Un locataire commercial a délivré congé sans préavis et soutient devant le Tribunal de commerce de Thonon-les-Bains, qu’une relocation des locaux par le Bailleur, permet au preneur initial d’échapper au paiement des loyers à compter de la remise en location.

Contestant l’argumentation du preneur, le bailleur a opposé que peu importe la relocation des locaux, un congé délivré irrégulièrement est sans effet sur l’obligation de paiement du preneur initial.

Statuant sur la question, le Tribunal de commerce de Thonon-les-Bains a jugé le 06 octobre 2021 au visa de l’article L145-4 du Code de commerce, que :

« (…) la conclusion d’un nouveau bail est sans effet sur le droit du bailleur à obtenir le paiement des loyers dus au titre d’un bail antérieur qui n’a pas été valablement dénoncé » [2].

En effet, il est de jurisprudence constante qu’un congé délivré tardivement pour une échéance triennale repousse l’effet dudit congé à l’échéance suivante [3].

En l’espèce, le preneur initial a délivré congé sans préavis en dehors de l’échéance triennale.
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Quelques mois après son départ, le Bailleur a procédé à la relocation des locaux.
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C’est dans ces conditions que le Preneur a légitimement considéré que la relocation des locaux par le Bailleur, était de nature à arrêter l’« hémorragie » et le décompte des sommes dues au titre de la location initiale.
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Le Tribunal de commerce de Thonon-les-Bains, statuant après une opposition à injonction de payer a considéré que le droit du bailleur à obtenir le paiement des loyers au titre du bail initial est intact, peu importe la relocation effective des locaux.
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Cette solution fait nécessairement écho à l’arrêt inédit rendu le 10 septembre 2021 par la Cour de cassation [4], où statuant sur un arrêt de la Cour d’appel de Versailles en date du 29 janvier 2019, la troisième chambre civile a considéré :

« 6. (…) qu’en l’absence de délivrance d’un congé régulier donné par la locataire, six mois à l’avance, la conclusion du nouveau bail, conclu entre les parties le 23 juillet 2014 avec effet au 1er juin 2014 et portant sur les locaux délaissés, était sans effet sur le droit du bailleur à obtenir paiement des loyers dus au titre du premier bail, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

Cette solution apparaît naturelle au regard de l’article L145-4 du Code de commerce, mais aussi, au regard de l’équilibre du contrat.

En effet, considérer que la relocation des locaux en présence d’un congé irrégulier met fin aux obligations de paiement du preneur initial, laisse imaginer qu’un locataire commercial pourrait après son départ, s’en remettre aux projets du bailleur pour échapper à ses obligations financières.

Dans une telle situation, la force obligatoire du contrat serait annihilée par le projet unilatéral du Bailleur, et non par la loi et/ou la volonté des parties.

Par ailleurs, une partie de la doctrine spécialisée en baux commerciaux s’est interrogée sur le devenir de l’obligation de délivrance à la charge du bailleur.

En effet, nous pourrions légitimement questionner le bailleur sur la jouissance qu’il se doit de garantir au preneur en contrepartie du règlement des loyers.

Cependant, si le bailleur est dans l’impossibilité matérielle d’assurer la jouissance d’un preneur qui a délaissé les locaux, on voit mal comment un preneur qui a délivré congé et quitté les locaux, peut soulever un manquement du bailleur à son obligation de délivrance…