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La vente à réméré : dernier rempart contre la vente aux enchères immobilières… Par Laurence Chemla Bracka et Denis Clément Bracka, Avocats.
Parution : lundi 12 juillet 2021
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En cas de menace de vente aux enchères de votre bien immobilier, la vente à réméré peut être le dernier rempart pour l’éviter.

Lorsque votre bien est menacé d’être vendu aux enchères, avec un risque de vente à un prix en deçà du prix de marché, vous pouvez faire appel à un avocat afin d’obtenir un délai supplémentaire et ainsi tenter de vendre votre bien à l’amiable.

Cependant, si vous souhaitez garder votre bien, la vente à réméré offre cette possibilité, à certaines conditions.

Le principal intérêt de la vente à réméré est qu’elle permet d’interrompre la saisie immobilière, tout en obtenant rapidement des liquidités.

La vente à réméré est plus avantageuse que la vente à l’amiable, dans la mesure où elle permet au débiteur d’avoir un délai supplémentaire afin de régulariser sa situation financière, tout en offrant la possibilité de conserver son bien.

La vente à réméré se fait par le biais d’un contrat de vente devant un notaire. Ce contrat permet à un propriétaire vendeur (ou propriétaire saisi) de vendre son bien à un tiers.

Cependant, ce contrat de vente réserve une faculté de rachat au propriétaire vendeur, dans un délai de 6 mois à 5 ans (le délai habituel est d’un an, renouvelable). Durant le délai fixé pour le rachat, le propriétaire vendeur a la possibilité de louer ledit bien, moyennant un loyer généralement très élevé.

La vente, comme le rachat du bien (par le propriétaire vendeur ou propriétaire saisi) se fait à un prix largement inférieur à sa véritable valeur, qui dépasse rarement 80% de sa valeur (en général 60%). En effet, ce sont les indemnités d’occupation précaire perçues par l’acquéreur qui constituent l’essentiel de son bénéfice.

L’acquéreur n’a pas le droit de vendre le bien entre temps.

Toutefois, et c’est là la spécificité du contrat de vente à réméré, le propriétaire vendeur a la possibilité de trouver un nouvel acquéreur au prix du marché. De cette façon, il obtient une plus-value en récupérant la différence entre le prix de vente à réméré et le prix de vente au prix de marché.

Cette procédure reste malgré tout financièrement coûteuse pour le propriétaire vendeur ou propriétaire saisi. D’une part, celui-ci doit payer un loyer annuel relativement élevé (généralement entre 4% et 12% du prix d’achat par an) pour continuer d’occuper les lieux.

On notera que ces loyers sont généralement prépayés par avance, ce qui arrange les deux parties. D’autre part, lors du rachat, il devra à nouveau s’acquitter des frais d’acquisition chez le notaire.

Le risque de la vente à réméré est de ne pas pouvoir racheter son bien une fois le délai écoulé. Dans ce cas, le propriétaire vendeur aura vendu son bien à un prix considérablement inférieur à sa valeur réelle, payé un certain nombre d’indemnités d’occupation précaire à un prix bien plus élevé que les loyers pratiqués pour un tel bien et risque ainsi le surendettement.

Par conséquent, le choix de la vente à réméré peut sembler séduisant, mais présente certains risques.

Avant d’envisager un tel montage juridique, il convient donc de prendre en considération le montant et la nature de la dette initiale afin de pouvoir l’envisager sereinement mais également d’être entouré de professionnels de la matière.

Laurence Chemla Bracka et Denis Clément Bracka, Avocats. 61, rue d'Auteuil 75016 Paris Courriel: [->bracka@orange.fr] Site internet: www.bracka.fr