilité apparaît aux associés inutile dans la mesure où aucun revenu n’est généré par le bien immobilier. Cependant, en raison de cette lacune, les associés ne disposent pas d’une information fiable sur les comptes courants d’associés existant. Parfois la question d’établir une comptabilité se pose « a posteriori », c’est-à-dire au moment où les associés souhaiteraient récupérer leurs avoirs (par ex lors d’une succession ou de la cession du bien immobilier). Retracer une comptabilité de plusieurs années est alors source de conflit, d’inexactitude, et donc bien souvent de préjudice.

4. Etre à 50/50 au capital de la SCI : cette situation d’égalité parfaite risque de créer des blocages. En fonction de la valeur des biens détenus et des personnes au capital de la société, il serait judicieux de privilégier d’autres options (e.g. détention à 49/51, conseil extérieur en cas d’égalité…)

5. Ne pas anticiper la sortie d’un associé : les statuts type prévoient rarement les modalités de détermination du prix des titres en cas de rachat par les autres associés. Afin d’éviter tout retard, conflit et complication, il est recommandé de prévoir par avance toutes les modalités de sortie d’un associé, et notamment les éléments de détermination du prix de rachat des titres de la société.

6. Ne pas prévoir la répartition du résultat en cas de démembrement des titres : sans aucune disposition particulière dans les statuts, le résultat de l’exercice est distribué et imposé entre les mains des usufruitiers. Le résultat mis en réserve ou en report puis distribué revient en principe aux nus-propriétaires. Ces sommes ainsi distribuées feront l’objet d’un quasi-usufruit au bénéfice des usufruitiers ce qui peut compliquer les choses. Il est alors préférable de conventionnellement convenir d’une répartition des résultats en pleine propriété, en fonction des projets de la société et de la situation patrimoniale.

7. Ne pas tenir compte de l’origine des avoirs apportés par les associés mariés : lorsqu’un ou plusieurs associés réalise un apport de biens propres ou de biens personnels, il est important de retracer l’origine des avoirs en mentionnant leur remploi. Cela garanti à l’associé que les parts sociales qu’il souscrit ainsi conservent leur caractère de bien propre.

8. Restreindre excessivement l’objet social de la société : lorsque les associés créent une société ils ont une raison précise et l’objet social est rédigé en fonction de celle-ci. L’écueil est alors fréquent de restreindre l’objet de la société à cette raison très précise, sans anticiper les évolutions possibles de la société, ou les projets à venir. Il est donc recommandé de ne pas restreindre l’objet de la société de façon à ne pas limiter les ambitions des associés.

Rien n’est définitif, des statuts qui ne sont plus adaptés peuvent faire l’objet de modifications sous réserve de l’accord des associés en assemblée générale (attention toutefois aux modifications qui pourraient être considérées comme substantielles). N’hésitez pas à consulter un conseil spécialisé qui vous permettra de vous poser les bonnes questions et vous proposera des solutions adaptées et faciles à mettre en place, tout en vous faisant gagner un temps précieux.

Pauline Andrieu, avocat Barreau de Lyon p.andrieu@active-avocats.com