Avec la loi ELAN [1], les locataires parisiens ayant conclu un bail d’habitation peuvent désormais obtenir le remboursement des trop-versés de loyers dès lors que leur loyer est supérieur au loyer de référence.

Ce loyer de référence fixé selon l’adresse du bien, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location (meublée ou non) peut être facilement calculé grâce à un simulateur en ligne. [2]

Ainsi, en comparant le montant mentionné au contrat de bail et le montant obtenu grâce à ce simulateur, il est aisé pour le locataire de savoir si son loyer est excessif ou non.

En cas de dépassement de montant, il est conseillé au locataire d’écrire à son bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, pour tenter d’obtenir à l’amiable le remboursement des sommes dues et la diminution du loyer pour l’avenir si le locataire est toujours dans le logement.

Il peut aussi saisir la Commission de conciliation (CDC) mais cela n’est pas un préalable obligatoire à l’action en justice.

A noter que la CDC ne peut que rendre des avis non contraignants. Ce qui signifie que le bailleur peut librement choisir de s’exécuter conformément à l’avis rendu ou non. Au contraire, grâce une décision de justice, le locataire pourra obtenir une exécution forcée dans l’hypothèse où le bailleur refuse de payer les montants auxquels il a été condamné.

En cas d’échec de la tentative de résolution amiable, il est donc conseillé au locataire de saisir le tribunal judiciaire.

Le locataire dispose d’un délai de 3 ans pour faire valoir ses droits (art. 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). En outre, il peut parfaitement avoir quitté le logement pour lequel il payait des loyers excessifs au moment où il exerce son action en justice.

Le tribunal judiciaire de Paris a rendu sa première décision de condamnation en novembre 2020 [3]. Dans cette affaire, le locataire était étudiant et son loyer mensuel était de 1 430 € pour un 26 m2 au lieu de 1 067 €. Il avait préalablement proposé à son bailleur, par courrier, de s’accorder à l’amiable, ce que le bailleur avait refusé. Il n’avait donc pas saisi la CDC. Au moment du recours au juge, il n’habitait plus dans le logement.

En définitive, il a obtenu une baisse de 363 € de son loyer mensuel, soit le remboursement de 2 113 € de trop-versés de loyers. En plus de cela, il a obtenu la condamnation de son bailleur à lui rembourser 1 200 € pour ses frais d’avocat et l’intégralité de ses frais d’huissier.

Cette décision très satisfaisante est de nature à encourager les locataires à agir et les bailleurs à se conformer spontanément aux dispositions de la loi ELAN.

Aziliz Gautier-Guegan, avocate au barreau de Paris, Cabinet Etoile Avocats [->agautier-guegan@etoileavocats.com]