Le but de cette taxe de 3% est d’obliger les sociétés et entités juridiques françaises ou étrangères à déclarer les propriétaires finaux des biens immobiliers.
Ces structures juridiques sont redevables d’une taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale de ces biens ou droits due à raison des immeubles et des droits immobiliers possédés au 1er janvier de l’année d’imposition. Leurs déclarations obéissent à un formalisme spécifique, ce qui va être abordé dans l’article ci-après.

Tout d’abord, un peu d’histoire fiscale, nécessaire pour comprendre l’esprit des textes et les décisions des magistrats en ce qui concerne la taxe de 3%.

1982, naissance de l’Impôt sur les Grandes Fortunes (IGF), mis en place par le gouvernement Mauroy au travers de la Loi de Finances du 30 décembre 1981 après l’arrivée au pouvoir de François Mitterrand, qui avait proposé la création de cet impôt dans son programme politique (proposition n°34 des « 110 propositions pour la France »).

1983, instauration de la taxe de 3%, basée sur un pourcentage appliqué à la valeur annuelle des biens immobiliers détenus par des structures interposées.

La taxe de 3% est un dommage collatéral à la mise en place de l’IGF et visait à l’origine les structures « exotiques » qui recueillaient les avoirs immobiliers que les résidents fiscaux français avaient transféré à l’étranger pour éviter leur assujettissement à l’IGF.

Véritable prix de l’anonymat, le but de cette taxe est d’obliger les sociétés étrangères à déclarer les propriétaires finaux des biens immobiliers.

Cette taxe a depuis été étendue et vise les entités juridiques françaises ou étrangères (personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables) qui, directement ou indirectement, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens.

Ces structures juridiques sont redevables d’une taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale de ces biens ou droits due à raison des immeubles et des droits immobiliers possédés au 1er janvier de l’année d’imposition.

Des exonérations ont été néanmoins prévues pour tenir compte de certaines situations juridiques particulières (liste non exhaustive) :
 les organisations internationales, les États souverains et leurs subdivisions politiques et territoriales ;
 les entités juridiques qui ne sont pas considérées comme étant à prépondérance immobilière ;
 les entités juridiques cotées ;
 les entités juridiques établies au sein de l’Union européenne ou dans un pays ou territoire lié à la France par une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ou dans un État lié à la France par un traité leur permettant de bénéficier du même traitement que les entités juridiques qui ont leur siège en France (art. 990 e 3 du CGI).

Les entités juridiques redevables de la taxe de 3 % doivent souscrire chaque année (au plus tard le 15 mai) une déclaration n°2746-SD (CERFA n° 11109) faisant apparaître le lieu de situation, la consistance et la valeur vénale des immeubles et droits immobiliers imposables possédés au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette déclaration doit être accompagnée, le cas échéant, du paiement de la taxe.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 990 E-3°-d du CGI, les structures juridiques visées à l’article 990 D du CGI ont la possibilité de s’exonérer totalement de la taxe de 3% si elles prennent l’engagement de communiquer sur demande de l’administration un certain nombre d’informations sur leurs actionnaires, associés ou autres membres.

Cependant, il appartient, selon les juges, au contribuable d’apporter la preuve de l’envoi de ladite déclaration à l’administration fiscale. Ce principe a été rappelé récemment au travers d’une décision de justice qui parait bien sévère.

En l’espèce, une société de droit britannique détient 99,98 % des parts d’une SCI, elle-même propriétaire en France de biens immobiliers acquis le 13 juin 2002. L’administration fiscale a opéré à un rappel de taxe assorti des intérêts de retard et de la majoration de 10%.

La société britannique a demandé à pouvoir bénéficier de l’exonération de taxe de 3% en arguant du dépôt de la déclaration n°2746 au titre de l’année 2015 auprès de la direction des résidents de l’étranger et des services généraux et, au surplus, en en expédiant une copie au SIE de Cannes.

Le TGI de Grasse a considéré, par un jugement en date du 24 Octobre 2018, que la preuve du dépôt de la déclaration incombe au contribuable. Or, la juridiction a estimé qu’en l’absence de l’avis de réception d’un courrier recommandé signé par l’administration fiscale, les pièces produites n’étaient pas probantes. Par ailleurs, le fait que la société ait fourni tardivement en juillet 2015 certains renseignements ne pouvait permettre à la société en cause de bénéficier de l’exonération de ladite taxe eu égard au fait qu’une procédure de régularisation avait eu lieu par mise en demeure en septembre 2021 au titre des années 2008, 2009, 2010.

La société britannique a interjeté appel auprès de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence de la décision de première instance, en arguant des points suivants :
 La déclaration a bien été souscrite dans les délais prescrits par les textes ;
 La charge de la preuve de sa bonne réception incombe à l’administration fiscale ;
 Elle souscrit également annuellement une déclaration de résultats n°2065 qui comporte toutes les informations utiles à l’administration pour identifier les bénéficiaires économiques finaux ;
 Elle argue également du fait que le siège social de la société en cause étant alors dans l’Union européenne, elle pouvait bénéficier des exonérations prévues à l’article 990 e 3 du CGI.

Cependant, la Cour d’appel a écarté les moyens de défense de la société britannique, en précisant qu’il était de la responsabilité de la société de procéder à la déclaration, avant le 16 mai de chaque année, selon le modèle 2746 au service des impôts des entreprises du lieu de situation de l’immeuble et d’apporter la preuve de son dépôt, les dates d’envoi de la déclaration relevant du contribuable.
En l’espèce, la Cour d’appel [1] estime que la preuve de l’envoi n’est pas apportée par l’appelant et que la seule production d’une photocopie de la déclaration ne suffit pas à faire la démonstration que son original a été adressé en temps utile à l’administration.

Il convient d’être en conséquence très vigilant sur le formalisme à respecter concernant la déclaration de taxe de 3%, plusieurs décisions judiciaires ayant rappelé la sévérité, au-delà de la preuve d’envoi de la déclaration n°2746, du formalisme à y respecter [2].

Ce type de contentieux a vocation à s’éteindre avec la télédéclaration instaurée depuis cette année ; cependant, des contentieux sont toujours en cours. Or, ces différentes décisions de justice sont amplement contestables car il semble que la Cour de Cassation, avec ses juridictions d’appel, fasse primer l’interprétation littérale et brutale du texte sur son esprit.

On sait depuis Saint-Paul que si « la lettre tue, l’esprit vivifie » [3] : il conviendrait que les magistrats comprennent qu’une société qui dépose une déclaration en matière d’impôt sur les sociétés, qui comprend toutes les mentions nécessaires à l’identification des associés, société qui au surplus est située dans un pays appartenant à l’UE, l’EEE ou qui a signé une convention d’assistance administrative de lutte contre la fraude et l’évasion fiscales, satisfait à l’esprit de la loi de 1983, à savoir l’identification des propriétaires finaux des biens immobiliers en France.

Christophe Pelloux, Avocat au Barreau de Nice Spécialiste en droit fiscal et droit douanier